绿维研究：海泉湾温泉旅游综合体

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1、 温泉旅游综合体案例研究 海泉湾 旅游与城市规划设计丏家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 旅游运营网 http:/ 旅游景观设计网 http:/ 创意建筑设计网 http:/ 旅游投融资网 http:/ 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 旅游运营网旅游运营网 http:/ 温泉旅游综合体案例研究温泉旅游综合体案例研究海泉湾海泉湾 北京绿维创景规划设计院北京绿维创景规划设计院 综合体是一种聚集发展

2、模式，是一个泛产业聚集区，也是一个经济系统，对 于带动整个区域经济社会及新型城镇化等方面，都具有突出的重要作用。无论是 对于我国还是世界上其他国家，综合体都成为了推动经济发展的主要形式之一。 城市综合体、度假综合体、酒店综合体、主题公园综合体、温泉综合体、博彩综 合体等各种综合体已经在世界各地遍地开花， 形成了一些有借鉴意义的开发经验 及模式。绿维创景对比较经典的国内外综合体案例进行了解读，期望能够为我国 旅游综合体的未来发展之路提供一些借鉴。 一、项目概况一、项目概况 海泉湾是港中旅集团建设温泉旅游综合开发项目打造的品牌， 现 已开发的度假区有珠海海泉湾度假区、 青岛海泉湾度假区及咸阳海泉

3、湾度假区。 （一）珠海海泉湾度假区（一）珠海海泉湾度假区 项目位于珠海西部滨海，是国家旅游局授予的全国首家“国家旅 游休闲度假示范区” ，是香港中旅集团继开发深圳华侨城、世界之窗、 锦绣中华之后又一力作。总占地 5.1 平方公里，首期开发建设面积约 1 平方公里，投资 25 亿元人民币。主要产品有海洋温泉、海泉湾维 景大酒店、神秘岛主题乐园、梦幻剧场、渔人码头、运动俱乐部（含 高尔夫球场） 、健康体检中心、拓展训练营 8 大主题产品。 旅游与城市规划设计专家旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问旅游地产开发运营顾问 （二）青岛海泉湾度假区（二）青岛海泉湾度假区 项目位于青岛即墨鳌山湾滨海

4、大道东侧， 距青岛市中心 40 公里， 距即墨市中心 15 公里，距青岛流亭国际机场 30 公里，交通便利，四 通八达。总占地面积约 2800 亩，总建筑面积约 100 万平方米，总投 资额约 50 亿元人民币，已于 2011 年 11 月 30 日对外试运营。项目延 续了港中旅集团海泉湾品牌固有的旅游资源整合模式， 度假区内云集 了豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉、奥特莱斯商业街、天创大剧 院、海鲜大世界、高端地产等旅游产品。 （三）咸阳海泉湾度假区（三）咸阳海泉湾度假区 咸阳温泉度假城项目总投资 8.55 亿元，包括温泉世界、五星级 酒店、房地产和城市广场，是集温泉开发、五星级酒店与高档时

5、尚住 宅等为一体的商居中心， 力求打造中国中西部最高档次和品位的温泉 休闲度假中心，使之成为西安、咸阳周边地标性建筑和区域。项目规 划一期建设温泉世界 5.3 万平方米和城市广场 1.7 万平方米；二期建 设五星级咸阳海泉湾国际大酒店 2.7 万平方米； 三期建设 12.6 万平方 米高档住宅。 旅游运营网旅游运营网 http:/ 二、综合分析二、综合分析 （一）海泉湾开发综合条件（一）海泉湾开发综合条件 区位交通 现状资源 外部环境 珠海海泉湾 宏观区位优势显著，位于珠三 角主体客源市场的；但偏居珠 海西部，距离主城较远；与广 州、深圳、香港等主要消费市 场的旅行距离较长。 现状资源主要是海

6、岸线 资源，但海水水质较差， 周边环境较差， 土地改造 成本较高。 政府从支持旅游业向支持工 业的政策转化， 导致项目周边 面临工业项目污染的危险， 同 时，周边温泉资源较多，竞争 激烈。 青岛海泉湾 距青岛市中心 40 公里， 距即墨 市中心 15 公里， 距青岛流亭国 现状资源主要为海岸线 资源，周边环境一般 山东“黄金海岸”的发展战略 下， 滨海旅游方心未艾， 同时， 旅游与城市规划设计专家旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问旅游地产开发运营顾问 际机场 30 公里，交通便利，四 通八达。 青岛国际滨海度假产品空白， 为项目带来了契机。 咸阳海泉湾 位于咸阳市世纪大道，距离西 安

7、市中心仅 20 公里， 交通便利 现状资源条件一般， 主要 濒临渭河 温泉旅游高端市场的空白为 项目提供了巨大的机遇， 市场 反应良好。 （二）海泉湾现有业态综合对比（二）海泉湾现有业态综合对比 用地规模 温泉 酒店 商 业 街 或 购 物广场 高尔夫 地产 珠海海泉湾 总占地 5.1 平方公 里，一期约 1 平方 公里 占地 4 万平方 米 占地 22 万平 方米， 约 1000 个客房 占地1.5万平 方米 不详 青岛海泉湾 总占地约 1.9 平方 公里 建筑面积 3.4 万平方米的室 内温泉 建 筑 面 积 约 11 万平方米， 约 600 个客房 占地 5.4 万平 方米 占地面积 1

8、.1 平 方公里，一期占 地面积约 95574 平方米 咸阳海泉湾 总占地约0.22平方 公里 占地 5.3 万平 方米 占地 2.7 万平 方米 占地 1.7 万平 方米 12.6 万平方米 旅游运营网旅游运营网 http:/ （三）海泉湾现有产品体系（三）海泉湾现有产品体系 重点产品 延伸产品 核心产品 珠海海泉湾 海洋温泉 海泉湾维景大酒店、神秘岛主题 乐园、梦幻剧场、渔人码头、运 动俱乐部（含高尔夫球场） 、健 康体检中心、拓展训练营 7 大产 品 高端地产 青岛海泉湾 海洋温泉 度假酒店、奥特莱斯商业街、天 创大剧院、海鲜大世界等 高端地产 咸阳海泉湾 温泉世界 五星级酒店、城市广场

9、等 高端地产 （四）现状综合评价（四）现状综合评价 开发模式：开发模式：均以温泉旅游开发及辅助产品开发为先导，以高端地 产为后期开发主导的开发模式. 地产占比：地产占比：青岛海泉湾及咸阳海泉湾地产占比 50%以上，珠海海 泉湾二期地产资料不详。 产品构成：产品构成：以温泉产业为重点，以酒店、商业街、剧场、运动俱 乐部等产品为补充，以高端休闲度假为核心打造的温泉旅游综合体。 旅游与城市规划设计专家旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问旅游地产开发运营顾问 开发时序：开发时序：珠海海泉湾一期以温泉、酒店、剧场、运动俱乐部等 项目为主， 商业与地产均未开发； 青岛海泉湾一期主要以温泉、 酒店、

10、 商业街、大剧院、高端餐饮等产品为主，同时开发部分高端地产；咸 阳海泉湾一期建设温泉和城市广场，二期建设五星级国际大酒店；三 期建设高档住宅。 三、案例总结三、案例总结 通过对海泉湾模式的初步分析， 珠海海泉湾是海泉湾模式的代表 之作，我们将进一步对其旅游综合体发展模式进行分析，从而得出对 温泉旅游综合体的几点思考。 （一）珠海海泉湾现状及展望（一）珠海海泉湾现状及展望 1、珠海海泉湾现状、珠海海泉湾现状 一期经营状况不佳，呈现出产品之间缺乏联系和互动，综合配套 效益未能体现、文化内涵不足、客源区域化明显，缺乏多样性、客源 还未走向高端，停留在观光休闲体验的初级档次、项目还限于休闲范 畴，综合

11、度假理念未能体现等不足之处。首期投资 21 个亿，营业收 入仅 3.6 亿元，未能形成可持续的发展模式。分析其原因，主要有以 下三点： （1）主题不明确，温泉产品特色不足，环境营造不足，致引 爆动力不足； （2）开发步骤割裂旅游与度假，导致整体经济效益不景 气； （3）会议客源开拓不足，导致大量设施闲置，不能得到很好的维 护，从而进一步影响了项目的整体水准。 旅游运营网旅游运营网 http:/ 2、珠海海泉湾展望、珠海海泉湾展望 据相关资料显示，二期项目将围绕珠海市总体发展规划要求的 “打造以海泉湾为中心、面积达 30 平方公里的温泉新城”的目标， 开发建设综合性的体育公园、白金五星级酒店、商

12、务会议中心、高端 私密温泉 SPA 项目、湿地公园、游艇俱乐部等项目，同时配以中高档 社区、商业配套等设施。 珠海海泉湾的二期开发， 在体验产品上， 丰富了一期项目的不足， 在商业上弥补了一期的空白，在中高端度假市场上，有望通过二期项 目聚集人气， 提升土地价值， 从而实现温泉综合度假项目的强大引力， 打造珠海温泉新城。 （二）对温泉旅游综合体发展的几点思考（二）对温泉旅游综合体发展的几点思考 从对海泉湾温泉旅游综合开发模式上来看， 温泉旅游综合体开发 主要注重以下几点： 1、区位交通、区位交通 交通是否便捷，区位是否依托大都市圈，享受都市圈的巨大的客 源市场是项目成功的关键因素。 2、项目定

13、位、项目定位 项目定位准确，从战略定位、功能定位、目标定位、市场定位对 项目都应该有一个准确的把控，避免概而全，缺乏针对性与独特性的 定位，这样只会让项目埋没在竞争日益激烈的市场里。 3、环境营造、环境营造 旅游与城市规划设计专家旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问旅游地产开发运营顾问 利用环境营造提升项目的吸引力，聚集人气，塑造品牌。注重主 题环境的营造，同时，在大的主题框架下，强调细节设计与灰空间的 利用，形成体验完整的空间环境，提升项目品质。 4、产品体系、产品体系 针对项目的定位，应总体形成以温泉产品为引擎，以酒店、商务 会议、运动休闲、商业配套、休闲娱乐、特色体验等产品为辅助

14、，以 中高端地产为重点的泛旅游产品体系， 利用旅游综合开发的聚集效应 实现旅游开发的综合价值。 5、主题体验、主题体验 围绕项目的主题定位，打造主题体验产品，与区域同质产品形成 差异化发展；注重整体环境的营造，形成主题体验突出的区域品牌。 6、文化内涵、文化内涵 文化内涵的延伸与利用是差异化打造和个性化打造的重要手段， 珠海海泉湾文化内涵不足亦是其致命的弱点。 温泉旅游综合体的打造 应充分挖掘场地文化与区域文化，衍生新我人文，注重文化的体验产 品的打造，提升项目品牌。 7、开发模式、开发模式 利用 “原始土地-环境土地-人气土地-增值土地” 的土地增值模式， 强调旅游与度假的同步滚动开发；利用环境吸引人，提升土地价值， 利用地产回笼资金， 反哺旅游产品的深化， 从而达到盈利的可持续性。 8、政策支持、政策支持 政府政策的支持是旅游综合项目得以良性健康发展的重要因素， 旅游运营网旅游运营网 http:/ 可以从争取税收优惠政策、 基础设施建设以及周边关联产业的引进形 成集聚三个方面着手，为项目的可持续发展奠定基础。 （有关综合体的更多研究，详见 ）