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1、中南四川仁寿市城市进入及地块可行性研究,上海中原项目一部顾问事业部 ShangHai.05.2013,2,本报告仅供客户内部使用。,报告框架,城市属性,+,城市概况,城市经济,城市规划,房产市场,土地市场,住宅市场,商业市场,酒店市场,+,项目属性,区域交通,区域规划,地块属性,区域环境,区域市场,+,客户调研,区域认知度,区域发展前景认知,项目置业意愿,=,取地策略,取地策略建议,拿地价格建议,土地发展建议,3,本报告仅供客户内部使用。,Part1,城市属性,城市概况 城市经济 城市规划,4,本报告仅供客户内部使用。,区域地位 城市规模 交通条件 人口总量 历史人化,城市概况,5,本报告仅供
2、客户内部使用。,城市区位,仁寿县位于成都市南部中心区域，为成都南翼发展的经济强县之一与重要的交通枢纽，是成都的南大门与桥头堡，区位优势明显,仁寿区位 仁寿隶属于眉山市，位于眉山市东侧，成都市正南方向，东连资阳，南接乐山、自贡、内江三市。 仁寿县城北距成都市区60公里，西距眉山市区38公里，南距乐山市区70公里，东距资阳市区70公里。距成都双流机场60公里。,随着成都天府新区的规划建设，使仁寿成为成都以南最为重要的交通节点，是天府新区的南大门和桥头堡，进一步加快了全县融入成都全域发展的步伐，迎来全域天府新区新时代。,6,本报告仅供客户内部使用。,仁寿县幅员2606平方公里，规划中心城区总面积50
3、平方公里，规划人口50万，其中建成区面积为23平方公里，人口26万,城市规模与行政区划,7,本报告仅供客户内部使用。,交通条件,仁寿作为成都城市发展的延伸区，产业转移的承接基地，打造能融入成都“半小时经济圈”的城市交通，使区位优势更加凸现,【高速公路】：通往成都的高速公路有成赤高速仁寿段（已通车、45分钟车程）、国道213（1.5小时车程）、天府大道仁寿段（预计2015年建成，半小时车程），通往其他城市的有遂资眉高速（预计2016年建成）。 【航空】：航空方面主要依托成都双流国际机场（1个小时车程）,仁寿通往成都的各条交通线路,8,本报告仅供客户内部使用。,2012年，仁寿县市户籍人口160万
4、，常住人口为123.8万，属于劳动力迁出型城市。 仁寿县人口占眉山市的45%，人口基数较大，是四川第一人口大县 仁寿全域各乡镇平均人口为1-2万，县城人口为26万，集中度较高,仁寿县常住人口为123.8万，户籍人口为160万，属于劳动力迁出型城市，是四川第一，全国第三的人口大县；庞大的人口基数为城市化进程与房地产发展奠定了坚实的基础,人口总量,2012年仁寿及周边城市人口情况（万人）,县城文林镇,仁寿人口分布图,9,本报告仅供客户内部使用。,仁寿素有“成都后花园”的美誉，旅游资源独具特色,旅游资源,黑龙滩旅游风景区,奎星阁,仁寿大佛,仁寿天梯,双堡双石牌坊,10,本报告仅供客户内部使用。,历史
5、人文,仁寿文化底蕴深厚，隋开皇18年（公元598年）定名仁寿。历代人才辈出，教育兴旺发达，曾诞生了被毛泽东誉为“伟哉虞公，千古一人”的南宋抗金名相虞允文、五代“花间派”词人孙光宪、北宋末年中书侍郎何栗；近现代有爱国将领潘文华、“东方梵高”石鲁等,抗金名相虞允文,孙光宪作品北梦琐言,中书侍郎何栗,爱国将领潘文华,“东方梵高”石鲁,地质泰斗黄汲清,11,本报告仅供客户内部使用。,城市概况小结,12,本报告仅供客户内部使用。,城市GDP 人均GDP 收支水平 消费水平 产业结构,城市经济,目录,13,本报告仅供客户内部使用。,2008-2012年仁寿县GDP走势,4%,4%-5%,5%-8%,大于8
6、%,GDP增幅和房地产发展关系,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,2012年，仁寿县GDP总量为259亿元，连续三年保持14%以上快速增长，整体经济处于高速发展阶段。 与仁寿县gdp总量占眉山市的三成，排名第二，落后东坡区8亿元；但相比成都双流区，经济水平仍较为落后，随着天府新区的规划，未来仁寿将有更大的发展潜力,2012年仁寿周边市县GDP情况（亿元）,近年来仁寿GDP保持较高增速，增速排名四川省前十，加之天府新区的规划落实，未来与成都交通、产业的衔接更加紧密，必将推动仁寿经济更快增长；仁寿房地产正处于高速发展阶段,城市GDP,14,本报告仅供客户内部使用。,产业结构,2010-2012年仁寿
7、县三产结构走势,2012年仁寿周边市县三产结构情况,不同类型国家第三产业占比,仁寿主要由食品工业等轻工业为主的第二产业推动城市发展，第三产业发展缓慢，但与周边市县相差不大，其他产业结构有待进一步优化，提升第三产业占比,2012年，仁寿县三产结构比重为22.9%:53.4%:23.7%。可以看出近年来，仁寿县正大力发展第二产业，城市以纺织、食品、建材、轻化、能源为主导经济产业。 与周边市县相比，仁寿县的三产结构仍以第二产业为主导，第三产业比重较低，整体结构较为原始，未来有较大的发展空间与潜力。,15,本报告仅供客户内部使用。,城市支柱产业,仁寿原以纺织、食品、建材、轻化、能源等劳动低素质产业为主
8、导，在天府新区视高经济区发展的背景下，大力发展高端制造业，届时将更快、更高的提升产业能级,现有主导产业,未来发展产业,16,本报告仅供客户内部使用。,2008-2012年仁寿县固定资产投资总额走势,2012年仁寿周边市县固定资产投资总额（亿元）,固定资产投资,2012年，仁寿县固定投资158.5亿元，同比2011年增长33.9%。近年来，仁寿固定资产投资稳步上升，增速加快，城市处于高速发展时期。 仁寿县的固定投资约占眉山的1/4，市排名第一，超越东坡区3亿元，说明城市发展力度不断加大。但相较于双流县，固定资产投资总额仍处于落后阶段。,仁寿固定资产投资呈高速增长态势，已成为市重点投资区域，城市正
9、处于高速发展时期,17,本报告仅供客户内部使用。,政府财政收入,2009-2012年仁寿县财政预算收入走势,2012年，仁寿县财政预算收入达10.6亿元，同比增长57.6%，近几年地方财政一般预算增幅基本在50%左右，保持高增长速度，实现两年翻一番的佳绩。,仁寿县财政预算收入连续多年保持高速增长，均实现两年翻一番的佳绩，仁寿正处于大力城市建设时期,18,本报告仅供客户内部使用。,人民经济水平,2008-2012年仁寿县人均收入走势,2012年仁寿周边市县人均收入情况（元）,2012年，仁寿县人均可支配收入为19314元，比上年同期增长16%，高于GDP增速的14%，人民生活水平不断提高。 与周
10、边市县相比，仁寿县人均收入仍处于较低水平，尚不足四川省平均收入的22000元，整体经济水平较为落后。,仁寿人民经济水平不断提高，但与周边市县乃至四川平均水平相比仍有不小差距；随着近几年的快速发展与未来天府新区的建设，人民经济水平将会有较大提高,19,本报告仅供客户内部使用。,社会消费品零售总额,2008-2012年仁寿县社会消费品零售总额走势,2012年仁寿周边市县社会消费品零售总额（亿元）,2012年，仁寿县社会消费品零售总额为88.1亿元，比上年同期增长16.3%，近五年整体增幅在18%左右，人民消费能力不断上升。 仁寿县社会消费品零售总额占眉山市的1/3，落后于东坡区的95亿元，相较于仁
11、寿庞大的人口基数下，说明仁寿人均消费能力处于较低水平。,仁寿县社会消费品零售总额持续增加，城市消费能力得到较大提升，但人均消费能力较低，未来整体消费水平还有较大的增长空间,20,本报告仅供客户内部使用。,城市经济小结,21,本报告仅供客户内部使用。,城市总体规划 城市交通规划 城市产业规划 城市重点规划,城市规划,目录,22,本报告仅供客户内部使用。,规划范围：成都市的高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，眉山市的彭山县、仁寿县，资阳市的简阳市，共3市、7县（市、区）、37个乡（镇）。 规划面积：1578平方千米，建设用地约650平方千米。 规划人口：到2030年天府新区城镇人口控制在5806
12、30万人。,成都规划把天府新区建设成以现代制造业为主、高端服务业集聚，宜业、宜商、宜居的国际化现代新城区。其中仁寿视高镇全域划入新区规划中，将带动仁寿全县发展,总体规划,总体定位,以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。 定位内涵为：构建西部科学发展的先导区、西部内陆开放的重要门户、城乡一体化发展示范区、具有国际竞争力的现代产业高地、国家科技创新和产业化基地以及国际化现代新城区。,规划期限,近期：2010年2015年 远期：2016年2020年 远期：2021年2030年,天府新区规划,23,本报告仅供客户内部使用。,天府新区将形成“一带两翼”的产业空间布局，规划布局
13、八大产业核心为高技术产业基地和高端制造业基地 前者以电子信息为龙头产业，做大做强新能源装备制造、新材料、生物技术等高技术产业；后者以汽车研发制造为重点，发展航空航天、工程机械以及节能环保设备等高端制造产业,产业规划,空间布局,天府新区规划,空港经济开发区：以新能源产业为主导，重点发展光伏、风电与核电装备； 双流信息产业区：以电子信息与科技研发为主导，重点发展集成电路、软件服务于物联网； 新川创新科技园：以科技研发为主导，大力发展信息服务、服务外包和总部办公； 成眉战略新兴产业区：主要从事新材料、生物医药、节能环保产业及科技研发； 成都经济技术开发区：以汽车研发与制造、航空航天装备、工程机械制造
14、为主导； 东山科技产业区：以科技研发为主导，创新发展信息服务、中试孵化、总部办公等； 南部现代农业产业区：以农副产品深加工、现代农业科技研发、生物技术为主导； 视高经济开发区：以农副产品深加工、机械、电子制造为主导。,视高经济开发区作为仁寿承接天府新区的支点，利用自身产业优势与规划，拉近仁寿与成都的距离，从而带动仁寿县整体更快发展,24,本报告仅供客户内部使用。,核心增长极：以县城和文林工业园区为中心，规划建设50万人，50平方公里的“量化互动、统筹城乡”的大城市。县城建城区23平方公里，人口26万。商贸繁荣，配套完善，两个五星级酒店投入使用。 北部增长极：以视高为支撑，规划建设20万人，50
15、平方公里的产业新城。视高镇距成都新政务中心35公里、双流机场38公里多条高速和快速通道延伸此处，地铁一号线直达此处。 东部增长极：以富加镇和富加化工产业园区为支撑，规划建设15万人、15平方公里的县域副中心。 南部增长极：以煤化工、耐材和机械制造为主导产业的产业新城。 西部增长极：以黑龙滩为支撑，以新材料、现代观光农业、高端商贸为主导产业。,随着天府新区发展的机遇，仁寿县实施 “一心四区”的县域经济增长极发展规划；目前重点发展县城所在的核心增长极与视高的北部增长极,城市发展规划,仁寿新城,视高经济开发区,25,本报告仅供客户内部使用。,仁寿县城新区位于县城区东部，通过国道213线与县城建成区紧
16、密相连，是城市往东发展的重要区域。 仁寿县新城规划面积为30平方公里，规划总人口达30万。 已建成或在建项目有城北公园、仁寿新一中、体育馆、文化中心，嘉斯曼五星级酒店、中央国际广场（欧尚超市）、中铁仁禾广场。 交通条件有仁寿大道延伸线、迎宾大道、城北大道、陵州路与中心城区相联系。对外交通有成仁大道、成自泸高速、天府大道、国道213等。,县城新区规划,仁寿规划将新增县城用地30平方公里，新增人口30万人；综合定位为以住宅社区、商业综合体物业为主的“生活品质城，区域性商贸休闲之都”；目前已开发5平方公里，未来开发潜力巨大,26,本报告仅供客户内部使用。,城市规划小结,27,本报告仅供客户内部使用。,城市研判： 仁寿区位优越，交通高速发展，城市整体正处于高速发展期，未来发展潜力较大。从城市背景及发展来看，仁寿城市值得进入。,城市研判,28,本报告仅供客户内部使用。,Part2,房产市场,土地市场 商品房市场 住宅市场 商业市场 酒店市场,目录,29,本报告仅供客户内部使用。,整体土地市场 区域土地市场 土地成交分布 小结
