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1、一份完整的商场定价策略商业定价策略建议与分析一、定价的基本准则1、维持先期基本资本运作,缩短资金回笼期2、扩大客户群,降低风险3、实现利润最大化二、常用定价方法(一、成本加权法开发商设定一个期望回报率的T%,P=S(1+ T%,介于我方为代理商,此方法因由开发商具体核算。(二、以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为1.21.5元/天,据我方了解项目南面的商场租金一楼租金约2元/天;二楼租金也约在1.2元/天;目前根据市场情况分析小转盘一带经营情况也并不乐观;租金大幅度上涨可能性较小。由于目前商业定位尚未确定;因此建议与周边的租金价格相似为宜;我们假设租金为2.2元/天;以此计算.一
2、个平方一年租金P1=2.2365=803元.根据目前普遍算法,对于投资客而言年投资回报率需达到8%才有足够吸引力。我们假设投资回报率为8%的话。以此计算项目均价应该在P= P18%=10037.5元.优点:结合市场有利于吸引投资客户。缺点:某市房地产市场特殊性,即以租养房投资回报率一向较低,约在5%左右。不利于公司实现利润最大化目标。(三、市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主,一楼租金约在2元/天;而某市大厦、时代广场、步行街办法也是以租为主;因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价。据调查分析*商圈一带店面房价格在1.2到1.5万左右;就投资客的吸引力定论具有相似性,因此我们定价与周
3、边的店面房价格应该相差不大;因此建议我们一楼的商场均价控制在13800元/左右、二楼商场均价在8800元/;三楼商场在4800元/左右;以上三种定价,从公司实现利润最大化考虑;建议采用第三种方法;即一楼的商场均价控制在13800元/左右、二楼商场均价在8800元/;三楼商场在4800元/左右;三、商场内部定价;(一、定价参考因素:第一步:人流人流本定价以人流动向为基准,根据人流的动向确定区域的基本价格,根据人流初步预算,先将内部的三个主要入口纳入考虑范围当中,分别为A(南侧入口、B(东侧入口、C(主入口。根据现场人流情况,先将A、B、C三入口的人流分别分配比例为0.7(A、0.6(B、1.0(
4、C,现根据计算,可将内部划分为几个区块进行计算(即A1、A2、A3、B1、B2,则计算结果为:一层:A1环:1.2 B1环外侧:0.65A2环:0.8 A区 B2环外侧:0.68A3环:0.48 B1环内侧:0.39B2环内侧:0.45二层:A21环:0.5A22环:0.26 0.32 线7:0.06A23环:0.40 线5 线8:0.08A24环:0.15根据一层均价为13000(以A区中定均价为主,则可根据A2环中的人流量为设定基价为13800,则A1环为14500左右,A3环为13500左右,分支为10000左右。注明:因人流量并没有一个固定的模式,固以上数据均为初步论证数据。第二步:开
5、间与进深的比例在第一步中已经选定一间作为项目的均价销售,亦推出每个区块的价格,故在每个区块中选择一个固定的房号定出均价,同时再根据所定价格算出其余的开间对当前房间的影响因素(注明:转角处的店铺是根据人流酌情加价。根据多组的数据论证,最后采用取中方式(即0.1,最为接近的数值,得出以下公式:P1=(L/V-Q0.1KP1:开间与进深比例因素对价格的影响值;L:商铺开间尺寸;V:商铺的进深;Q:所选定中间价格商铺的开间与进深的固定比例值;K:所选定中间价格商铺的固定价格。第三步:与入口距离的影响因素与第二步雷同,根据选定的房号到入口之间的距离定为基数(L基,再其余的房号到入口的距离来定出距离对价格的影响的大小,根据初步论证采用下述公式(注明:此公式为多个数据论证后所采用的中间值,即0.15:P2=(L2-L基/ L基0.15KP2:到入口的距离远近的因素对价格的影响值;L2:房号到入口之间的距离;L基:所选定的中价格到入口之间的距离;K:所选定中间价格商铺的固定价格。根据上述的说明,最后对商业内部作了系统定价,具体定价如下:表一:一层A区选定基准价:K=13800元/平方米;选定基准价格房号为167;基准距离为:L基=24米;所选定中间价格商铺的开间与进深的固定比例值为:Q=0.6 则采用公式为:P1=(L/V-0.60.113800P2=(L2-24/240.1513800
