《呼和浩特市房地产市场分析与预测》由会员分享，可在线阅读，更多相关《呼和浩特市房地产市场分析与预测（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、呼和浩特市2012年房地产市场分析与2013年预测一、2012年楼市政策回顾2012年总体态势是，认真贯彻房地产宏观调控政策，采取有力措施抑制房地产投机投资性需求，积极推动普通商品住房项目的开工建设，保护合理的住房需求，我市房地产市场平稳运行。地方政府微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。2012年，有30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑。但是，地方政策不可触及中央调控的底线。货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，支持释放合理需求。2012 年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区
2、间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长。中央和相关部委强调房地产调控不放松，巩固调控成果。从年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。与此同时，住建部、国土部、财政部等相关部委负责人也指出，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹，加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。“十八大”过后，中央各部委密集发声强调
3、保持调控从紧取向，中央经济工作会议、政治局会议中均明确指出，2013年坚持房地产市场调控不放松。2012年中央及相关部委强调坚持房地产调控不放松路径是：1月，巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。2月，促使房价合理回归不动摇。3月，目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。4月，要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。5月，稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。6月，四部委及部分城市相继否认房地产调控政策放松。7月，国务院派出8个督查小组，对16个省（市）贯彻落实房地产调控政
4、策措施情况开展督查。8月，住建部、发改委等部委强调要继续稳楼市，防房价反弹；李克强、温家宝先后考察保障房建设。9月，多部委发出通知要求严格执行商品住房专项检查、土地使用标准、限购等政策，密切关注量价变化，做好房价、地价动态监测。10月，稳固调控成效，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，有效增加普通商品房供给，加强保障房建设和分配，建立长效机制。11月，严格执行差别化信贷政策，支持保障房、中小套型和自住首套普通商品住房建设，坚决抑制投机投资需求；加强土地储备、管理与利用率，支持保障安居工程。12月，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2012年金融部门关于支持房地产调控措施是：人民银行：
5、1月，中国人民银行工作会议落实好差别化住房信贷政策2月，人民银行金融市场工作座谈会满足首次购房家庭的贷款需求3月，央行就“货币政策及金融改革”答记者问全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求6月7日，央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间7月5日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。央行发布2012年第三季度“中国货币政策执行报告”，继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机。银监会：7月27日，2012年年中监管工
6、作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会议：坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风。财政部：7月25日，部长谢旭人在全国财政（局）长座谈会：严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资。国土资源部：继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划。2012年，国土资源部屡次强调，要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。11月，温家宝主持召开国务院常务会议，讨论通过中华人民共和国土地管理法修正案（草案），对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。住建部、央行
7、、财政部等部委加大保障房建设资金支持，提前完成保障房建设目标。近年来，呼和浩特市经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头，经济发展连续保持两位数以上的高速发展。呼和浩特市紧紧围绕打造“两个一流首府”要求，坚持富民与强市并重的发展方针，全力推进“一核双圈一体化”发展战略，沉着应对前进中的各种风险和挑战，全市经济社会发展实现重大跨越，实现了综合经济实力大幅提升断。今年召开的我市十四届人大一次会议政府工作报告中提到，全市生产总值2012年达到2460亿元，人均地区生产总值超过84000元。城市“一街五区”新区建设，老区改造，城乡基础设施进一步完善。城镇居民人均可支配收入2012年达到32350元，农民
8、人均纯收入达到11240元。呼市现常住人口已达280多万，城镇人口180多万。城市经济正在逐渐走向成熟。随着城市竞争力的加强，吸引外来人口能力也日益变强，必然会带来更多的外来务工等人员，催生改善居住环境的强烈需求，房地产的居住属性也会得到强力支持。二、呼和浩特房地产开发市场情况（一）房地产开发投资情况分析2012年112月份全市房地产开发完成投资312.31亿元，同比增长70.26%，环比增长5.65%。其中：住宅完成投资:209.36亿元，同比增长56.81%，环比增长8.01%。保障性住房完成投资512764万元，同比下降55.84%，环比增长与上月持平。其中廉租房完成投资4460万元，同
9、比下降86.14%，环比与上月持平。（见表1）从表1分析，总投资情况比去年同期增长70%多，增幅度较大。按用途分，各类用房投资均超过了56%以上，办公楼和商业营业用房增幅均超过100%。图1反映的是2012年投资环比数据。投资额始终呈波动增加趋势， 11月、12月增幅下降较大。（二）房地产开发资金结构分析2012年1-12月，房地产开发本年到位资金为345.69亿元，同比增长27.55%，环比增长4.29%。从资金来源构成看，银行贷款下降，同比下降14.3%，占到位资金比重9.26%，同比下降了近5个百分点；自筹资金涨幅较高，同比涨幅了83.69%，其他资金下降了7.75%。占到位资金比重分别
10、为57%和34%，均比上年提高。资金来源仍以自有资金、定金及按揭为主，占全部资金的68%。（详见表2、图2）（三）房地产开发购置土地分析2012年1-12月，房地产开发企业购置土地面积445.3万平方米，同比增长49.74%，环比增长7.71%。待开发土地面积278.97万平方米，同比增长13.83%，环比增长12.18%。土地购置费620944万元，同比增长121.87%，环比增长5.35%。土地成交价款1335200万元，同比增长50.97%环比增长7.71%。（见表3）（四）房地产开发施工与竣工分析2012年112月份，房屋施工面积3978.88万平方米，同比增长44.78%，环比持平。
11、其中：住宅施工面积2704.16万平方米，同比增长37.98%，环比持平；办公楼施工面积286.84万平方米，同比增长51.15%，环比持平；商业营业用房施工面积574.26万平方米，同比增长64.67%，环比持平；其他用房施工面积413.62万平方米，同比增长65.51%，环比持平。2012年112月份，房屋新开工面积1071.86万平方米，同比增长11.58%，环比持平。其中：住宅新开工面积690.76万平方米，同比增长4.43%，环比持平；办公楼新开工面积72.57万平方米，同比下降21.74%，环比持平；商业营业用房新开工面积198.15万平方米，同比增长53.05%，环比持平；其他用
12、房新开工面积110.38万平方米，同比增长43.5%，环比持平。保障性住房新开工面积379.46万平方米，同比下降7.61%，环比持平。新开工套数43666套，同比下降9.94%，环比持平。其中：廉租房新开工面积5.36万平方米，同比下降69.6%，环比持平；廉租房新开工套数1059套，同比下降73.38%，环比持平。2012年1-12月，房屋竣工面积466.75万平方米，同比增长12.9%，环比增长2.15%。其中：住宅竣工面积347.27万平方米，同比增长1.29%，环比增长0.92%；办公楼竣工面积37.75万平方米，同比增长140.05%，环比增长2.53%；商业营业用房竣工面积51.
13、08万平方米，同比增长18.56%，环比增长9.64%；其他用房竣工面积30.65万平方米，同比增长160.99%，环比增长4.22%。保障性住房竣工面积20.7万平方米，同比下降85.37%，环比持平。竣工套数1831套，同比下降87.62%，环比持平。（见表4）从表4可以看出，整体上商品房建设规模继续扩大。施工面积涨幅较高，新开工面积涨幅不高，特别是2012年大的宏观背景下，减少了住房新开工面积，主要是商业营业用房和其他用房新开工面积涨幅较高。竣工面积与新开工面积增幅基本一致，表明开发商逐渐按照市场需求推出房屋。（五）商品房供需分析2012年112月，商品房当期上市面积680.84万平方米
14、，不包括180万平米城中村回迁房的面积，同比增长32.76%，环比增长10.13%。其中：住宅465.9万平方米，同比增长29.49%，环比增长5.4%；办公楼72.83万平方米，同比增长56.35%，环比增长25.61%；商业营业用房142.11万平方米，同比增长33.47%，环比增长20.5%。月末累计可售面积1621.76万平方米，同比增长37.67%，环比增长2.63%。其中：住宅887.71万平方米，同比增长47.27%，环比增长0.9%；办公楼216.72万平方米，同比增长36.49%，环比增长6.17%；商业营业用房517.33万平方米，同比增长24.23%，环比增长4.25%。
15、（见表5）以上数据可见，与上年同比各项指标总体上继续保持了增长态势，现售备案面积降幅较大，表明现房下降，较大楼盘推出较少。2012年1-12月，商品房成交面积238.58万平方米，同比下降29.49%，环比增长10.42%。成交套数19164套，同比下降40.46%，环比增长9.84%。成交金额1525957.68万元，同比下降9.63%，环比增长10.15%。其中：住宅成交面积180.96万平方米，同比下降39.86%，环比增长9.64%。成交套数15043套，同比下降47.86%，环比增长9.84%。成交金额927962.88万元，同比下降33.85%，环比增长10.07%；办公楼成交面积
16、14.89万平方米，同比增长31.65%，环比增长17.89%。成交金额118321.69万元，同比增长86.24%，环比增长17.58%；商业营业用房成交面积41.21万平方米，同比增长69.72%，环比增长7.37%。成交金额469503.19万元，同比增长121.63%，环比增长8.73%；其他用房成交面积1.52万平方米，同比下降6.17%，环比增长3.4%。成交金额10169.92万元，同比增长8.79%，环比增长3.08%。（见表6、图3）2012年由于经济形势不景气，年初销量大幅下滑，同比4月份后得到了缓解，降幅逐月趋于缩小。环比始终保持了增长态势，但是增幅也呈逐月缩小的态势。（六）商品房待售面积分析截止2012年底，商品房待售面积202.72万平方米，同比增长48.28%，环比下降4.7%。其中：待售一年以上155.4
