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1、房地产项目前期规划设计要点探讨一个楼盘前期规划设计的好坏，将直接影响到其后期营销推广的成败，这是笔者对房地产营销体会最为深刻的一点。房地产营销不等于房地产销售，房地产营销发展到今天，早就应该在项目规划设计之初开始介入项目。否则预见不足、认识不够，将会导致楼盘销售难点增多，拉长项目销售周期，不利于项目的资金回笼。因此，有必要对楼盘前期规划设计的要点进行探讨，以尽量避免出现难点户型，给营销工作增加困难。本文将分为户型设计要点和小区规划要点两部分进行讨论。 一、户型设计要点 户型可分为工作型、生活型、休养型等几种常见类型，不同户型可以满足不同置业者的不同需求。户型虽然可以千差万别，但是好房子仍然会遵
2、循某些共同的标准，如：面积恰当、尺度适宜 人们较理想的卧室面积应在12平方米至15平方米之间，较理想的客厅面积在21平方米至30平方米之间，客厅的开间不应小于3.9平方米，否则会影响看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、储藏室各占4平方米至5平方米，阳台占5平方米至6平方米。每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室(厅)均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室(厅)具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。 空间有效分离一般一个好
3、的户型设计应包括6种分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。生理分居是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15 岁以上异性子女应该分室居住；功能分区是指不同的生活功能就要有不同的活动空间，会客要有客厅，烹饪要有厨房，存物要有储藏室等；动静分开是指活动空间跟休息空间要严格区分开来，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置。而卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入；公私分开是指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活一览无余；主次分开是指主人房要与其他成员房间有所区别；干湿分开是指厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水
4、怕脏的卧室分开。厨卫要通风、位置合理住宅内有些房间如厨房、卫生间等在使用过程中，会产生一定的垃圾、油烟和气味等，而客厅、卧室则需要清洁卫生的环境。因此，一般说来，厨、卫的设计应做到：厨房原则上应该要靠近外墙，并且有良好通风的位置，做到明厨明卫。厨房应靠近入口布置，避免买了蔬菜穿过客厅的不方便，并与餐厅应有便捷的联系，避免与其他行为空间交叉。卫生间则应该接近卧室以方便晚间使用，大面积卫生间应独立分设厕所，洗衣机位置尽可能设在卫生间内，卫生间的门则应避免直接面向起居室。卧室要保持独立性跟起居室、厨房、餐厅的开放性不同，卧室、书房和卫生间都有较强的隐秘性。这三者当中，卧室的独立性体现得尤为明显。为保
5、证起居室和卧室的独立性，面向起居室的卧室数，以不多于私室总数的1/2为宜。也可设置玄关，即从室外到室内有一个过渡空间。二、小区规划要点户型尽量设计为南北向一个小区的规划设计，在设计师眼中，往往被当作一件作品来处理，越来越多的建筑规划设计师拒绝呆板的全南北向行列式布局，从而选择各种各样错落有致的布局方式，以充分显示其别具一格的设计才能。殊不知，不规则的小区规划布局，将产生大量非南北向户型，经验证明，非南北向户型的销售周期要明显长于正南北向户型，不利于项目资金回笼，而更为关键的是，非南北向户型会降低业主的居住舒适度，可谓得不偿失。西晒户型、非南北向户型应设计为小户型 西晒户型，不管在哪个楼盘，历来
6、都是销售难点。就算凭借先进的建筑技术降低甚至消除了西晒对居住的影响，人们仍然会对 “西晒”二字表现出习惯性的排斥，对西晒户型避而远之。但是西晒户型又是必然存在的，因此最好的办法是将西晒户型设计为小户型，因为购买小户型的客户通常是冲着低总价来的，对西晒的敏感度较低。同样的道理，对于像非南北向户型这样的销售难点，也可以采用类似的办法。动静分离、洁污分离和户型设计一样，小区的规划设计也要讲究动静分离、洁污分离。因为户型也好，小区也好，同样都是居住的环境，一个是小环境，一个是大环境，既然是居住环境，就必须满足安静、健康这两大基本要求。因此，像幼儿园、篮球场等小区配套设施应与居住区保持一定距离，避免对住
7、户造成噪音干扰；垃圾池、化粪池应设于居住区的下风向，并与居住区保持必要的距离，避免对住户的健康形成威胁。风水问题最后不得不提一提风水问题。随着人们对居住条件要求的不断提高，有些高端客户选择住宅时考虑的因素更多了，特别是生意人，住宅风水的好坏，往往是他们选择住宅时重点加以考虑的。中国的风水学是一门深奥的学问，个人认为有合理的成分，也有迷信的因素，但这不是这里要讨论的问题。因为一个小区的规划不可能完全按照风水学来设计，那些在意风水的人也不是完全懂风水，他们在意的是一些众所周知的风水问题，比如，楼房的后面正好对着楼与楼之间的夹缝，或者背后是两楼之间的道路，或者有路冲，或者被临近楼房的边棱正对着。因此
8、，从楼盘的销售角度出发，在进行小区规划的时候应尽量避免出现这些 “风水问题”。 房地产规划设计方案五诫究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业才能，“天下设计一大抄”，平淡浅薄，应付塞责，做出低下程度的作品；另一种是开发商自认为是，专断专横，听不进专业看法，完整不尊敬设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目不成功，设计师承担罪名。从房地产营销角度来看，一个计划设计计划的好坏，在很大水平上决议着一个项目标成败命运。那么，我们怎样去审视一个计划设计计划？评价剖析一个计划设计计划，动身点是什么？依据我们的实践经验，对计划设计计划的评价剖析应当把握五条基础原则。一、计
9、划设计必需以人为本，以住户的生活舒适便利为本。这应当是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必需对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多计划设计在简略潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计计划中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三保持，这个计划终于做了修正，把车辆入口改为另一个处所，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“计划计划无小事”，一个细节留下麻烦
10、，住户会埋怨一辈子。这种细节就显示出设计师完整没有从用户的便利舒适角度斟酌问题，只是简略地从平面布局的美学后果动身做设计，犯了一条大忌。二、计划设计必需符合项目定位，不要偏离定位去寻求不切合实际的东西。项目定位是一个项目标基本大纲，框定了计划设计的方向，背离定位就会做出完整不能用的计划。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，安排了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完全的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完整是顶级豪宅的景观设计！粗略盘算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转
11、费用更高得恐怖，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典典范子。三、计划设计应当充足斟酌将来物业管理的便利。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个主要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计计划是不斟酌物业管理的，而现在谋划项目时就必需提前斟酌物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的计划计划是上海一家有名设计院供给的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简略：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落
12、地玻璃窗内直接观赏湖光水色。但是他没有斟酌到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全部业主共享的，那些住在多层、小高层的业重要去湖边漫步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才干达到湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纭来去的干扰，个人隐私无法得到有效维护。后来调剂了计划计划，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全维护工作都以桥为界，相对容易一些。四、计划设计在条件允许的前提下，应当尽量斟酌项目营销的便利。营销在计划设计上有两个基础请求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是
13、错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比拟一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计计划并未斟酌到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只斟酌居住和施工的便利。后来我们提出“先做卖相”的观点，保持请求项目开盘时必需完成一个美丽的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个安排优美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商依照我们的请求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目标都是为了营销的须要。开发商只有完
14、成销售才干实现利润，因此不得不请求设计计划工作也为营销服务。五、计划设计除了遵守专业规范以及技巧要点之外，还应尽量斟酌中国传统建筑景观学说的基础禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技巧要点都是规定逝世的，只能在这些前提下做计划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大懂得，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘计划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基础禁忌，都是只要稍加注意，就可以完整避免的，症结在于设计师必需理解这些基础禁忌。业内人士常说：“一个项目成败的70在于前期谋划。”这个前期谋划中，所有关于项目定位，目的花费群定位、价钱定位、营销概念定位等等主要的理念，其实全都在计划设计计划里体现出来。开发商的投资，谋划公司的血汗，也都凝集在计划设计计划中。所以在计划设计方面精益求精，是保证项目胜利的必备前提。许多项目在计划设计上费了两三年的工夫，最后一举胜利，绝对不是偶然的。
