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1、第9章 物业产品价格策略,能 力 要 求 9.1 物业价格与影响因素 9.2 物业产品的价格目标与制订方法 9.3 物业产品的定价策略 9.4 物业产品的价格调整与变更 本 章 小 结 思 考 题,第9章 物业产品价格策略,能力要求 通过本章学习，要求学生了解物业产品价格的影响因素，物业产品定价的一般过程，掌握物业产品定价的方法，能针对企业不同物业产品的具体情况制订相应的定价策略。,9.1 物业价格与影响因素,9.1.1 物业产品价格的组成 9.1.2 影响物业价格的因素,9.2 物业产品的价格目标与制定方法,9.2.1 物业产品的定价目标和定价程序 9.2.2 物业产品的定价方法,9.3 物
2、业产品的定价策略,9.3.1 新开楼盘定价策略 9.3.2 物业产品的心理定价策略 9.3.3 物业产品的差别定价策略 9.3.4 物业产品组合定价策略,9.4 物业产品的价格调整与变更,9.4.1 物业产品价格调整与变更的特点 9.4.2 物业产品价格调整与变动策略 9.4.3 顾客、竞争者对价格变更的反应,9.1.1 物业产品价格的组成,1物业价格的概念和特征 （1）物业产品价格的概念 物业产品价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝结在物业商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。, 物业价格具有趋升性。,（2）物业价格的特征, 物业价格实体基础构成的双重性；, 物业价格具有
3、明显的地区性；, 物业价格是关于物业权属利益的价格；,2物业价格类型 （1）买卖价格和租赁价格； （2）市场价格、理论价格和评估价格； （3）成本价格和福利价格； （4）预售（预租）价格和现房价格； （5）土地价格、建筑物价格和房地产价格； （6）总价、单位价格和楼面地价。,3物业价格的构成因素 （1）土地开发使用费； （2）前期工程费； （3）建筑安装费； （4）基础设施费； （5）管理费用； （6）财务费用； （7）销售费用； （8）其他费用； （9）利润； （10）税金。,9.1.2 影响物业价格的因素,1内在因素 （1）位置； （2）土地； （3）日照、通风 2外在因素 （1）供求情况
4、； （2）经济因素； （3）社会因素； （4）环境因素。 3其他因素 （1）政治因素； （2）行政因素； （3）心理因素； （4）国际因素的影响。,9.2.1 物业产品的定价目标和定价程序,1物业产品的定价目标 （1）以获取最大利润为目标； （2）以获取市场利润最大化为目标； （3）以保持行业领导地位为目标 ； （4）以竞争为目标； （5）以维持企业生存为目标。,2物业产品的定价程序 （1）选择定价目标； （2）市场调查； （3）测算成本 ； （4）考虑定价的影响因素； （5）选择定价方法； （6）确定基准价格； （7）价格调整。,9.2.2 物业产品的定价方法,1成本导向定价法 （1）成本加
5、成定价法； （2）目标成本定价法； （3）保本点定价法（盈亏平衡点定价法）。 2需求导向定价法 （1）认知价值定价法 ； （2）需求弹性定价法。,3竞争导向定价法 （1）领导定价法； （2）随行就市定价法。 4定价方法的综合运用 （1）成本+竞争定价策略； （2）消费者+竞争定价策略。,9.3.1 新开楼盘定价策略,1低价开盘 优点： 运用价格优势，争取顾客，可以迅速 占领市场； 便于日后的价格调控。 缺点： 首期利润不高，投资回收周期长； 楼盘形象难以提升很高 。,2高价开盘 优点： 便于获取最大的利润，可迅速 回收投 资； 便于树立企业和楼盘品牌。 缺点：若偏离主力市场，则资金周转会相对
6、缓慢； 市场销售量和市场占 有率可能无法相 对提高。,3.中价开盘策略 楼盘第一次面对消费者时，以市场行情的价格来销售。,9.3.2 物业产品的心理定价策略,1声望定价 2尾数定价 3吉祥数字定价 4招徕定价,9.3.3 物业产品的差别定价策略,1顾客差别定价 2形式或形象差别定价 3地点或位置差别定价 4时间差别定价,9.3.4 物业产品组合定价策略,1产品线定价 2选择品定价（非必需附带品定价） 3补充品定价（必需附带品定价） 4产品群定价 5两部分定价,9.4.1 物业产品价格调整与变更的特点,1.价格调整的特点 价格的调整与单元本身的成本无关； 根据楼宇位置、朝向、楼层、视野、产品形式
7、形象等进行价格调整； 相对来说，与市场销售情况关系不太密切。,2. 价格变更的特点 价格变动可能与成本无关，也可能有关。 相对来说，与市场销售情况关系很密切。 价格变动时往往采取比较隐蔽的手段来降价。,9.4.2 物业产品价格调整与变动策略,1差价系数的调整 （1）差价系数的调整； （2）价格调整的一般公式。 单元价格=基准价格（1+楼宇位置系数）（1+单元楼层系数）（1+单元朝向系数）,2付款方式的调整 （1）物业的付款方式 一次性付款； 建筑期付款； 按时间付款； 银行按揭； 延期付款。 （2）付款方式的调整 付款时间的调整； 付款比例的调整； 付款利息的调整。,3直接的物业价格变更 （1）低开高走策略； （2）高开低走策略。 4间接的物业价格变更 （1）期房折扣； （2）现金折扣； （3）数量折扣； （4）贸易折扣； （5）季节折扣； （6）折让。,9.4.3 顾客、竞争者对价格变更的反应,1顾客对价格变更的反应 2竞争者对价格变更的反应 3企业对竞争者价格变更的反应,本 章 小 结,1了解物业产品价格类型、组成要素，价格的影响要素。 2定价的程序有7个步骤。 3企业定价的主要方法和策略。 4. 价格的调整和变更。,
