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1、,中山城市进入研究,2018/09,目 录 C O N T E N T S,增 富 数 实 队 禾 值 ， 据 到 ， 略 顾 带 服 现 着 中 问 来 务 在 眼 国 。 品 商 的 于 源 质 ， 房 未 自 保 经 地 来 万 障 验 产 、 科 的 丰 大 落 团,Part 1,Part 2,时空关系,Part 3,客群产品,城市潜力 中山的城市价值与房地产机会,Part 4,策略建议,Part 5,环深圳策略建议,框 架,PART 1,1. 城市基本面分析（经济、产业、人口、土地）,中山城市有何特征？这些特征对房地产意味着什么机会？,2. 住宅市场的量价预判（价格潜力、市场供求）
2、房价将如何变化？助推主要因素是什么？ 市场的需求因素有哪些？分别带来多大的需求量？ 供求关系将如何变化？,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,全国占比=城市2017年GDP/全国2017年GDP,【经济】中山经济规模目前处于大湾区第6位（3450亿，全国占比0.43%，湾区占比4.6%），处 于大湾区第三梯队，从07年到17年GDP占比逐年提升，10年提升了近三倍,1238,1409,1566,1851,2193,2441,2639,2823,3010,3203,3450,0.15%,0.18%,0.20%,0.23%,0.27%,0.30%,0.33%,0.35%,0.38%,
3、0.40%,0.43%,0.0%,0.2%,0.4%,0.6%,0.8%,1.0%,1.2%,1.4%,0,500,1,000,1,500,2,000,2,500,3,000,3,500,4,000,2007-2017年历年经济规模,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 GDP(亿元） GDP全国占比,投资占比=当年城市投资/全国投资,【经济】固定资产投资规模在湾区位于第9位（1248亿元，全国占比0.19%，湾区占比5%），从 07年到17年提升了3倍,399,445,546,660,767,893,963,904,10
4、55,1149,1248,0.06%,0.07%,0.08%,0.10%,0.12%,0.14%,0.15%,0.14%,0.16%,0.17%,0.19%,0.0%,0.1%,0.2%,0.3%,0.4%,0.5%,0.6%,0.7%,0.8%,0,200,400,600,800,1,000,1,200,1,400,2007-2017年历年固定资产投资,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 固定资产投资(亿元） 固投全国占比,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,以2002年开始计算，当年的GDP=当年GDP
5、+之前所有年份GDP 以2002年开始计算，当年的累计投资额=当年固投+之前所有年份固投,【经济】投资效率为2.79（每投入1元钱，产出2.79元），投资效率较高，位于湾区第二梯队，是湾区 平均水平的97%,2.52,2.64,2.69,2.71,2.74 2.74 2.74,2.79 2.79 2.79 2.79,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,3.5,4.0,4.5,5.0,0,5,000,10,000,15,000,20,000,25,000,30,000,35,000,2007-2017年历年累计GDP规模与累计投资规模,2007 2008 2009 2010 2011 201
6、2 2013 2014 2015 2016 2017 累积GDP(亿元） 累积固投(亿元) 累积GDP/累积固投,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,累积GDP（亿元） 累积固定资产投资（亿 元）,累积GDP/累积固投,【产业】中山二产和三产的规模不大，但三产占比逐年提升,3.1%,3.2%,2.9%,2.7%,2.7%,2.6%,2.5%,2.4%,2.2%,2.1%,1.9%,61%,60%,58% 58%,56%,55% 55% 55%,54%,52%,50%,36%,36%,39% 39%,42%,42% 42% 42%,44%,45%,48%,100% 90% 80%
7、70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,2007-2017年历年一二三产比例,一产占比 二产占比,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 三产占比,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,【产业】近年来中山大力发展二产转型，工业技改投资在工业投资中占比为78.3%，同时文化体育和基 础设施等行业也发展迅速，但是绝对量还较少，基础薄弱,中山主要行业指标,中山按行业细分指标,备注：数据来源2017年中山市国民经济和社会发展公报,【产业】中山二三产人均产值逐年上升，三产人均产值增幅大于二产,2.80
8、,3.02,3.05,3.44,3.89,4.29,4.61,4.89,5.09,5.19,5.32,1.66,1.82,2.32 2.08,2.90,3.25,3.49,3.74,4.08,4.51,5.06,2007-2017年历年二三产人均产值,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 人均二产产值（万元） 人均三产产值（万元）,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,人均产值（万元）,常住人口占比=当年城市常住人口/全国总人口,【人口】中山常住人口规模位于湾区第8位（5.3%），仅高于珠海，且近年来波动不
9、大,269,282,297,312,314,316,317,319,321,323,326,0.0%,0.1%,0.2%,0.3%,0.4%,0,100,200,300,400,500,2007-2017年历年常住人口,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 常住人口（万人） 常住人口占比,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,常住人口（万人）,常住人口占比,人口流入流出=常住人口-户籍人口 流动人口占比=城市流动人口/当年全国流动人口,【人口】中山是典型的人口流入型城市，2017年有近一半常住人口是外来人口（1
10、56万），同时外 来人口占比呈现出下降趋势,124,136,149,163,164,163,163,163,162,162,156,0.0%,0.1%,0.2%,0.3%,0.4%,0.5%,0.6%,0.7%,0.8%,0.9%,0,50,100,150,200,250,2007-2017年历年流动人口,流动人口（万人）,流动人口占比,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局 流动人口 ：是指离开户籍所在地的县、市或者市辖区，以工作、生活为目的 异地居住的成年人员,【人口】中
11、山城镇人口基数小，位于大湾区第7位，但城镇化率高，近年来城镇人口稳中有升,213,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,216,217,274,276,277,279,281,283,285,288,250,300,350,200 150 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017,2007-2017年历年城镇人口,城镇人口（万人）,小学生人数占比=城市当年小学生人数/全国小学生人数,【人口】小学生规模位于湾区第8位（在湾区占比5.9%），全国占比逐年上升，未来潜在教育配套 需求大,23.8,24.
12、4,23.7,23.8,24.0,24.6,25.8,26.8,27.7,28.6,29.6,0.23%,0.24%,0.23% 0,.23,% 0.24%,0.24%,0.25%,0.26%,0.27%,0.28%,0.29%,0.5% 0.5% 0.4% 0.4% 0.3% 0.3% 0.2% 0.2% 0.1% 0.1% 0.0%,0,10,20,30,40,2007-2017年历年小学生人数,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 小学生人数（万人） 小学生人数占比,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,
13、小学生人数（万 人）,小学生人数占比,人均收入均值倍数=城镇居民人均可支配收入/全国城镇居民人均可支配收入,【人口】2017年中山城镇人均可支配收入为全国平均水平的1.24倍，收入水平逐年增加，稳居大湾区 第二梯队,0.56,0.59,0.63,0.63,0.70,0.79,0.87,0.94,1.02,1.14,1.24,0.0,0.5,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 0,2007-2017年历年城镇人均收入,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 城镇人均收入（万元） 收入
14、均值倍数,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,城镇人均收入 （元）,人均收入均值倍数,人均存款均值倍数=人均居民储蓄年末余/全国人均居民人民币储蓄存款余额,【人口】人均存款高于全国平均水平，绝对值分别是全国和湾区平均值的的1.67倍和1.05倍。,0.73,0.84,0.92,0.95,1.13,1.24,1.36,1.43,1.53,1.60,1.67,0.0,0.5,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,0,1,2,3,4,5,6,7,8,2007-2017年历年城镇人均存款,2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 城镇居民存款余额（万元） 存款均值倍数,备注：2007-2017年数据来源于各城市统计局,城镇居民存款余额（万 元）,存款均值倍数,【人口】2010年之前中山大量财富集中在少数人手中，2010年以后，财富逐渐向大多数人口转 移，人均存款增量/人均收入增量呈现出明显下降趋势,4.02,2.49,-7.22,2.89,1.61,1.83,1.12,1.53,0.71,0.87,-8,-4,0,4,8,-1,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,人均存款增量,人均收入增量,增量比
