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1、吴江商业市场调查一、 吴江城市概况1、 区位分析：区位优越，苏浙沪缓冲地带吴江市位于太湖之滨和江苏省最南端，地处北纬30463114、东经1202112054。南连浙江省嘉兴市秀洲区、桐乡市和湖州市南浔区，北接苏州吴中区和昆山市，东临上海市青浦区，正当江苏、浙江和上海三省、市交界处，地理位置十分优越。境内水道纵横、湖荡密布，素有古运河畔“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美称。 2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强吴江位列第五名。2、 交通分析：交通路网完善，四通八达公路方面：沪苏浙高速公路、苏震桃公路、 318国道东西横穿吴江全境。苏嘉杭高速、227省道南北纵贯吴江全境。从吴江通过高速公路到上
2、海只需45 分钟，到杭州只需60分钟。所有镇20分钟内上高速公路、30分钟内到达市区、过境车辆40分钟内离境。航空方面：吴江至上海虹桥机场54公里，距浦东机场86公里，距杭州萧山 机场150公里，距南京禄口机场226公里 。海运方面：吴江距上海港140公里，距乍浦港100公里，距宁波港340公里 ， 距张家港港口140公里。铁路方面：北与京沪铁路苏州站22公里，南与嘉兴站40公里。水运方面：沟通长江的京杭大运河贯穿南北，全年可通航500吨级船舶，可 承担集装箱运输。东距上海港100公里，东西穿越吴江的太浦河连接黄浦江，全年可通航500 吨级船舶 。3、 经 济 分 析：图：社会固定资产投资项目
3、金额（亿）增/幅固定资产投资213.1612.31%工业企业141.504.68%服务业71.5130.99%经济平稳较快发展，服务业增幅最大固定资产投资平稳增长。 彻落实中央宏观调控政策措施取得明显成效，全社会完成固定资产投资总额213.16 亿元，比上年增长12.31%，其 中 ,工 业 企 业 完 成 投 资 额 141.50 亿 元 ，比 上 年 增 长 4.68%，服务业完成投资 71.51亿元，比上年增长30.99%。个体私营经济完成投资额150.98 亿元，占全社会完成固定资产投资总额的70.83%。4、 人 口 及 生 活 水 平 分 析：今年，吴江加快结构调整、转型升级步伐，
4、经济建设不断取得新的更大的成果，城镇居民收入实现较快增长。前三季度，城镇居民人均可支配收入达到21030元，在全省县级市排名中居第一位。二、 吴江商业网点规划l 松陵镇的标志性商业格局为“一主三副城市商业中心”，即永康路市级商业主中心和城南商业副中心，运东商业副中心、东太湖美食休闲商业副中心。l 松陵商业地产的发展，一方面攻城掠地争夺区域市场，致力打造新的商圈；另一方面促进老商圈的业态升级，使其更为成熟齐全。 三、 吴江商业市场分析1、板块分析 运东板块：运东板块属于吴江经济开发区，吴江经济开发区成立于1993年，2005年6月经国务院批准设立出口加工区。开发区规划面积80平方公里，建成区22
5、平方公里。2005年底累计引进外资企业557家，注册资本40亿美元，到账外资22亿美元。2005年为区内企业引进各类人才和劳动力6万多人。吴江经济开发区是吴江市今后重点发展的区域，吴江最高的写字楼、首家五星级海悦大酒店已在此区域落成运东板块是吴江新兴发展起来的一个新的商业圈，交通便利，数年间入住了557家外资企业和300余家民营企业。大量的企业进驻形成了强劲的发展动力。在2007-2020吴江城市商业网点规划中，运东板块被规划为城市商业副中心。该区域外来人口众多且较为集中，商业价值潜力巨大，且目前该区域商业地产项目较多，竞争也相对激烈。 城北板块：在整个城市的发展方向上，“南优北扩”成为城市南
6、北方向发展的指导战略其中“南优”即针对南苏州苏震桃板块而言。借助南苏州太湖水网，和石湖、越溪水系，将把这一片区整体规划为生活居住型的大型附属城市核心地带，未来、生态、自然的新兴城市带将逐渐成型，后续反战潜力巨大。城北板块虽然毗邻城市中心，但是该板块周边尚无大型商业配套，但随着明珠城的建设，可弥补这一缺陷。该区域商业氛围不浓，商业市场认知度低，没什么人气。主要靠周边的住宅小区拉动消费，且商业经营状况一般。该板块和苏州接壤，交通方便，商业价值还是有潜力的，当然要真正繁荣还尚需时日。 城中心板块：城中板块是地段中的地段，该区域一直为吴江商业独一无二的。该区域的商业形态齐全，经营良好。在2007-20
7、20吴江城市商业网点规划中，此板块仍为吴江的主商业中心，即将开业的沃尔玛，万亚的成功运营，促进了该板块的业态升级，使该区域会更加繁荣完美。 城南板块：城南板块日后是吴江的行政中心区域,现在是吴江高档楼盘的集中区域,质量优良,配套齐全,居住环境和享受的教育、体育等资源都是非常优质的,是吴江高收入阶层的聚居区,区域受认可度也相当高。城南板块商业市场起步较晚，目前该板块区域内商业配套不完善。但随着吴江城市发展规划，吴江城南16平方公里的新城区是一个集政务区、商务区、居住区、生活区和商业区（新都会和邻里中心）于一体的综合区域。随着前期基础设施的投入，这个区域已经逐渐成为吴江定位最高，规模最超前，投资密
8、度最大的一块热土。随着众多大型住宅区的建成，这里将汇集众多的消费人群，具有极大的发展潜力。 2、业态分析1）吴江卖场商圈分析：名称位置面积时间营业状况车位乐天玛特永康路步行街4050平米2004年良好地下一层80左右车位大润发笠泽路与花园路口200002007年最好1层及2层楼顶停车家乐福云黎路与庞金路口16000平米2010年一般地上地下等300个车位沃尔玛江兴路与鲈乡路口2万平米左右2010年试营业3层楼顶停车l 吴江原有大型购物超市只有乐天和大润发，乐天地段优势明显，但规模小，车位少价格高。大润发规模大，车位多，价格低，所以营业情况比时代要好。但是时代楼下的附属商业要比大润发繁荣。l 家
9、乐福是2010年开业的，规模较大，附属商业品种齐全，停车位也较多，但是由于地理位置较远，主要为运东及同里客户居多，营业情况一般。l 试开业的沃尔玛，是吴江第四家大型超市，规模较大，地理位置较好，停车位也比较多，营业情况会比较好。2）吴江商业业态分析：行业经营业态比例零售业服装、鞋帽、百货、超市、各类市场、品牌专卖、工艺礼品家居用品，及各类杂货49%餐饮业连锁餐饮、特色餐饮、各式火锅店、中餐咖啡店等17%服务业美容院、浴室、打字复印等各式服务业21%娱乐业KTV、酒吧、网吧等娱乐场所8%旅游业宾馆、酒店、景点等4%金融业银行、证券等1%l 从上表中可以看出，永康路商业街商业业态比较齐全，业态以零
10、售业为主，其他业态为辅。3）吴江商业街租金分析： 区域商业形态经营业态租金年投资回报率油车桥附近沿街商铺以房产中介，各类日用杂货店为主5元/平米/天7%油车路近中山路口附近沿街商铺精品服装店为主7元/平米/天9%永康路沿街商铺品牌店，银行等15元/平米/天12%花园路沿街内铺餐饮店为主43元/平米/天10%流虹路沿街商铺电脑店为主4元/平米/天 7%鲈乡南路沿街内铺杂货小百货店为主2.5元/平米/天5%体育路沿街商铺洗车行小餐饮为主1.8元/平米/天4%从上表可以看出目前市场上租金最贵的是永康路商业步行街沿街商铺和油车路靠近中山路附近商铺 ,由于该地段周围有较多的住宅小区，居民比较集中，交通便
11、捷。因此该地段在吴江市区人气比较足，商业氛围浓，而其他地方由于交通不便利、租金价格贵、人气和管理的不足导致市场萎靡不振分析：1、吴江大多数地段沿街商铺租金情况比较稳定。 2、投资回报率也在业主可承受的范围之内，基本在8%左右。 3、地段价格差异较大，位置一般的区域商业投资回报较低，风险较大。 4、街铺的投资前景还是最被看好的4）吴江在售商业价格分析：项目名称商业形态销售价格销售形式万盛广场大型商业街10000元/平米左右1、2层连卖汇金中央广场大型商业中心1层30000元/平米单层带租约销售10年包租回购新城国际沿街商铺1层23000元/平米2层6000元/平米1层3年包租2层10年包租个案分
12、析：汇金中央广场地理位置：松陵镇运东开发区云梨路与庞金路交汇处开 发 商：苏州汇金置业有限公司物业管理：上海锦日物业管理公司总建面积：69523平米 占地面积：32668平米销售价格：1层3万/平米 一层复二层1.5万/平米 2层1.2-1.3万/平米 3层1万/平米 总体概况：汇金中央广场位于庞金路北侧，总体7万平米的集购物休闲、餐饮娱乐、商务酒店、商务办公等多功能为一体的综合性大型商业区。以分区组建形式为主，一至三层分娱乐休闲区、运动休闲区、儿童用品区、流行服饰区、品牌大卖场等几大块，3层以上为办公楼。基本以1楼、1复2楼、3楼单层单元出售或租赁。该项目开盘前作过一些报纸广告类宣传，之后于
13、2008年公开发售，一期商铺销售情况良好，销售率达90%以上，其开盘售价在15000元/平米左右，引进国内外综合品牌30多家（香港新世界、美国纳斯达克上市企业如家酒店连锁、耐克、阿迪达斯、香港瑜珈SPA馆、家乐福、吴江邮政局、江南水乡大酒店等商家）目前二期正在招商，招商情况较好，其中客源主要以吴江本地客户为主。伟业新都汇地理位置：松陵镇城南人民路长安路交汇处开 发 商：苏州伟业投资集团有限公司总建面积：约10万平米销售价格：10000-12000元/平米主力户型:100平米左右总体概况： 伟业新都汇位于吴江行政中心，总建近10万平米是集美食餐饮、休闲娱乐、商务办公、酒店公寓为一体的综合性大型商
14、业中心。整个项目区域划分为A、B、C三块，其中A区是西面的时尚消费区、B区是东南面的城市邻里区、C区是东北面的酒店办公商务区。A区是西面的时尚消费区也是将来的购物中心，将会根据业态将其分隔成餐饮、购物、家居、休闲娱乐等12栋建筑。 该案从07年11月开盘至今，共推出五期，前期推出的产品已基本售罄，目前在售的主要以五期房源和前期剩余房源为主，销售价格8000-9000元/平米，由于受金融危机的影响，销售情况不容乐观。该项目客源主要以吴江本地和周边乡镇私营业主、政府公务员为主，项目前期客户有部分上海、浙江投资客。城南板块作为吴江的新兴板块，目前项目周边的人气较差，要形成一定的商业氛围还需时日。新城国际地理位置：吴江体育路南（永鼎医院北）开 发 商：吴江市天盛房地产开发有限公司物业形态：写字楼、商业、SOHO销售价格：公寓:6000元/平米 办公楼5000元/平米左右商铺1层23000元/平米。2层6000元/平米主力面积：写字楼：75-190m Soho:48110m 商业总面积4952m总体概况：新城国际位于城南繁华商业区包含了商业、写字楼，soho三种产品形态。该楼盘的推出，从长远来看，对于提升城南
