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1、行业发展研究资料（No.20128）关于注册会计师参与房地产税基评估工作的研究报告 2003年物业税开征问题提出以后，中注协于2007年设立了注册会计师介入物业税课题专项课题，对注册会计师介入物业税评估进行跟踪研究。2009年房地产税改革工作启动，2011年开始房地产税作为物业税的替代在上海、重庆启动试点，有关部委组织了“房地产评税”工作。为此，中注协在前期研究基础上，形成了关于注册会计师参与房地产税基评估工作的研究报告，并书面征求部分会计师事务所的意见和建议。该报告在对国内外房地产税征税管理、房地产评税背景、做法等初步分析的基础上，对当前注册会计师行业介入这项工作的必要性、可行性、胜任能力进
2、行分析并提出工作建议。现予编发，供参考。 中国注册会计师协会编二一二年八月十三日2关于注册会计师参与房地产税基评估工作的研究报告房地产税是世界各国普遍征收的一种财产税，税基评估是房地产税征收的一个必要环节。税基作为建立税种和税制的经济基础和依据，房地产税开征及其基础问题成为一个热点。近年来，我国房地产税改革不断探索推进，其中一项重要内容就是：改变现行按计税房产余值征税的做法为按评估值征税。 在我国房地产税基评估的评税主体、方式不一，前期国家税务总局主导的一些地方，由各地税系统运用专业的评税软件进行税基评估，取代目前的人工计税方式，未吸收中介机构参与；目前在国家确定的试点城市重庆和上海，这项工作
3、由房地产管理部门牵头组织提供房地产基础数据，委托部分中介机构介入，帮助调查、收集和录入基础数据。我国房地产税基评估工作能否随着房地产税的全面开征开展起来，注册会计师是否具有相应的专业胜任能力从事评税工作，国外的情况又是怎样？对此我们组织了专项研究。一、我国房地产税改革的基本情况（一）房产税、物业税和房地产税。房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产
4、权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，是对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政体系中地方财政稳
5、定而重要的来源。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。我国“十一五”期间就提出了物业税改革的基本架构。主要是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。由此，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为将产生较大影响。（二）改革情况。依照1986年9月国务院发布的中华人民共和国房产税暂行条例，我国实行对生产经营型房产征税，而
6、对非营业用房产免税。同时按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房产所有人征收房产税。2003年10月，我国提出开征物业税后，2009年5月国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知（国发200926号）再次提出深化房地产税制改革，研究开征物业税。2010年10月，中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议的提法改为“研究推进房地产税改革”。从提出背景上，房地产已经成为个人财富的重要组成部分；从性质上，从物业税到房地产税，都是保有环节的税收，而房地产税的征收有法可依、更易推行，也能达到物业税的效果。经过近10年的征税“空转”试点，目前财税部门已初步建立了房
7、地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，特别是取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度，为房地产税改革的开展创造条件。（三）主要问题。一是作为计税依据的税基评估有很多不确定因素。例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制如何设定，采取政府主导的统一进行税基评估还是委托中介机构受托评估等，均尚未明确。从税基评估角度，房地产税以不动产的评估值为计税依据，需要有健全的税基评估机构、科学的评估标准、先进的评估手段和高效的评估技术以及熟悉技术手段的人才。目前上述条件基本上还是空白，亟待成体系创建。二是作为征税前提的房产权属明晰尚缺乏健全的物权制度。对房地产保有环节征税，前提是对物权的归
8、属有清晰的界定。现在我国的房地产产权中，除了一般的商品房之外，还有经济适用房、两限房、房改房等各种产权性质的房屋，难以明确区分各种房地物权制度。对不同用途的房产如何适用税率以及如何评估价值成为问题。三是作为征管前提的房屋登记信息系统尚不完善。科学、完善的不动产登记体系的建立是房地产税征收的前提，但目前缺乏完善的物业登记管理制度和社会信息信用体系，无法保证税收的准确和公平。二、我国房地产评税工作的开展情况与主要方法（一）开展情况。我国房地产“评税”（也称“房地产税评估”）工作由财政部和国家税务总局推动，由地税系统具体负责落实。国家税务总局在2010年将房地产模拟评税试点推广到全国，在各省均选择一
9、个试点城市。根据财政部、国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知（财税2009100号）要求，地方政府试点工作也制定了方案，如2009年发布的江西省应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作方案、2010年发布的海口市房地产评税试点工作实施方案等。同时，国家税务总局举办全国房地产模拟评税及计税价格核定培训班，对各地税务人员讲解房地产批量评税标准和模型建立，以及房地产批量评税软件。与房产税制度层面的改革相比，房地产税征收在技术方面涉及信息数据、评估和批量评税、征收管理等方面内容。国家税务总局推行的“房地产评税”，是按照房地产价值评估的原理，在测算房地产基准价格和价格影
10、响因素修正系数的基础上，利用计算机系统开发计税价格核定软件，建立普遍适用的评税价格技术标准，计算出最接近真实的市价，并作为房地产交易的价格标准应用到房地产交易的实际税收征管工作中，用核定的评税结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格来征收交易环节的各项税收。简单地说，就是由各地税系统运用专业的评税软件进行评税，取代目前的人工计税方式，并在计算房产应纳税额时，由按房产原值评税改为按评估值评税。在国家确定的试点城市重庆和上海，重庆市地税局表示，存量房方面，税务部门将根据国土房管部门提供的有档案记载的存量房，寻找具体的征收对象；增量房方面，在买房时就对符合征税对象进行房地产税征收。上海明确表示，纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。（二）主要方法。根据财政部和国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知，核定房地产交易环节计税价格主要
