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1、浙江省2017年房地产估价师相关知识：房地产拍卖及特征模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为_。 A典型合同与非典型合同 B双务合同与单务合同 C诺成合同与实践合同 D要式合同与不要式合同 2、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期 D：房地产开发完成并
2、投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发项目的施工许可证由_向发证机关申请领取。 A施工单位 B建设单位 C监理单位 D设计单位 4、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为_年。 A40 B42 C48 D505、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、_和其他房地产信贷资金。 A商品房预售款 B住房公积金 C自营性房地产信贷资金 D开发企业存款 6、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居
3、民的购买能力 7、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为_%。 A15.0 B15.7 C12.6 D11.6 8、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是_。 A拆迁补偿费及有关税费 B市政基础设施建设有关费用 C贷款利息 D建安费用 9、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。 A：2012年7月7日 B：2012年8月1日 C：2013年1月1日 D：2013年7月7日 E：执行层的组织协调 10、
4、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25%11、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的_。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价 12、下列关于假设开发法的表述中不正确的是。 A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开
5、发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发通常是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格 13、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是_。 A14% B10% C33% D15%14、值只能用计数的方法取得。 A：确定性变量 B：随机变量 C：连续型变量 D：离散型变量 E：执行层的组织协调 15、运用平均增减量法
6、进行估价的条件是（）。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 16、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用_为好。 A重建成本 B重置成本 C完全成本 D重新购建价格 17、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是【2006年考题】 A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C：假设开发法适用的对象包括待开发
7、的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格 18、_是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。 A信用 B贷款 C公债 D金融 19、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为_元。 A250 B500 C750 D1500 20、按照中华人民共和国物权法规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经_的业主同意。 A专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B专有部分占建筑物总面积三分之二以
8、上的业主且占总人数过半数 C专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 21、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8，土地使用权在2005年1月1日的价格为。 A：6866万元 B：7161万元 C：5010万元 D：5510万元 E：工业用地的监测点评估价格 22、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金
9、融机构提供的利率为12，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。 A：12 B：1927 C：1718 D：2710 E：借款合同23、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。 A有效经过年数等于实际经过年数 B有效经过年数短于实际经过年数 C有效经过年数长于实际经过年数 D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 24、某类商品房20042008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增减量法
10、，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。 A7974.00 B8023.00 C8056.25 D8078.0025、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为_。 A10 B9 C0.9 D0.1二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为
11、（）。 A1.9% B2.1% C2.3% D2.5% 2、房地产开发项目方案之间没有关系。 A：互斥关系 B：独立关系 C：相关关系 D：包含关系 E：借款合同3、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为_。 A1999年8月1日至2002年4月1 B2000年10月1日至2002年4月1日 C1999年8月1日至2002年10月1 D2000年10月1日至2002年10月1日 4、标准差亦称均
12、方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。 A：平方的离差的算术平均数的平方根 B：离差的平方的算术平均数的立方根 C：离差的平方的算术平均数的平方根 D：离差的立方的算术平均数的平方根 E：执行层的组织协调5、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为_。 A市场潜量 B市场预测量 C市场最低量 D市场最高量 6、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。 A：定期收取的物业管理服务费 B：物业共用部位、共用设备设施维修资金 C：政府的扶持 D：对长期拖欠物业费业主的罚款 E
13、：开发建设单位给予一定的支持 7、某家拟购买一套住宅，单价为3 000元，该家庭的月收入为6 000元，其中30可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6，抵押贷款价值比例最大为80，则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。 A：3672 B：4532 C：8888 D：9786 E：借款合同 8、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。 A12.55% B12.68% C14.75% D15.01% 9、物业服务企业的工作内容包括(2009年试题) A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算 E：确定物业服务费的
14、收费标准 10、求取建筑物折旧的方法主要有。 A：年限法 B：年数总和法 C：双倍余额递减法 D：市场提取法 E：分解法11、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为。 A：屋面板 B：屋架 C：天窗架 D：托架 E：执行层的组织协调 12、商品房买卖合同的内容应当由_。 A房地产行政主管部门确定 B工商行政管理部门确定 C房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定 D商品房买卖当事人约定 13、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为。 A：开发期+经营期 B：开发期+运营期 C：开发期+经营期-前期-建造期 D：开发期+运营期-前期-建造期 E：前期+建造期+经营
15、期14、零售商业物业的租金是以_为基础计算的。 A每一个独立出租单元的总出租面积 B每月每平方米 C每平方米可出租面积 D每平方米可出租面积按月或年支付的金额 15、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑_。 A通货膨胀影响 B投资利息因素 C资金时间价值 D投资风险补偿 16、与非专业估价相比，专业估价的特点有【2007年考题】 A：是一种专业意见 B：估计价格或价值 C：实行有偿服务 D：承担法律责任 E：估价作业日期长 17、_是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。 A物业管理 B房地产 C中介机构 D商品房 18、物业服务企业资质管理办法规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。 A：国务院建设主管部门 B：省人民政府建设主管部门 C：自治区人民政府建设主管部门 D：直辖市人民政府房地产主管部门
