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1、五合国际副总经理严涛：如何评价鉴别别墅的好坏严涛：大家下午好！今天我们这个主题跟别墅有关，所以我跟大家交流的就是关于怎么样来评价或者鉴赏一个别墅的话题。因为别墅项目在中国真正的商品化开发可能是80年代末才开始，这20年来的时间里面，中国的别墅可能是有了产品，但是严格意义上产生一种别墅的居住文化可能还为时尚早。所以我们在很多情况下对已有的别墅或者说将要开发的别墅如何去理性的评价它可能是大家需要讨论的一个问题。以下我从这个角度出发，对我们目前国内的一些别墅的现状以及我们应该怎么样可能更为理性的来分析我们别墅的一些相关的评价标准以及它的审美标准做一些简单的交流。 第一部分先简单介绍一下我是从哪几个方
2、面来看别墅的。主要有五个层面。说起来比较简单，规划、建筑风格、立面造型、户型平面和建筑文化。实际上我们国内的别墅项目往往在这五个方面不是说发展得很成熟，可能有些做得好的项目也许是从国外照搬过来的，真正我们国内自己创作的这种项目往往在很多方面可能经过市场或者居住者、使用者的体验以后发现有很多缺陷。这就是我们目前别墅的缺陷问题可能存在很多，但是它是怎么样产生的，我们有必要讨论一下。 大家可以看这个图片，华西村大家都知道，是中国的第一村，中国最富的村，好象是80年代末期有一个新闻很轰动，好象是他们180多位村民一起购买捷达，也代表了长三角、珠三角我们中国城镇最富裕的状况和水平。但是你看看他们有了钱以
3、后，他们的居住理想所表现出来的现实状况就是这样一个图景，首先下面是他整个村庄的一个鸟瞰图，上面是他的别墅的近景，从近景看得出来跟我们目前市场上开发出来的别墅可能大同小异，大面上还说得过去。但是它整体这种氛围和感觉无论如何跟我们想象中的别墅或者是别墅社区是有很大的差距。这里面可能有几个深层次的问题，第一是有了钱以后造别墅，设备他对别墅有没有真正的认识什么是好的别墅，再一个对别墅的审美应该采取一个什么样的方式，因为别墅不仅是一个简单的住宅，这个住宅哪些地方应该表现出我们的审美倾向，或者我们应该以什么样的审美标准来指导我们的设计和建设。这样的一个别墅区可能在北美地区，特别是美国、加拿大在上个世纪二战
4、以后大规模建的也很多，我们起的名字叫棋盘格式的别墅规划，也是很整齐，但是他那种整齐跟我们国内还略有不同。这个别墅区一方面可能从宏观角度来讲我觉得是一个失败的社区场景，如果说我们中国以后富裕起来的农民都是这样一种居住状况的话，那整个城市，整个景观是很糟糕的。这不可能成为一个典型，华西村他创造财富的能力能成为典型，但是他建造这种居住环境的实践可以说是很失败的一个实践。中间有一座塔，他号称有7级17层98米，为什么要建这个塔，如果没有这个塔，你到了华西村方位感都没有，也许这个塔成了他唯一的标志性。但是我们真正好的别墅区需要这样一个很不和谐的形式来体现它的标志性吗？我们能不能通过有效的规划，在规划阶段
5、解决我们的标志性，从外部空间环境上来塑造我们的地域特色。 目前在杭州、广州、深圳附近，我们沿着高速公路两边往往都是大片大片的简单重复。这里边体现的并不是说好象中国比以前古代的时候好象审美水平还降低了，明清时代我们看很多江南水乡（查看地图）、小镇无论是规划建筑跟环境的关系都是相当宜人的，我们现在保留下来的旅游区有这么多人去参观，也是因为它很有特色和魅力，那么现在反而就缺失了。首先要研究这个问题，可能我们要把别墅简单的加以分类。从大面积上至少可以分这么两类，第一类作为普通独立住宅的别墅，第二类是作为个性化居住的别墅。我们刚才那些华西村的住宅我们可以称为普通的独立住宅，如果称为别墅的话可能比较勉强，
6、因为它只是解决了一个公平化的室内可能舒适度还比较高的一个居住理想。但是他在别墅的外延方面，庭院、社区环境、建筑文化等等方面完全没有达到他所追求的目标。 作为普通独立住宅别墅他有什么特点呢？首先它是一种比较紧凑的、集约化的。在北美地区大量出现的别墅，为什么它能进行工业化、标准化这样的生产，就因为它的好多户型、面积、规模还有它的户型格局基本上是经过几十年时间的积淀，比如我们现在要做三居室的房子基本上都会形成很固定的几种套路，这就是一种沉淀。在这样一种核心平面基础上，那么它会根据立面的要求会做出不同的形象来，这就是北美地区最典型的提供给中产阶级居住的这种独立住宅。这里面在国内可能借鉴得最多的北美风格
7、甚至西班牙风格，那么它的模式或者它的原形基本上都是在北美地区大规模生产的标准化的独立住宅作为原形，并不是北美地区真正有钱人他们的别墅。 所以我们国内的别墅和国外的住宅有一个错位，可能我们把国外中产阶级的住宅拿过来在国内稍加改变就变成中国人的别墅，中国可能经济发展水平要低一些，但实际上中国的有钱人他的追求肯定不止这么低。所以我们真正要重点研究的还是应该是第二类，就是说作为个性化居住场所的别墅。中国买别墅的人肯定不是中产阶级，所以我们希望中国的中产阶级能够有别墅这样一种居住环境，但是从目前国内的政策导向还有土地供应和城市规划的特点来看，我觉得几乎是不可能的一个事实。所以哪怕是在20年、30年以后，
8、别墅仍然是中国的金字塔的上层人士他的一个消费的产品。 中产阶级可能还是选择的是集合住宅或者是普通公寓。正因为如此既然是给少部分人做的产品，那么你的个性化怎么样体现，你的评价标准那就不可能简单的以满足我们基本需求的住宅来作为标准。所以说今天我重点想探讨的就是第二类的，就是有一定个性化特色的，当然个性化特色可以根据它的大小以及别墅的不同类型有一些分别。比如说它是属于真正居家用的，还是属于私人会所性质，还是度假性质的，还是商务性质的都有不同的要求。但是不管什么样的要求这些别墅都有一些共同点，首先可能是有山有水有比较好的自然环境，其次建筑造型或者建筑风格的选择上不一定非得选择一些我们目前市场上特别流行
9、的，或者说我们一下就看得出来这是西班牙那是地中海这样的一些套路化的风格。实际上在这样的别墅的设计中或者开发中在国外有很多的例子，它的风格不是我们常见的所谓的主流的风格，你也许可以称它为新古典，或者新乡村主义，但是至少在学术上没有一个很严格的名词可以称呼他。当然把它转化成商品别墅以后，我们营销公司可以定义一个很有诱惑力的名字。 那么五个层面首先是规划布局，华西村就是一个规划布局及其失败的例子，规划布局解决的是空间营造的层面，营造的是一个社区整体的空间环境，包括我们建筑的组团、规模、栋与栋之间的关系，是组团式的还是岛式的，还是行列式的还是线性的发展，还是所谓环状的发展，都会有不同的空间效果，而且它
10、也是形成邻里空间，社区景观的一个基础。而建筑风格实际上我们只是解决了一个概念的认知的一个层面，任何一个建筑风格他和他的项目或者这个建筑所处的这种文化背景、地域背景是有关系的，但实际上我们商品开发的情况下，这个文化背景和地域背景可以是割裂的，我们在中国可以造一个地中海风情的别墅区，美国也是所谓的德国的、北欧的，各地的欧洲移民到了美国以后，把原来属于欧洲当地民居的形式加以商业化的改造。注意这是一个商业化的改造，我们现在所有市场的别墅产品都是把原来的民居进行商业化改造的产物，真正我们去地中海去看的时候，我们看不到有如此符号的东西。主要就是来源于美国，因为美国就是以低密度建筑为主体建筑形式的一个国家，
11、欧洲是达不到这样的要求的，欧洲很多就像德国、英国这样人口密度比较高，真正的独立别墅的比例占得比较小。 既然我们只是解决一个概念的认知，所以文化背景和地域背景，一方面我们可以去探究它原始出处的深层原因，但是我们也可以根据我们的需求，我们商业上的需求重新的再造。这是从营销层面上的再造。 第三是立面造型。它解决的是形象塑造层面的问题，这个部分真正是反映了我们审美的倾向。为什么早期只要有坡屋顶的，有石材的房子我们就可以称为别墅，而其他只要是平屋顶我们的我们就不称它为别墅。这是一个简单的推理，而没有真正的从审美角度去理解，别墅的造型可以由很多种，而且很多我们平常所忽略的做法往往能够产生别墅在造型设计上的
12、很多魅力所在。 再一个就是立面造型上有很多符号，那么它往往就是一个所谓的风土人情的外在表达，提炼得好你是成功的，提炼得不伦不类那你就是失败的。所以最近在国内出现的很多这种延用国外图纸，甚至国外的工艺、材料的这样一些别墅区还获得了比较好的市场效果，像北京的纳帕溪谷。 第四个就是户型平面，这是从80年代末期商品化开发别墅以来变化最大的一块。以前我们的平面可能是接受不了国外的一些原版移植的，简单的例子，他的厨房是开敞式的，不一定要采光、通风，他的客厅可能不大，甚至连电视都不放。近两年来随着国内生活方式的一些逐渐的转变，很多这种西化的方式慢慢渗透到这些业主生活状态中，所以也开始慢慢的接受这种纯粹的西式
13、的户型平面。所以说居住的习惯不是说一成不变的。以前我们没有住过西式小洋楼的时候，你可能认为那是不方便的，但是经过五年、十年的体验，总有一批人他会在使用的过程中改变他的想法，所以最近有好多这种别墅也在推，既然你是用西班牙风格，那么你的庭院也应该跟西班牙呼应，你的户型也应该跟西班牙呼应。 最后一部分就是居住文化。中国人在买别墅和看别墅的方面跟国外人存在很大的差别，同样都是500平米的别墅为例，在北美地区他就是一个普通住宅，他就是一个主流产品，市场上很多，他是中产阶级的。而在国内，首先它肯定是一种小众产品，我们任何一种独立别墅在国内肯定要称之为豪宅，再一个如果买了别墅以后，很多人实际上在使用率上没法
14、跟国外相比，即便是北京和上海一些所谓的成熟的别墅区，甚至在一个别墅区可以集中20个以上的项目，在这样的一种中央别墅区它真正的常年入住率能达到50%就不错了，所以它的这种居住的暂时性的不方便性体现得相当明显。所以很多人买了别墅以后，他可能初衷是想改善他的居住质量，但是实际上可能达不到，交通、配套、市政其他的一些软性的环境达不到他真正提升他居住品质的目的。所以这个时候别墅就体现在精神内涵上，比如它可能是一种财富的象征，它可以成为世代传承的家产等等。 关于别墅，从规划角度来讲，国外很多年前就有一套很严谨的关于别墅的规划、布局、建筑体量控制的一些规范和要求，国内没有这样的东西，但是国内的很多别墅项目在
15、实际的操作过程中可能是参考了我们某些开发商或者某些设计师他可能参观局部项目得出来的第一手的感性的经验，实际上从严格意义上讲，包括很具体的间距控制、私密性保护等等都有相当完善的设计资料可以参考。 但是国内真正按照这些体系来做的别墅项目少之又少，一个明显的现象就是国内的别墅在间距控制和私密性保护上往往做得不到位。可以理解为我们国内对容积率要求比较高。做一个好的产品我把容积率问题解决进去，那本身就是一个矛盾的问题。不同的规划、组团式的、行列式的，实际上它依据的法规和原则都是很具体的，而且这些经验都是很宝贵的经验。在国外基本上是按照这种模式来操作。不是说我们现在没有规划原则，好象我们必须自己造，像华西
16、村那样我不知道怎么规划，我就随便造，这是一个太简单太粗放的操作模式。 关于建筑风格这一块，刚才讲了国内市场上出现的主流风格可能都是北美风格、地中海风格，但实际上别墅的风格是太多了，从古典的，到新古典的，到乡村的，到现代的，如果我们细分的话几十种都不止。即便上在学术上分都很多，再加上商业上的定义以后可能5、60种都不止。但是他的风格对我们项目的影响到底有多大。好多风格我们没有听说过我们把它淘汰掉了，出现在我们脑海里面开发别墅项目可能只会跳出那2、3种风格来，必然会导致同质化的竞争，因为他做地中海成功了，所以我就认为这个风格是好的，实际上在国外还看风格很杂，而且每一种风格如果做得到位的话他都能成功。这一页主要是一些意大利式的很繁复的柱式装饰，以及中式的庭院、天井。这一页主要是新古典，所谓的新古典可能是从概念阐释上讲，用了很多现代的手法，他的审美标准跟古典是一样的，只不过它表现得造型更加自由，甚至有一些更自然，更浪漫的一些做法。还有庄园式的以及城堡式的
