《广东省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成考试试卷》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广东省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成考试试卷（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广东省2016年上半年房地产估价师案例与分析：估价报告内部审核表内容构成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算【2006年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格 2、销售不动产的营业税税率为。 A：1 B：3 C：5 D：7 E：执行层的组织协调3、被征收工地上的附着
2、物和青苗的补偿标准，由规定。 A：国务院 B：国工资源部 C：省、自治区、直辖市 D：县 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2005年1月1日的收益价格为。 A：579453万元 B：612632万元 C：634141万元 D：733333万元 E：工业用地的监测点评估价格5、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A用途 B建筑规模 C容积率 D绿地率 6、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定
3、的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为。 A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元 E：工业用地的监测点评估价格 8、中华人民共和国城乡规划法规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主
4、管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理。 A：选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：施工许可证 D：建设工程规划许可证 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是_。 A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B任意两条无差异曲线不能相交 C无差异曲线凹向原点 D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 10、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和_耐用年限。 A等于 B大于 C小于 DA、B、C均有可能11、估价时点应与的日期相一致。 A：签订估价合同 B：开始估
5、价作业 C：完成估价报告 D：估价结果所属 E：工业用地的监测点评估价格 12、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。 A7.02% B7.04% C7.50% D7.85% 13、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。 A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖
6、价 E：工业用地的监测点评估价格14、建设用地规模在_万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。 A1 B2 C3 D5 15、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A1% B1.5% C2% D2.5% 16、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。 A：35.00
7、B：56.29 C：86.29 D：180.00 E：工业用地的监测点评估价格 17、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题) A：房屋拆迁公告发布 B：房屋拆迁许可证颁发 C：签订房屋拆迁协议 D：房屋拆迁实施 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、某综合楼总建筑面积为10 000 ；其中可出售的居住建筑面积为7 000 ，可出租的商业建筑面积为1500 ，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为。 A：80 B：90 C：85 D：95 E：借款合同 19、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是_。 A县级以上地方人民政府 B县级以上地方人民政府房屋
8、拆迁管理部门 C县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 20、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为（）万元。 A2759.4 B2789.3 C2843.6 D2987.6 21、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。 A：比较法 B：成
9、本法 C：假设开发法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格 22、房屋征收补偿方案的拟定主体是_。 A房地产开发企业 B房屋征收实施单位 C房屋征收部门 D市、县级人民政府23、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。 A：目标定价法 B：价值定价法 C：挑战定价法 D：成本加成定价法 E：借款合同 24、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。 A：单位比较法 B：分部分项法 C：造价分析法 D：指数调整法 E：工业用地的监测点评估价格25、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。 A：利润 B：毛收入 C：价值 D：净收益 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择
10、题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在_m以上部位计算建筑面积。 A1.80 B2.00 C2.20 D2.50 2、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。 A：下落不明满1年的 B：下落不明满2年的 C：下落不明满4年的 D：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的 E：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的3、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括_。 A营业税 B教育费附加 C城市维护建设
11、税 D房产税 E土地使用费 4、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考_确定。 A消费价格指数 B商业零售价格指数 C上证价格指数 D建安工程价格指数 E中房价格指数5、调查计划一般要包括。 A：资料来源 B：调查内容 C：调查手段 D：抽样方案 E：联系方法 6、融资方案分析包括（）。 A资金来源可靠性分析 B融资结构分析 C融资利润分析 D融资风险分析 E融资成本分析 7、市场失灵主要表现在。 A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置 B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响 C：市场能够有效地提供公共产品 D：市场无法有效地提供公共产品 E：消费者和
12、生产者的信息不完全 8、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。(2009年试题) A：城市的发展布局 B：功能分区 C：禁止、限止和适宜建设的地域范围 D：建筑形态控制指标 E：城市性质 9、耕地占用税实行_税率。 A递减 B比例 C定额 D超额累进 10、动态投资回收期是指项目以_所需的时间。 A经营收入抵偿全部投资 B全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资11、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有_。 A导致房地产实际价值下降 B导致房地产实际价值上升 C加大投资者债务负担 D抑制房地产市场需求 E增加房地产市场需求 1
13、2、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为_。 A2003年6月15日 B2003年8月15日 C签订估价委托合同之日 D估价人员与委托人商定的某日 13、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。 A供给非同质性 B需求多样性 C竞争充分性 D交易复杂性14、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为_万
14、元。 A1.60 B3.00 C4.25 D5.00 15、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括。 A：物业服务成本 B：法定税费 C：物业服务企业的利润 D：物业服务支出 E：物业服务企业的酬金 16、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。 A：降低再贴现利率 B：提高首期付款比例 C：提高法定存款准备金率 D：缩短分期付款期限 E：公开市场买入政府证券 17、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的_分析。 A财务盈利能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力 18、房地产开发项目的主要不确定因素有_。 A土地费用 B建安工
15、程费用 C运营费用 D空置率 E容积率 19、估价报告有效期应从_起计。 A估价时点 B估价作业期 C出具估价报告之 D签订估价委托合同之日 20、竞争导向定价法不包括_。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D价值定价法 21、在求取建筑物折旧时，如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，下列说法中不正确的是_。 A对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。 B对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。 C对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照土地，使用期限计算建筑物折旧。 D对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物的
