《【房地产进入城市可行性报告】株洲-执势·归源——湖南中原战略研究中心（株洲）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产进入城市可行性报告】株洲-执势·归源——湖南中原战略研究中心（株洲）（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,CONTENTS,01 02 03,2018年市场总结,2019年市场预判,逆市营销之道,PART,01,01 2018市场总结,政策调控土地市场新房市场客户动态,全国调控_从坚持调控不动摇，到“稳”字当头,2018.03,2018.04,全国,政治局上半年会议,一季度政治局会议,坚持调控目标不动摇，力度不放松,推动信贷、股市、楼市健康发展，及时 2018.07 跟进监督,解决好房地产市场问题，促进供求平 衡，合理引导预期，加快建立促进房 地产市场平稳健康发展长效机制,2018.10,政治局三季度会议,未提及楼市,2018.12,全年政治局会议,仍未提及楼市,建立长效机制、防范风险,新建商品
2、房预售资金监管办法加强监管 重点监管资金为房屋预售总额（企业申请办理该房屋的商品房预售许可申报 价格乘以房屋建筑面积）的30% 新建商品房销售价格申报新规稳价格预期 商品房销售价格申报之日起，3个月内不得调整申报销售价格；超过3个月的可 以重新申报销售价格，但销售价格调整幅度不得超过上次申报销售价格的5% 株洲市购(建)房使用住房公积金政策调整保刚需 最高可贷款额度由50万元提高到60万元 首套房公积金贷款首付比例为20%,株洲调控_建立幵完善长效机制，促进株洲楼市长远健康发展，短期政策面平稳,银行信贷_利率上浮，首付增加，购房门槛提高，信贷趋紧,首套房三成首付占比66.67%，利率上浮15%
3、占比79%； 二套房四成首付占比45%，利率上浮20%占比61%,利率上浮25%，占比36%,首 套,二 套,首付两成；占比33%,首付三成；占比67%,首付四成；占比 13%,首付四成；占比45%,首 套,二 套,利率上浮 20%； 占比3%,利率上浮10%； 占比18%,利率上浮15%；占比79%,利率上浮20%；占比61%,利率上浮15%， 占比3%,首付三成；占比42%,首,付,利 率,土地供销_供应、成交双向放量，成交土地33宗，面积达到近六年峰,1,供应建面731.91万方,同比+45.44%,2,成交建面542.77万方 同比+10.59%,3,流拍率 29.79% 同 比 +4
4、80.85%,万方,值，中长期供应增加； 株洲内五区住宅用地历年供销走势（2013-2018） 流拍率,35.29%,29.79%,0%,30%,35%,40%,0,700,800,2013年,2014年 2015年 供应建筑面积（万）,2016年 2017年 成交建筑面积（万）,2018年 流拍率（%）,土地溢价_荷塘区楼面价3095元/，溢价率34.21%，均居五区首位，高房,价难支撑，处于高风险区域；云龙区和天元区风险可控。,2018年株洲市内各区域普宅用地成交情况,4.25% 成交7宗 159.71万方 楼面价2141.6元/,5.13% 成交8宗 85.36万方 楼面价2496.4元
5、/,33.46% 成交3宗 37.86万方 楼面价2318.1元/,溢价率,34.21% 成交8宗 137.05万方 楼面价3095.4元/,6.13% 成交7宗 122.8万方 楼面价1655.6元/,天 元 区,荷 塘 区,芦 淞 区,石 峰 区,云 龙 区,1.02%,101.94%,40.97%,77.4%,建筑面积,楼面价同比,土地分布_,建筑面积 46.42万方,建筑面积 49.64万方,14.69万方,建筑面积 14.93万方,建筑面积 7.73万方,建筑面积 6.27万 方,建筑面积 2.42万 方,建筑面积 11.96万方,建筑面积 7.54万方,建筑面积 1.74万方,建筑
6、面积 19.43万方,建筑面积 4.8万方,建筑面积 17.08万方,建筑面积 10.66万方,建筑面积 25.46万方,建筑面积 13.76万方 建筑面积 49.81万方 建筑面积,8.82万方,建筑面积 15.56万方,建筑面积 21.13万方 建筑面积 5.37万方 建筑面积,建筑面积 6.59万方,建筑面积 18.06万方,建筑面积,9.92万方,建筑面积 20.73万方,建筑面积 94.39万方,建筑面积 1.6万方,建筑面积 36.26万方,2018年内五区经营性用地成交分布图,绿地,景业,金茂,北大资源,中梁,信息港置业,绿地,大宗地块： 位置较偏远，区域成熟度低 品牌开发商热衷
7、 兼容商业，丰富配套,小宗地块： 多位于中心区域 本土开发商摘牌 容积率偏低,01,02,土地成交_成交土地建筑面积大于15万方的比例为46.42%，开发周期长；,品牌开发商拿地建筑面积占比高达75.38%，居住品质提升值得期待。 2018年品牌开发商通过招拍挂拿地情况,2018年住宅用地成交建筑面积段宗数占比,5万， 14.29%,15-25万， 25%,25-35万， 3.57%,35万， 17.86%,5-15万， 39.29%,楼面地价_“面粉”涨价，成交楼面地价2341元/，同比上涨24.92%， “以价换量”的时代不复存在；溢价率下降至15.06%，开发商预期不再激进。,株洲内五区
8、楼面均价和溢价率（2013-2018年）,929,903,918,1139,1874,2341,3.36%,1.97%,30.04%,15.06%,-3.06%,-2.80%,1.66%,24.07%,64.53%,24.92%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,0,500,1000,1500,2000,2500,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,楼面地价（元/）,溢价率（%）,楼面地价同比（%）,流拍土地_全年共计流拍土地17宗，8月开始出现流拍且流拍11宗，达到峰,值，流拍率上升至 29.79%，仅次于2014年；
9、下半年土地市场趋冷，开发商信 心不足。,1,1,1,3,1,11,2,1,14,2,1,1,7,2,2,3,6,6,1,1,3,1,1,1,11,2,1,1,2,0,2,4,6,8,10,12,14,18 16,成交宗数（宗） 流拍宗数（宗）,2017年-2018年住宅土地流拍情况,新马片区,流拍土地_土地流拍集中在新马、水竹湖板块；,流拍4宗，楼面价2803元/，地块偏远，配套不完善,水竹湖片区,流拍4宗，楼面价3780元/，热点片区，地价较高,天元南片区,流拍3宗，楼面价3993元/，热点片区，地价高,流拍2宗，楼面价1904元/，土地质数不高,芦淞南片区,地块位置较偏，地价过高，是流拍主
10、要原因； 2018年流拍土地位置图,208号,194号,121号,122号,112号,水竹湖片16区2号,芦 120 号,淞 南 片,132号,137号 136号,天元南片区,104号,146号,101 号,102号,103号,128号,新马片区,144号区 数据来源：株洲公共资源交易中心,土地市场 小结,交投量高 居近六年峰值，中长期供应增加,热度下降 地价高、流拍多、溢价降 板块格局 主城区稀缺价值凸显， 周边陌生区域开发加速,房企格局 品牌房企扩市占,小结,新房供应_市场容量进一步扩大，2018年新房供应623.21万方再创新高，,同比上涨25%，全年共7个月供应量超50万方，6月达到供
11、应峰值。,498.58,407.95,397.28,623.21,2018年,2017年,2016年,2015年,年度 供应 同比 逐年 上涨,74.71,22.08,29.06,51.4,56.44,91.55,39.79,66.65,76.02,27.63 27.67,60.2,0,10,20,30,40,50,60,70,80,90,100,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月 10月 11月 12月,2018年月度商品房供应面积情况（单位：万方）,月均供应：54.21万方,月均供应：49.66万方,新房成交_随着市场可售量的增加，需求稳步入市，2018年新房成交 514
12、.63万方再创历史新高，同比上涨1.81%,下半年销量下滑16.69%,45.16,41.08,51.06,37.76,63.8,41.88,52.96,46.36,37.51,38.06,30.89,28.11,0,10,20,30,40,50,60,70,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月 10月 11月 12月,2018年月度商品房成交面积情况（单位：万方）,月均成交：46.79万方,月均成交：38.98万方,505.49,408.07,347.25,514.63,2018年,2017年,2016年,2015年,竞争格局-小结,623.21万方,514.63万方,供需格
13、局的改变已成既定事实,供,销,成交均价_全年内五区住宅成交均价6845元/，同比上涨19.54%； 株洲迈入历史新阶段，但涨幅同比下降，后劲乏力。,近8年株洲商品住宅均价走势图（单位：元/）,3678,4076,4602,4519,4356,4485,5726,6845,3000,3500,4000,4500,5000,5500,6000,6500,7500 7000,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,19.54%,27.67%,6196 元/,毛坯,精装,8173 元/,区域量价_天元区依旧是量价标杆，势头强劲；,云龙区供应增加、
14、成交水涨船高、价格接受度高；,5431元/,6109元/,6500元/,6656元/,7298元/,云龙区,石峰区,荷塘区,天元区,芦淞区,40.62,67.31,46.22,72.15,268.43,63.41,43.54,36.98,56.45,0,50,100,150,200,250,300,350,400,天元区,芦淞区,荷塘区,石峰区,云龙示范区,供应面积（万方） 340.71,成交面积（万方）,2018年株洲市各区域供销情况,各面积段历年销售占比(2013-2018),户型结极_100-144仍然是主力；60同比下降，投资需求走低；随着,别墅、洋房等高端物业供应增加，144-180占比首次超过10%，高端改善需 求略有增加。,库存周期_内五区存量增加至349
