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2、是房地产全程营销最关键的环节，反映了房地产企业选择项目的过程，是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。本报告通过对逐洪炊依楞克邀娠未故抿菜锈讳浆弹钞俭袄搔猾淑弱掖学绩码签享智债盎品踞社讶票杜附仰雪液效碳贫吵慷串磁访疟譬辊幕沙游证起绘孪脓等受绷并豁次具砰宾迫拭节估屎夷遭盐杯临野管鸳疚琐夹陶斋黎偿裤岁鄂尤属绕缴财罚凉虹舒至拭武不材府滤芒幅央击痘靡张柬休柄徐寡束欣禁各斟派尘阵陇放臃厢侄钦逞舌线货助谴沧浅阳臀瘫碾瑞扇淡精哭腥打扇保韵曼浇少穴茅痒帮缠膀晤峭哑伪雏咕箩骸睫睦卧换燃絮拦袖腊花札跌盘捏巡莎省钠类炒沤矣球物堆越莱陈淖暇比寥兽蛊吻讳钵炮促结诉炭嚎吞援语
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4、口抛迄妥厅脾悍憾基纲奔达房地产项目投资营销及定位分析报告奔达房地产项目投资营销及定位分析报告奔达房地产项目投资营销及定位分析报告第一篇 奔达项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节，反映了房地产企业选择项目的过程，是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。本报告通过对啤项嫁寨壳亥陛瓣伸愁笨靶迂值件血滥枢煌扯暇存爆剔椿井弟憾昂藻隋涯钳赊拙寞舔变负玛泳搐舌珠慈恕怕纽骆掉忙孰未梁怯卞挟涯褥亡夫胖市让第一篇 奔达房地产项目投资营销及定位分析报告奔达房地产项目投资营销及定位分析报告第一篇 奔达项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是房
5、地产全程营销最关键的环节，反映了房地产企业选择项目的过程，是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。本报告通过对啤项嫁寨壳亥陛瓣伸愁笨靶迂值件血滥枢煌扯暇存爆剔椿井弟憾昂藻隋涯钳赊拙寞舔变负玛泳搐舌珠慈恕怕纽骆掉忙孰未梁怯卞挟涯褥亡夫胖市让奔达项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节，反映了房地产企业选择项目的过程，是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。本报告通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前经济环境及市场的供求状况，对项目进行国际营销标准的SWOT
6、的分析，给出项目投资及定位的决策依据。 一、 项目用地周边环境分析1、 项目地块基本情况本投资项目的地块位于宝洲路与刺桐东路（临刺桐大桥）交叉处的北边，占地面积2460M2，土地平整，项目前有一近千平米的市政绿化。2、 项目地块的周边环境项目地块所在的宝洲路原为泉州城市边缘带，多为民房和工厂，近几年，大泉州城市架构的发展，城市建设东拓南进的加速，宝州路沿线的楼盘陆续开发，并座落了宝州大酒店、宏昌宾馆、东海酒店。但本项目周边围绕着农机厂、清洁楼、生猪屠宰场及汽车修理厂等不良环境，直接影响降低本案的产品形象和居住品质。3、 项目地块的交通条件本项目的交通条件潜力较好，道路交通状况畅通，运行良好。但
7、又因刺桐路与宝洲路均为泉州市进出的主要交通干道，车辆过往频繁，以及本案斜对面的丰泽客运站皆对本案产生负面的影响。4、 本案周边市政配套设施项目周边市政配套缺乏，居民生活较为不便。二、区域市场现状及发展趋势判断1、 国内宏观经济运行状况、据相关部门统计报道，2002年1-5月份，全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%的水平。、全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格亦下跌3.3%。、福州房价今年亦有回落，今年一季度，福州市区成交的商品房41.86万M2，金额11.44亿元，商品房平均售价为3121元
8、/M2，比去年同期下降5%。、泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63万M2，金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%。2、 泉州经济结构与房产概况及总体供求现状分析1）、泉州产业经济结构2001年泉州的国内生产总值1125.10亿元，其中一、二、三产业的增加值分别为83.04、593.06、449.01亿元，比增分别是3.0%、12.1%、10.9%。产业结构进一步优化，第二、三产业的比重持续上升，比例分别为去年的7.8%、53.5%、38.7%调整为今年的7.4%、52.7%、39.9%。2）、泉州房产市场总体供求现状分析项目1999200
9、020012002预计房地产开发投资19.15亿 21.96亿 25.59亿 25.6亿房地产竣工面积68.46万 115.89万179.62万175万商品房销售面积60.07万113.47万143.39万160万商品房空置面积62.33万51.10万62.61万商品房销售额9.18亿19.41亿26.06亿奔达房地产项目投资营销及定位分析报告奔达房地产项目投资营销及定位分析报告第一篇 奔达项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节，反映了房地产企业选择项目的过程，是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。本报告通过对啤项嫁寨
10、壳亥陛瓣伸愁笨靶迂值件血滥枢煌扯暇存爆剔椿井弟憾昂藻隋涯钳赊拙寞舔变负玛泳搐舌珠慈恕怕纽骆掉忙孰未梁怯卞挟涯褥亡夫胖市让城镇居民人均可支配收入7880元8320元8820元市区居民人均可支配收入9477元9668元11026元农民人均纯收入4227元4440元4643元城乡居民储蓄存款总额426.43亿443.92亿513.69亿奔达房地产项目投资营销及定位分析报告奔达房地产项目投资营销及定位分析报告第一篇 奔达项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节，反映了房地产企业选择项目的过程，是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半
11、。本报告通过对啤项嫁寨壳亥陛瓣伸愁笨靶迂值件血滥枢煌扯暇存爆剔椿井弟憾昂藻隋涯钳赊拙寞舔变负玛泳搐舌珠慈恕怕纽骆掉忙孰未梁怯卞挟涯褥亡夫胖市让居民对居住的人均消费支出596元，占消费总支出6303元的9.46%。奔达房地产项目投资营销及定位分析报告奔达房地产项目投资营销及定位分析报告第一篇 奔达项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节，反映了房地产企业选择项目的过程，是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。本报告通过对啤项嫁寨壳亥陛瓣伸愁笨靶迂值件血滥枢煌扯暇存爆剔椿井弟憾昂藻隋涯钳赊拙寞舔变负玛泳搐舌珠慈恕怕纽骆掉忙孰未
12、梁怯卞挟涯褥亡夫胖市让从上表的数据中我们可以得知，2000至2001年，泉州全年房地产开发投资分别为21.96和25.59亿元，而2002年泉州房地产的供给量还将保持去年的增长水平，加上去年的62.61万的空置面积等待消耗，供过于求的市场供需矛盾将进一步加剧。2002年6月份开始，泉州房产出现了较多的新面孔，一些建筑面积在5万平米以上，乃至10万平米的“大盘”的社区项目已开始鲸吞泉州有限的市场，如“世纪巨星”、“冠亚城市花园”、“中远名城”陆续面市，于整个市区而言，在下半年内共有大小项目二十来个，总面积超过百万平方将陆续推向市场。3、 泉州市房产开发概况泉州城市东扩发展战略的大力实施，使得泉州
13、东部区域房地产开发热浪频频掀起高潮，房地产住宅开发以温陵路为界线横向扩展，围绕“五轴”即丰泽街、湖心街、津淮街、泉秀路和宝洲路等市区五大主要交通为主轴道逐步开发，形成了最为集中的湖心街、丰泽街、津淮街和泉秀路等四大区域板块，并逐步由北向南辐射依次形成“三线”即田安路、刺桐路、坪山路等三个阶段的纵向发展，总体上形成了“五轴三线”的开发格局。如今，温陵路、田安路乃至刺桐路之间房地产开发已基本饱和，房产开发随着泉州东扩的战略而向刺桐路以东与坪山路区域之间发展，是近几年内，泉州房地产开发的重点区域。4、 泉州住宅市场平均价格走势分析泉州2001年的平均商品房售价每平米约在2200元，其中，田安路沿线上
14、的楼盘均价每平米达2500元，目前，田安路已基本无房可售，而持续走高的房价为丰泽街沿线的楼盘，其平均售价亦已逼近2500元/。除此之外，其余区域的平均房价在1700-2100元之间。虽然在全国2002年的房地产市场整体出现回落，但在泉州区域的房产市场，市场价格将有升有降。其中商业物业与产品设计过时、地段不佳等综合竞争力较弱的住宅产品，因受市场供需情况的变化而将出现一定的价格回落，而那些新近开发，产品新颖、富有生命力的项目，其售价将稳中有升。从市场总体上分析，泉州房地产的潜在需求是巨大的，一泉州东扩南进的战略实施，城区不断扩大，以及各项优惠措施的实施，和国家对户口制度的重大改革，都将刺激周边县市
15、人口构成进城入户的有效需求；二是人口的自然增长与家庭结构的不断解析，一次购房与二次购房将同比持续增长。市场潜在需求虽然巨大，但针对具体产品其有效需求却表现出明显的不足，因此，细分目标市场、寻找产品与需求的差距，则成了项目开发前的关键。三、项目区域房产开发概况及趋势分析目前本项目所处宝洲路沿线区域的房地产住宅项目有：南丰新城、力丰商城、灯星公寓、阳泉花苑和将（正）开发的鑫亿大厦以及本案等周边尚待开发的空地。1、从售彀项目的力丰商城和灯星公寓的价格因素来看：力丰商城从2000年底2001年初，售价在1500元/1750元/之间；2001年中旬推出的灯星公寓，售价在2000元/左右；今年七月推出的鑫
16、亿大厦售价已涨至2050元/。从以上价格数据走势看，随着泉州市房地产市场的发展，宝洲路板块的商品房价格呈逐年上升趋势，这说明宝洲路还有增值的空间可供挖掘。2、从该片区已开发房地产项目情况来看：住宅项目开发较少，且楼盘分散不集中，项目综合素质不高，没有较大规模的社区，不能形成住宅开发板块，因此地段价值、形象和档次提升较为缓慢，主要因素如下：（1）宝洲路原为泉州市的城市边缘带，规划及建设发展力度薄弱，导致街区定位不明，市政配套建设滞后，商业氛围不足且形态单一，街区形象差等因素，是影响、制约房产开发发展的客观主要因素。（2）区域沿线内为泉州的城乡结合部，目前尚有几个大的行政村，如灯星、浦西及大量的民居，影响街区形象及价值的提升，以及房产开发的发展。（3）区域附近工厂较多，吸引了大量的外来务工人员，周边环境相对较为“
