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1、鑫业中心写字楼项目定位报告鑫业中心写字楼项目定位报告一、项目界定1、指标及规划1）项目指标建设用地面积：10157，总建筑面积：38743，容积率：2.52）规划项目物业类型为写字楼与底层商业的结合类型；项目我们按照利润最大化条件考虑，以售为主，二楼商业可考虑持有出租；2、地块解析（1）区域位置独一无二，资源一流，周边住宅开发成熟1）区位：紧邻赣州五星级酒店，章贡大道与金东北路交界处，距离赣州开发区城市综合服务配套区（CBD核心）1.5公里；地处三大区域交汇处2）交通：周边路网完善，道路宽敞；3）资源：一线江景、二线山体公园；4）周边：固定高档人居环境，支持商业发展。（2）开发区第一个纯商务写
2、字楼项目1）物业类型：以底层商业和写字楼结合的模式2）项目周边以居住用地为主，且居住小区已经非常成熟（3）项目周边商业氛围缺乏，市政配套建设不完善1）路网建设还处于初期阶段，车流量小；2）周边项目都为住宅项目。地块价值提炼：v 地块：地块稀缺，溢价空间较大v 区位：商务区、住宅区，给项目带来一定的人口支撑v 资源：市政配套逐渐完善，路网健全，且道路宽敞v 商业：周边高档富人居住社区氛围成熟，区域商业设施配套不齐全v 地缘：地块原业态的影响依然存在，往西河方向环境越差v 规划：小规模、大背景，让项目可塑性明显3、项目问题界定1）周边地理人文环境尚佳，但属于非主流商圈2）市场竞争激烈，区域相对陌生
3、3）项目优势众多，但对写字楼没有核心驱动力4）项目规模小，昭示性不强直接导致1）地块价值没有提升项目价值2）项目陷入同质化竞争3）项目定位没有形成核心竞争力4）项目昭示性不强，形象拔高有难度项目定位四问1）如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力2）如何形成差异化竞争3）如何寻找项目核心定位4）如何提升项目形象及昭示性市场现实：竞争激烈；项目处于非主流商圈如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争?二、市场竞争分析1、宏观市场环境宏观经济背景：赣州经济增长平稳，GDP增长保持12%左右，近年房地产市场虽然随着国家宏观调控出现小幅波动，但整体呈上升态势的走向并没有改变，并逐渐趋于健康发展：稳定、价格
4、指数小幅上升。222009年2012年赣州市主要经济技术指标分析（单位：亿元）指 标2009201020112012生产总值940.0213.31119.4713.81335.9812.51508.4311.9固定资产投资529.9342.1819.5528.11110.9135.5社会消费品零售总额317.1418.8372.2818.6432.3217.3492.4215.0财政总收入111.2911.1128.3115.3180.3240.5230.8228.0实际利用外资879996.02835608.259286211.1310244510.32实际引进市外资金230.7510.25
5、257.8211.73306.9630.52金融机构期末存款余额1123.0927.311506.0834.101847.6022.682268.7422.79#储蓄存款735.7020.72907.6323.371100.3821.241327.7620.66城市居民可支配收入129019.021420310.091605813.061870416.48（1）GDP国民生产总值对比分析：库兹涅茨著作中论述了宏观经济增长与房地产市场的发展阶段之间的关系如下： 8%高速发展1）按照世界发展银行的理论判断，赣州整体社会经济处于平稳增长期。2）按照库兹涅茨 的模型判断，赣州房地产市场处于高速发展阶段
6、。2、写字楼竞争分析（1）2013年市场供应统计中心城区写字楼项目名称供应量()销售状况在售项目财智广场6000099%，剩A栋5层07-13号房金鹏大厦1900089%，剩11层南、13层、14层、16层南云星世纪中心30000整层：8、11、13、14、15、17、18； 半层：12。紫金大厦16000整层：3层，半层：2层、4层、6层。富地中心10000剩2栋，1层30000元/左右，2层16000元/左右。买1层送地下停车场400-600平米。铭欣华府不详未售，预约登记中。水韵嘉城分A、B、C三批开发，没有总数。写字楼：均价15000元/，剩2间300-600 店面：20000元/，层
7、高6米，面积30-100；租金45元/，开间3-4米，层高5米多。中民阳光城不详未售隐龙山庄1000未售，还在申报，没价格。龙居苑4000均未售完，售价1层25000元/，2层16000元/；已出租1800，租金1层65元/，2层、3层55元/。在建待售项目毅德城56000未售华润万象城47520B栋预计今年6、7月份开盘。总计：222520已开项目剩余量：22600；总剩余量：126120过去一年的消化量：96400（2）中心城区写字楼案例对比类别财智广场金鹏大厦云星世纪中心紫金大厦地段长征大道与兴国路交汇处。长征大道博馆南侧赣江源大道8号（H27地块）瑞金路与石城路交汇处建筑类型分A、B两
8、栋。呈长方形。 1栋，呈正方形。1栋，呈长方形。共4栋，临街，商住项目，写字楼呈扇形建筑体量共21层，510户，总建面6万多平米。 共28层，54户，总建面约1.9万平米共27层，297户，总建面3万多平米4号楼整栋为写字楼，共9层，171户，总建面1.6万平米业态分布1-4层，A栋为商务配套设施；B栋为赣州书城。5层以上均为写字楼。1层为入户大堂和店面；2层以上为写字楼1-2层为店面，均不对外销售，由开发商统一招商；2层以上为写字楼。1层为店面和综合门厅，2层以上为写字楼项目定位甲级写字楼标准物业，打造赣州地标性商务综合体。行政CBD商务标杆赣州首家5A级写字楼没有准确定位时间节点开盘201
9、2年5月2012年11月2012年12月7日2013年3月23日交付2014年6月30日2014年8月30日2014年年底2013年年底户型设计每层 户数每层900多平米，分割成15间。每层约730平米，分割成2间。每层约1100平米，分割成11间。每层约724平米，分割成19间。开间6-6.3米（6米为主） 26.3-27米8.1-14.25米（8.1米为主）3.9-5.8进深6.25-10.1米（10.1米为主） 8.7-17.4米8.1-8.4米5-8米层高4.8米3.5米3.6米3.3米过道宽1.8米，层高3.8米宽约1.8米宽1.8米宽1.8米面积 区间37-83361-36980-
10、11033-66得房率78%88%78%70%价格方面售价均价13500元/，开盘享受9.3折优惠均价11500元/，按揭9.8折，关系户折扣更低。均价12000元/，整层购买9.1折，半层9.4折。最高23000元/均价14800元/，部分特惠8888元/。 13260三级 市场14100元/-14800元/租金预计60元/预计60元/预计60元/预计45-80元/配套物业大堂宽18米，高10米，共200平米宽8.7米，高6米，约50平米高9.6米约270平米电梯A栋：共8部，商业区4部，办公区4部； B栋：共6部，书城2部，办公区4部。共5部，室内3部（奥的斯），观光电梯2部（西门子，供2
11、1层以上用户使用）。共5部。共2部停车位共600个车位，双层地下停车场，地下500个（一层出租，一层销售）；地上100个免费停车位。暂时还未划分，但可租可售。地下200个，地面2000个。暂时还未划分。其它周边有银行、餐饮、政府职能部门等周边有银行、餐饮、政府职能部门等1-2层设银行、会议室、民航订票中心、餐饮、会所等商务配套设施。周边有菜场、餐饮、娱乐城等。物管费暂定3.2元/月暂定3元/月暂定3.6元/月1.2-1.3元/月装修标准外立面玻璃幕墙。外墙：陶板+玻璃幕墙； 窗：塑钢中空玻璃窗。玻璃幕墙+铝合金窗铝合金窗大堂简约现代风格，设公司名称墙。地面为大理石，墙面乳胶漆。大理石铺地，墙面
12、墙纸或乳胶漆地面为抛光砖，墙面乳胶漆公共 部分地面为抛光砖；墙面为乳胶漆。地面为大理石，墙面乳胶漆。走廊：大理石铺地，墙面墙纸或乳胶漆，吸音吊顶；卫生间：石材洗面台、长面镜、洗手液盒、电动干手机；地面为抛光砖，墙面乳胶漆。卫生间精装。室内设独立卫生间，预留管道；预留空调外机位；入户门为防盗门，其他部分毛坯。每户设3个卫生间，预留管道；预留空调外机位；没有入户门，其他部分毛坯。入户门为防盗门；预留空调外机位；其他部分毛坯。入户门为防盗门；预留空调外机位；其他部分毛坯。客户类型低楼层以投资客为主；高楼层以自用为主；以投资客为主，目前已得知的有2家开发公司、1家保险公司、1家招投标公司购得自用。开发
13、商自留共四层。投资、自用各一半。租/销售率99%，剩A栋5层07-13号房89%，剩11层南、13层、14层、16层南73%，剩整层：8、11、13、14、15、17、18； 半层：12。整层：3层，半层：2层、4层、6层。（3）中心城区写字楼价格对比分析销售价格区间11000-13000元/，价格普遍高于同地段住宅；（4）2012年中心城区写字楼整体销售率达到80%左右，去化速度非常快，去化周期一般在半年左右；（5）中心城区写字楼昭示性和配套均比较好，最小开间面积在100平米左右，标准层面积在1100-2000；（6）章江新区写字楼的投资客户比重在45%；西城区写字楼投资客户比重在30%50%。章江新区写字楼相对升值较快，投资潜力巨大；写字楼市场竞争小结：v 大势：写字楼总体市场供不应求，中心城区中、高端写字楼未来供应量有限；投资客户所占比重较高，为40%至50%，产品升值迅速，随着工商管理部门对企业注册政策抓紧，未来写字楼供应将进一步紧张。v 竞争：赣州真正的高端写字楼不多，目
