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1、房地产风险管理制度篇一：房地产评估有限公司风险控制制度*土地房地产评估有限公司风险控制制度第一章总 则第一条 房地产估价在获取收益的同时,也承担着风险,如被动风险和主动风险,内部风险源和外部风险源。所以本公司通过建立内部质量管理体系和评审制度规避、减少或转嫁风险,通过强化风险意识,树立信誉,保证质量,应对激烈竞争。第二条 本公司执业人员在执业过程中须严格按照本制度开展工作。第二章房地产估价风险的防范第三条 增强风险意识，建立有效的风险防范机制，尽可能把风险减小到最低程度。第四条 加强估价方法研究，提高估价技术水平。我国目前对房地产评估的理论和方法的研究相对滞后，尽管国家对房地产估价中普遍应用的
2、三种基本方法作了一些规定，但在实际应用中还存在许多困难。第五条 建立房地产市场信息数据库，加强信息共享和交流。数据库的建立，将有利于房地产估价信息化和科学化，是减少评估风险的有效手段。第六条 强化评估企业的内部管理，进一步深化机构的体制改革，建立一套完整的标准化执业程序，加强企业的绩效考核。第七条 通过推行估价师职业责任保险，有效转移风险。向保险公司购买“职业责任险”，当估价师在从业中因疏忽或过失给他人造成经济损失时，转移给保险公司。第三章房地产估价师执业风险管理与防范第八条提高职业人员的业务素质，增强防范风险能力加强房地产评估职业的社会教育，使各级领导、客户和社会公众理解评估工作的职责、工作
3、内容和应承担的责任。从总体上杜绝对评估执业的干扰以及对评估职业不正确的认识。第九条强化评估人员的职业道德意识根据我国国情及社会公德等制定可行的评估业职业道德规范，强化评估人员职业道德风险意识，树立良好的职业道德风尚，降低评估风险。第十条建立风险管理与防范体系。评估风险是可以识别、估计、评估和控制的，房地产估价师要善于识别风险，敢于承担风险。既不能无视评估风险的存在，也不能因为评估风险的存在而怯于承接业务，应具备化险为夷的能力。第四章房地产评估的内部质量控制系统第十一条 全面质量控制包括职业道德原则、专业胜任能力的标准、评估工作委派方式、评估过程人员的督导要求、专家咨询的合理利用、业务承接的必要
4、考虑以及评估质量规程的监控程序等的厘定。第十二条 评估项目全过程的控制评估业务约定书的签订评估计划的拟定和批准评估项目的时间、费用控制重大疑难问题请示报告评估过程的指导、监督和复核委托单位管理当局声明书的获取评估小结的撰写评估报告的签发与修订之审批，各个环节均应建立相应的控制程序。第十三条 三级审核制度基础性审核对工作底稿技术上的准确性和完整性进行审核，由外勤主管负责。合理性审核对评估工作从整体上审核是否允当，由项目负责经理实施。合规性审核对一般审核足够与否予以评估，并就所有重要评估领域实施特定的审核程序，由项目负责人进行。第五章附 则第十四条 执业人员必须恪守本规定。如有违反者，应视情节轻重
5、，给予不同处罚。第十五条 本规定自1999年7月1日起执行。山东弘裕土地房地产评估有限公司 一九九九年六月篇二：房地产风险管理房地产投资的风险管理第一部分房地产投资风险研究状况一 国外房地产投资风险研究状况1 房地产周期波动理论房地产经济周期波动是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。代表人物是美国房地产专家Stephen 等人，他们进行深入研究后，于1982年指出房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的，与宏观经济周期有关，为此将房地产周期分为5个阶段:第一阶段:复苏阶段。失业率高，经济体系呈现出扩张局面，政府实行
6、扩张性财政政策，同时采取适度的通货膨胀，抵押贷款利率低，人口及家庭规模增加而收入也呈增加趋势，住宅需求增加。第二阶段:发展阶段。房地产交易趋于活跃，房价上涨，建筑成本增加，房屋销售良好，投资及投机者进入市场，抵押贷款利率低，从而导致房屋需求扩大，房屋供给不断提高以满足不断增长的需求。第三阶段:繁荣阶段。房地产需求开始稳定增加，但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩，房地产需求趋于饱和，房地产存量和空置率开始增加，投资利润开始下降，同时宏观经济方面也开始出现通货膨胀快速上升，利率上升，贷款难度加大，房价开始下跌。第四阶段:哀退阶段。房地产活动开始趋缓，销售难度增加，空置率逐渐提升。第五阶段:萧
7、条阶段。宏观经济活动趋缓，失业率增加，同时因通货膨胀太高而导致实际收入下降，信用紧缩，利率高涨，进而带动房地产周期波动下降。这一理论得到了西方发达国家房地产市场的实证。 美国房地产周期波动1870年-1973年间，美国房地产大致经历了六次周期性波动循环。美国第一个房地产周期从1870年的繁荣期经1876年低潮再回到1887年高潮期，历时18年。第二个周期从1887年高潮期转入1896年低潮期后重新回到1904年的繁荣期，仍历时18年。从1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923年-1925年的繁荣期，第三个周期历时20-22年，其间插入了一个较小的循环期，即1916年萧条期、1918年
8、繁荣期、1920年衰退期。第四个周期从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期，历时21年。第五个周期从1945年-1955年为美国房地产业持续繁荣发展期，其间只有高于正常水平以上的回落（1949年和1953年），从而形成明显的增长型周期特征。第六个周期从1955年繁荣期经1964年衰退后再进入1972年繁荣期，历时18年。进入20世纪70年代后，美国于1972年出现房地产繁荣期，其间经过1973年-1975年的较小回落、1979年-1981年回升，以及随后在1982年出现的再次回落，到1989年到达新的繁荣期，历时约18年，从而完成一次房地产周期循环。从周期长度角度来看，美
9、国房地产周期18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。按此规律，我们可以简要分析当前美国房地产的发展趋势。以1981年繁荣期为基础，按照18-20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年-1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进入新的繁荣期，其间历时约19年。另外，如从1972年房地产市场上升算起，按前述周期推算，美国房地产业大约在1993年-1994年走出萧条期，进入恢复发展期，直至20世纪末而步入繁荣阶段。实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退而复苏，在政府高度重视房地产业振兴的前提下，美国房地产业也明显回升，不仅房地产交易量显著增加，而且价格
10、也不断上涨，同时住宅投资量也显著增加，由此综合推进了美国房地产周期重新进入扩张期。这与按周期趋势推测的房地产走势大体一致。不过，随着20XX年美国经济放缓和股市出现大跌，始于20XX年秋季的美国房地产降温趋势明显加快。如旧金山的办公楼待租率已从20XX年的零待租提高到20XX年上半年的15%，不但高价住宅出现滞销现象，而且众多买主开始持币等待或观望。 日本房地产周期波动从最能代表日本房地产波动情况的地价变动来看，1956年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段，以10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房地产波动周期。 周期（1956年-1966年）：伴随战后日本经济迅速恢复和持续高速增长
11、，特别是重型、大型产业高速发展，导致对工业用地的需求剧增，由此推动日本房地产业快速发展。在本周期内，前6年为扩张期，后4年为收缩期，1961年房地产业达到繁荣期。周期（1966年-1976年）：随着日本以东亚模式创造出令世人瞩目的东亚经济奇迹，并经受了石油危机的冲击和考验，房地产业也以前7年扩张、后3年收缩的表现继续快速成长。在欧美各国因石油危机和凯恩斯主义破产而陷入衰退时，日本于1973年进入房地产周期的繁荣期，随后在1974年经济增长率大幅收缩的影响下，日本房地产出现连续3年的大幅回落。本周期的特点一是以住宅开发为重点，住宅地价涨幅超过平均地价涨幅；二是全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩
12、小，甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现象。这表明房地产投资或投机获取暴利的现象导致地价上涨的趋势已经向全国扩展，而在周期扩张期内，大城市的房地产投资或投机现象更为突出。周期（1976年-1986年）：随着日本经济从高速增长转入中低速稳定增长，整体经济进入稳定扩展阶段，使得日本房地产业也转为相对平稳增长时期。本周期内，前6年为扩张期，于1981年达到周期顶点，随后转入持续4年的房地产经济收缩阶段。这一时期地价平均上涨率明显趋缓，全国地价平均上涨%，其中六大城市地价平均上涨率也只有%，远远低于前两个周期的增长率。从房地产品种结构来看，由于战后出生者进入购房期，住宅需求大增，导致住宅用地价格涨幅
13、大大超过其他用地，并促使房地产开发商不断投资建设高层公寓，扩大房地产供给；从房地产区域结构来看，不论是平均地价还是住宅地价，大城市地价涨幅高于全国平均水平，六大城市特别是东京圈的地价又高于一般大城市，房地产投资或投机现象开始向大城市特别是超大规模城市集中。周期（1986年-1996年）：随着1985年日元大幅升值，迫使日本对持续了30年的外向型经济增长模式进行战略调整，推行内需主导的经济增长模式。在内需主导政策推动下，日本整体经济从1986年走出低谷，1987年进入新周期的上升期。日本政府对购买住宅采取优惠政策，金融机构降低住宅贷款利率和扩大住宅贷款范围，广大居民也纷纷投入高收益的房地产市场和
14、股票市场，形成全民性投机生财热，以房地产和股票为代表的资产价格飞涨，导致严重的“泡沫经济”。1989年日本全国房地产市场总值超过20XX兆日元，其房地产市场总值是国土面积大于日本25倍的美国的4倍。到1990年日本房地产泡沫进入波峰后，由于泡沫经济破灭，房地产泡沫破灭,房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势，房地产经济也进入持续下降阶段。本次房地产周期前4年扩张、后6年收缩。随着房地产泡沫破灭，日本地价和房价均出现巨幅下降。据统计，日本地价1985年开始涨升，1990年达到高峰，随后即出现大幅度全面下挫。不论是住宅用地还是商业用地，也不论是东京圈、大阪圈，还是名古屋圈、地方
15、圈，其市场价格指向均呈相同走势。日本房地产泡沫破灭后，房地产业发展受到明显打击，日本对国外房地产的投资也大幅下降，其中对美国房地产投资跌落到1991年的51亿美元。周期（1997年以后）：1997年东南亚金融危机爆发后，日元大幅贬值，经济增长率大幅下滑，日本经济陷入战后最严重的困境。在此过程中，日本房地产经济出现长期下降，给本来就因房地产泡沫破灭而出现收缩的日本房地产经济严重打击,至今仍难以看到明显的景气回升态势。到20XX年，日本全国地价平均下降率达到%，比上年同期增加%，连续9年持续下降。其中住宅用地下降%，比上年同期降幅增加%；商业用地平均下降%，与上年同期的下降率（%）几乎保持不变。 香港房地产周期波动战后以来，香港房地产业在五次盛衰循环中走出了一批巨型企业周期性盛衰循环相伴战后香港地产香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是
