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1、天津房地产估价师制度与政策：房地产中介服务的概念试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。 A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料 B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一 C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式 D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年 E：工业用地的监测点评估价格 2、房地产估价报告应有至少_名专职
2、注册房地产估价师签字。 A1 B2 C3 D43、某房地产开发用地，其土地面积为10000，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。 A：375 B：450 C：500 D：600 E：工业用地的监测点评估价格 4、下列说法正确的是_。 A增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B增价拍卖皆为买方报价拍卖 C减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D减价拍卖皆为买方报价拍卖5、房屋建筑工程质量保修办法规定，正常使用情况下，电气系统，给排水管道，设备安装的质量保修最低期限为_ A1年 B2年 C3年 D4
3、年 6、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。 A：收益法 B：经济法 C：权益法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格 7、房产面积测量的精度要求是以_作为限差。 A误差的平均值 B误差的最大值 C中误差 D两倍中误差 8、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。 A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房产税 C：廉租住房的供应以实物配租为主 D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60 E：执行层的组织协调 9、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：
4、使用近一年内房地产的平均成交价格 D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 10、下列说法中错误的是。 A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法 B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法 C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的 E：工业用地的监测点评估价格11、房地产的行政法规是以颁布的。 A：中华人民共和国主席令 B：国务院令 C：国务院房地产行政主管部门部长令 D：省政府省长令 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、某市2008年
5、存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是_。 A半个月 B2个月 C半年 D2年 13、_是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 A土地利用总体规划 B城市规划 C土地开发 D城市建设14、房屋建筑工程保修期从_起计算。 A工程竣工验收合格之日 B工程竣工验收之日 C工程竣工验收申请之日 D工程竣工之日 15、在市场调查中，_是最易出错的阶段。 A分析信息 B信息汇总 C收集信息 D报告结果 16、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是_。 AGDP=GNP+对外
6、要素收入净额 BGDP=NDP+折旧 CGDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口 17、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和的，免征土地增值税。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：执行层的组织协调 18、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。 A：交易情况修正 B：交易日期调整 C：房地产状况调整 D：区域因素调整 E：工业用地的监测点评估价格 19、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款
7、。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是_。 A甲乙丙 B丙乙甲 C乙甲丙 D乙丙甲 20、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。 A：城市蓝线 B：城市绿线 C：城市紫线 D：城市黄线 E：执行层的组织协调 21、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元，出租的年总收益为500元，管理费用等其他支出为100元。假设折现率为10，风险补偿为现房价格的3，则该期房目前的价格是元。 A：4395 B：4486 C：4636 D：4850 E：工业用地的监测点评估价格 22、_要求房地产估价人员应站在中立的
8、立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。 A合法原则 B公平原则 C替代原则 D估价时点原则23、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税 费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元。 A：2 427 B：2 500 C：2 575 D：2 632 E：工业用地的监测点评估价格 24、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的
9、_。 A配套设施建设的限制 B房地产使用管制 C房地产权利的设立和行使限制 D房地产相邻关系的限制25、影响房地产价格的环境因素不包括。 A：大气环境 B：声觉环境 C：卫生环境 D：治安环境 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是_。 A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬 B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi
10、/(1+n-1)，其中Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而Pi/(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法 C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率 D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润 2、以下房地产价格中，属于评估价值的有。 A：基准地价 B：市场交易价 C：标定地价 D：房屋的重置价格 E：市场成交价3、长期资金市场的特点有。 A：融资期限短 B：融资期限长 C：融资的目
11、的主要是为了解决长期投资性资金的需要 D：资金交易量小 E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险 4、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是_。 A信用保险 B无担保保险 C保证保险 D财产保险5、关于诉讼时效的说法，正确的有。 A：诉讼时效消灭的是一种请求权 B：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制 C：身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年 D：因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年 E：诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算 6、下列关于银行的房地产金融业务，表述正
12、确的是。 A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务 B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务 C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等 D：负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等 E：表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务 7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。 A损益表 B资金来源与运用表 C资本金现金流量表 D全部投入现金流量表 8、根据近因原则，
13、保险赔偿责任的确定应根据_之间因果关系来判断。 A投保人与保险标的 B被保险人与保险标的 C保险事故与保险标的的损失 D保险人与保险标的的损失 9、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括_子市场。 A租赁 B销售 C保险 D抵押 10、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。 A：时值是资金运动起点的金额 B：终值是资金运动结束的金额 C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值 D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值 E：借款合同11、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。 A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值
14、E：抵押贷款规模 12、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围内。 A23 B14 C0.52 D12 13、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80%14、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。 A：自然特征 B：细分市场 C：人口密度的大小 D：该区域发展的类型和范围 E：竞争性项目的区域 15、房地产用益物权不包括。 A：抵押权 B：建设用地使用权 C：地役权 D：土地承包经营权 E：执行层的组织协调 16、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。 A：城市基础设施用地 B：国家机关用地 C：军事用地
15、D：商品房建设用地 E：国家重点扶持的能源项目开发用地 17、下列土地符合免征土地使用税的包括。 A：国家机关自用的土地 B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地 D：公园开展出租经营用的土地 E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 18、财务杠杆效应是由于_引起的。 A贷款利率与项目全投资收益率不同 B预售收入与自有资金收入占总收入比例不同， C预售收入资金回笼较快 D自有资金投入时间点的差异 19、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为。 A：28.60 B：35.00 C：40.00 D：50.00 E：执行层的组织协调 20、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。 A：开发商
