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1、陈劲松：靠谱的民间指数 陈述 陈劲松：靠谱的民间指数原创 2016-04-12 陈劲松 世联行一、从“电线杆指数”说起改革开放初期，最早来内地投资的是港商，无论是“三来一补”，还是贸易，他们是第一批吃螃蟹的人。92年之后，来投资房地产的港商也多了起来，那时中国资本极其稀缺，各地张开双臂，红地毯迎接，港商们被到处的投资热土和优惠政策，被火热的激情和各种保驾护航搞得头鸣脑胀，一时半会找不到北了。于是乎，亲情、关系和各种承诺几乎就是投资的依据。二、三年下来，结果却是差距不可以道理计，真金白银投资的港商同志们可不傻，他们一定要搞清楚是怎么回事啊，于是乎有了一次总结会。说港商是同志，不是开玩笑，因为本人
2、恰好也是其中一员，而且是投资极为成功的中国海外（香港）的职员。可不像我们内地开会，人家聚会的目的很清楚：如果投资内地房地产，怎么判断哪些地方行？看什么指标？比如，当时中海投了深圳的住宅，熊谷组投了珠海，为什么中海就挣了大钱，而熊谷组投资珠海就基本打了水漂呢？按房产指标看：都是特区，都邻港澳，都有优惠政策，何况人家珠海土地还更便宜，市区就能看大海呢。中海为什么选深圳？大家热烈讨论，其中一位先生说既然官方的指标说不清楚，能不能看民间有哪些指标？于是我想起了一个最容易看到而且绝对构成指标的“电线杆指数”。所谓“电线杆指数”，即“电线杆干净程度指数”。城市的电线杆可是爱国卫生的门面，当时美化城市，首先
3、要把电线杆擦干净，否则，上面贴满了“老中医”、“租房”、“性病”等小贴纸广告岂不是很丢脸？可恰恰是这个电线杆指数最能说明哪里是投资热土：只要在大街上看到电线杆不干净的地方就能投！电线杆不干净说明什么？说明了不可遏制的需求，外来人口大量的涌入。关键是这个指数是如此地明显，就摆在大街上。能够在政府屡次爱国卫生运动中存活，是多么靠谱的证明啊！二、数据为什么不靠谱？诺贝尔经济学奖得主高斯曾对近二十年来的经济学发展表示失望，认为经济学家运用大量数学公式的研究趋势是方向性错误。张五常先生说：“最蠢的研究，是试行解释没有发生过的事！”为什么这么说？因为他深有体会：“若要解释世事，我们首先要知道世事的真实性。
4、我对政府发表的统计数字历来有保留，也可能是出自亚洲的背景使然。即便对某些权威的政府或机构发布的统计数字没有怀疑，我也总是要查询一下其量度的方法。因为有过中计的经历，痛定思痛才产生上述的感受。”比如，我们在房地产市价分析中经常用到的指标“收入/房价比”，究竟“居民家庭收入”是怎样统计出来的呢？我曾有机会问过国家统计局原总经济师姚景源先生。姚先生说，国家统计局在各城市的分局调查大队是按户籍人口抽样，然后发表格让抽到的家庭填表，每个填表家庭国家每年补助20元人民币。高收入的家庭不愿意填报，经常遇到的现象是，人家说我倒贴200元别让我干这个吧！什么是“平均房价”？国际上平均房价的概念是包括所有居民住房
5、的房价，不单指“新购商品房”，主要是存量商品住房、微福利房。比如深圳，面积占据住房总量50%比例的城中村私人住房，因为不具备完整产权、法定不能公开上市交易，黑市价格就不被计入统计范围。即使我们二手房产权交易是国家标准的买卖合约，按道理价格统计就真实有效了吧，恰好相反！因为二手房的增值税使得交易过程中普遍存在价格的“阴阳合同”。这样不论你用多科学，多复杂的数学公式，得出来的“平均房价”就啥也不是了！一个被经济预测广泛应用的“收入/房价比”指标，分子和分母都有大问题，还能得出什么有效结论？远远落后于实际真实的城市发展的统计框架（比如外来人口的收入就没办法统计）得出的数据，怎么用来指导实践？我们已经
6、进入大数据的时代了，先别提什么“客户轨迹”了，就说“结构型数据”的房子吧。谁说得清每个城市到底有多少套住宅？世联行数据部门经过一年多的努力，单是弄清楚商品住宅的套数、户型、编号、朝向这些基础数据的60%都不容易，网络上房产的信息多则多矣，只可惜基础数据不真，叠加上的价格之类的交易怎么准确识别和客观反映？三、 商界的民间智慧中国商界在国际交往中，往往感叹我们和人家几乎像两个物种，我的朋友张民耕在美国投资做一个私募房地产REITs，他最大的体会是决策过程简单得多：“你可以要你需要的任何数据，然后把精力放在你应该做的最主要判断未来的方向。”中国商人之所以给人家疑心重、狡猾和决策过程不透明的印象，那是
7、国内“数据信用”环境的后遗症和外部性啊！我们商界要决策未来，没有“锣鼓听音，说话听声”的疑心还真不行。“民间指数”是不是中国独有的现象？预测房地产市场这么复杂的事儿，老外有没有他们的“民间指数”呢？有！他们做得更系统，而且积累的历史更长，更能量化分析。他们叫做“领先指标”。比如对于中国正在积压中的商业、办公、工业厂房，他们是怎么观察民间的领先指标？这是英国工商业不动产的领先预测指标，他们可以根据近二十年的验证，量化到领先多长时间：备注：M0：基础货币，M4：广义货币供给。来自拉斯特维德逃不开的经济周期。下同。什么是他们的房地产价格即将见顶的领先指标？出售天数的增加一个城市中未销售住房数量的增加
8、卖房报价与成交价格比率的下降出售超过120天的住房数量的增加为投资所购买房产所占百分比的增加抵押申请数量的下降必须强调的是，那是正常市场的“民间指数”，我们因为政策忽冷忽热地“打摆子”，这些指标就只能呵呵了，我只是想说，“民间指标”是国际通用智慧。还是说一个接地气的故事来结尾吧，判断一个城市是不是“规则公平”，是投资者决定是否进入的重要因素，否则“关门打狗”怎么办？一个朋友告诉我，他不管投资哪个城市，晚上都一个人去当地的娱乐场所喝几杯，别多想，此举就是考察“夜总会宰人指数”，由此得出哪些城市绝对不去，而东莞是“打不死的小强”。那么，问题来了，房地产靠谱的民间指数哪里找？！1 通过全国代理案场的客户上门和认购变化，世联行定期公布市场领先指标“客户上门指数”2 通过看不同城市客户购房门槛变化的“上车盘指数”深圳上车盘指数以上都是世联行家的独家干货，如果还不尽兴，只能请你往这儿看世联行大数据平台即将上线，敬请关注。
