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1、万达商业WANDA COMMERCE开业前市场调查指引文件编号：WDSY/XA-WI-YY0102版本状态：A/0开业前市场调查指引1.0 市场调查工作计划1.1新商业广场开工前3个月，由集团商管公司组织各商业广场展开市调，参与调查的部门有集团商管公司招商中心、人力资源部、物管部，当地项目公司物业部、当地商管公司招商部，调查内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等；1.2根据调查确定的各类数据，招商部负责整理、汇总、分析，形成市场调查报告经当地商管公司总经理审核后报集团商管公司招商中心招商部；1.3遇当地政府对区域规划重新制
2、定或重大发展规划出台后，各地商管公司需进行市场调查，调查内容为新规划区域功能布置情况、商圈情况、同行业及竞争对手情况、土地成本、商户资源，形成市调报告后报集团商管公司，集团商管公司各相关部门核实调查。2.0市场调查准备2.1资料准备商业广场建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调查表格，当地商业地图等。2.2人员准备2.2.1由集团商管公司拓展部组织招商中心、物管部、人力资源部、当地商管公司成立市调小组；2.2.2由集团商管公司相关部门对当地商业管理公司相关人员进行市调培训；3.0市场调查工作计划、内容及要求3.1详细调查当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况，为商业
3、规划及广场筹备提供数据支持，最终形成市场调查报告。3.2 城市零售状况分析主要商圈情况，不同业态在当地商圈的分布情况、 数量和面积比例、经营状况 ，未来发展规划等；3.3 同类竞争对手分析基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等；3.4 本项目分析地理位置、项目规模、周边环境，交通，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、 小区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性
4、、 物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等；对本项目定位、商业规划、招商政策、目标品牌及租金价格物业费标准的建议。3.5新闻媒体调查调查各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。3.6形成调研结论：根据各部门数据形成调研结论，指导当地商管公司完成物管费测算、工资薪酬水平、开办费预算、招商宣传推广费预算、组织架构编制。4.0市场调查规范4.1职责4.1.1 招商部编写市场调研报告，上报各地公司总经理；4.1.2 各地公司招商部经理编制市场调查计划，各公司总经理审核并监督执行；4.1.3 招商部将市场调研报告上报集团商业管理公司备案；4.2调研的
5、方式和方法4.2.1询问法：例如:访谈、电话、问卷等；4.2.2观察法：例如:现场观察、记录被调查者活动内容；4.2.3 抽样调查法：例如:随机抽样、非概率抽样的方法；4.3出差期间市场考察4.3.1出差期间市场考察分为：全国性考察、地区性考察；4.3.2考察的内容：了解国内外市场知名品牌和商品流行趋势，加强与合作品牌的通，建立与新品牌或与引进品牌厂商间的联系；4.4市场调查实施：4.4.1根据调查目的和内容选择确定调查区位范围；4.4.2调研涉及的范围以商场为中心，按商圈的理论半径进行分类；1）核心商圈：理论半径500米以内；2）基本商圈：理论半径1公里以内；3）次要商圈：理论半径3公里以内
6、；4）辐射商圈：理论半径5公里以内；4.3调研人员撰写市场调研报告4.5竞争对手调研：4.5.1调研范围：经营面积、经营布局、商品品牌、价格、货品款式、销售额等基本情况信息；4.5.2 主要以本区域各同类竞争店项目为调研对象：4.5.3在节假日、换季、促销活动期间重点对竞争对手促销活动进行追踪调研；4.5.4竞争对手的调研是以：定位及品类设置、品牌（品类）布局及调整状况、购物环境及装修、大型促销活动情况为调研范围：4.5.5调研细节包括：天气情况；促销活动细则、媒体宣传情况；卖场销售气氛及促销布置；重点时段客流及交易状况、商品折扣变动情况摘要，专场特卖会区域及品牌；相同品牌畅销款价格摘要、专柜货品丰满度、货品中新旧产品比例等；4.6市场调研后的分析总结：4.6.1招商部进行市场调研工作，编制调研报告；4.6.2市场调查计划和市场调研报告需上报至集团商业管理公司招商中心招商部备案。第 2 页 共 3 页
