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1、旅游房产对于旅游房地产的定义，目前有很多说法，事实上从不同的角度看旅游房地产确实有不同的内涵。旅游地产是所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游房地产通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和经营管理等各个环节，充分利用了旅游业所形成的市场与吸引力，实现了房地产开发的有效经济循环，形成了房地产开发的回报。旅游地产的开发模式近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游
2、界和房地产界引起极大地关注。目前看我国旅游房地产都有一个显着的共同特点，即靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。经开发商不断地开发实践，已形成如下几种比较成型的开发模式：以旅游区域开发带动旅游房地产开发这类住宅以提供第一居所为主要目的。景区住宅开发，景区住宅开发，以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源（自然、人文或二者兼有）条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。以产权式酒店等旅游住宅设施为主体的房地产开发产权式酒店项目的运作有以下三种形式：一
3、是对城市中心地带房地产项目的改造；二是城市3小时交通范围内的度假型产权酒店建设；三是旅游度假地的度假型产权酒店建设。产权酒店的特点产权分单位出售、专业经营、统一管理、长期持有、稳定回报。以度假地第二居所为主体的旅游房地产开发度假地第二居所的开发，主要针对的地块多在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。这类旅游房地产的特点是：开发地具有突出的旅游吸引力，特别是生态环境，而当地居民较少且购买力有限，在旅游旺季虽然有旺盛的人气，但都是以旅游观光、度假为目的的短住宿需求客户。经营服务类旅游房地产的开发这类旅游房地产主要包括：以历史遗迹、博物馆、宗教建筑、标志性
4、景观建筑、历史修复性建筑等为主要内容的观光类房地产，其房地产开发一股是围绕历史和宗教内容展开，为旅游观光服务。这些房地产项目一般被旅游区的经营者长期持有，或者通过提供旅游服务获得投资收益，或者以其公益和非盈利的特点支撑整个旅游区的发展。酒店式公寓的开发酒店式公寓式介于旅游住宿类房地产项目和商用住宅两类之间的一种房地产，其主要特点是独立空间、家庭式环境、酒店式服务。产权科全可分、一般有较高的投资回报。它具有提供酒店式服务和管理，商居两宜的特点。2.3旅游地产发展状况旅游业持续蓬勃发展图2-1：2005-2009年桂林旅游接待情况图2-2：2005-2009年桂林旅游收入情况目前，旅游业蓬勃发展，
5、旅游消费己从观光型逐渐转变为休闲度假型，引发了旅游产业结构的大调整；同时，旅游房地产为房地产业提供了新的发展领域，也为房地产企业提供了盘活资产的新途径。因此，旅游房地产将成为中国新一轮经济增长的新热点。 风景秀丽的桂林，自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市。凭着丰富的旅游资源和独具特色的城市魅力，桂林市历届政府大力发展旅游业，目前年接待入境游客上千万人次，而2009年更是高达1860万人次；2008年虽然遭受百年一遇的金融危机，但旅游收入依然突破百亿；同时桂林市历届政府也很重视房地产行业的发展，特别是1998年开始大规模的城市改造后，自2006年起每年房地产行业固定
6、资产投资均保持在50亿元以上的较好水平。而2009年甚至接近百亿。旅游房地产的发展现状“旅游业是睡美人,房地产业是王子。”在博鳌国际旅游论坛地产与旅游分论坛上,巴黎第十二大学终身教授雷米先生如是说。据调查，目前包括桂林主流开发商在内，市场上主打“度假旅游地产”、“休闲旅游地产”、“商务旅游地产”等概念的新项目不断推出。同时，桂林在临桂、雁山区、灵川、兴安等地都有相关的旅游地产项目正在进行规划和建设，其中不乏千亩以上的大型开发项目，具备临江或依山的天然资源优势。桂林市旅游业进入快速发展时期，同时也为旅游房地产创造了广阔的市场空间。在旅游资源极其丰富且独特、房地产产业发展基础十分坚实的桂林，其旅游
7、房地产的发展远远落后于国内其它旅游城市，与其在世界旅游界拥有的地位格格不入。表2-1：2009年桂林、三亚、杭州三地旅游地产对比情况2009年桂林、三亚、杭州三地旅游地产对比情况商品房销售面积（万平方米）商品房平均价格（元）成交金额（亿元）旅游地产收入（亿元）占总销售收入的比例桂林273.82380881.610.640.78%三亚113.811154126.93101.5680.01%杭州613.9714507890.69225.725.34%据桂林房地产旅游协会图2-3：2009年桂林、三亚旅游发展情况对比杭州作为二线城市，在此先不做比较。三亚和桂林同为三线城市中的著名旅游城市，但其旅游地
8、产和旅游产业的发展却远远高于桂林。2009年桂林接待的游客是三亚的将近三倍，但旅游收入却仅比后者高出25.28亿元。而在旅游地产方面两城市的差距更大，2009年三亚旅游地产收入高达103.77亿元，旅游地产占整个房地产销售收入的80%，旅游房地产甚至成为三亚拉动国民经济增长的引擎；同期，桂林旅游地产销售收入仅有0.64亿元，仅占当地房地产销售收入的0.78%。小结：严格来说，桂林旅游地产起始于2004年，2005年桂林市政府通过成立“桂林市旅游房地产协会”这一形式，集中整合有意进入旅游地产的开发商和旅游运营商，使信息充分共享，为旅游地产保驾护航。在此背景下，先后出现了“丽景5号公馆”、“财富名
9、城”等不同开发模式的旅游地产项目。但因各种原因，这些旅游地产项目都转向了普通民用商品住宅。但同时我们也可以看到，桂林的旅游地产的发展才处于起步阶段，其上升的空间还很大。第三部分:桂林旅游地产SWOT分析旅游房地产的发展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品结构，拉动旅游消费热潮有着重要意义，对于促进地方经济发展，提高城市品位和竞争力也有着重要作用。目前，很多地区把旅游业和房地产业确定为地方国民经济新的增长点，给予大力扶持，为二者结合创造了有利条件，旅游房地产投资模式成为一些旅游城市拉动国民经济增长的引擎，这在三亚、杭州等旅游城市尤为明显。3.1桂林旅游房地产S分析发展旅游地产首先就要有优美迷人的自
10、然风景或丰富的人文历史或独特的气候条件。桂林作为一个国际知名的旅游城市，其本身就有发展旅游地产的独特优势。旅游优势明显山水甲天下 一个“甲”字道出了桂林山水冠绝天下的豪气。典型的“喀斯特”岩溶地貌，遍布全市的石灰岩经亿万年的风化浸蚀，形成了千峰环立、一水抱城、洞奇石美的独特景观，被世人美誉为“桂林山水甲天下”。 其中最具有代表性的景点有：象鼻山、伏波山、南溪山、尧山、独秀峰、七星岩、芦笛岩、甑皮岩。文化古城 秦始皇统一中国后，设置桂林郡，开凿灵渠，沟通湘江和漓江。桂林从此便成为南通海域，北达中原的重镇。宋代以后，它一直是广西政治、经济、文化的中心，号称“西南会府”，直到新中国建立。其中著名的旅
11、游景点有：兴安灵渠、明代王城、靖江王陵等。独特的民族风情 在这一片神奇的土地上，生活着壮、瑶、苗、侗、仫佬、毛难等十多个少数民族。千百年来，各民族同生同息、相濡与共，形成了独特的区域民族文化特色。具有完善的旅游网络. 经过多年的经营，桂林市已经具有一个完备的旅游网络，且有大量人员从事旅游服务这一工作，具备一个与外界交流的完善平台。房地产发展潜力巨大目前，桂林市旅游地产仍处于初期阶段，借助丰富的旅游资源，还有很大的上升空间。如2009年，全市旅游地产收入仅0.64亿，而同期三亚、杭州等知名旅游城市的旅游房地产收入均超过百亿元。说明桂林只要把握好旅游房地产的发展方向，加大宣传和扶持力度，桂林旅游房
12、地产一定会迎来崭新发展的局面。3.2桂林旅游房地产W分析桂林的旅游地产多年没有较大发展原因很多，笔者经调查认为主要有以下几个方面：城市面貌落后 2009年桂林接待的海内外游客超过1800万，其中境外游客129.03万（含港、澳、台），旅游收入却仅有126.92亿元。而同期，三亚接待的海内外游客自由669万人次，但其旅游收入却高达103.77亿元。对于这个巨大的反差，我们不禁要问“这是为什么”。难道桂林山水比不上三亚的阳光和沙滩吗？旅游收入主要来源于景区门票和游客的消费住宿，而其中消费住宿则占据了旅游的主要收入。桂林的旅游景区数量绝对远超三亚，但消费住宿的收入却不如三亚。为什么桂林无法吸引游客消
13、费住宿呢？正是桂林落后的城市面貌引不起游客的流连忘返。这也是桂林旅游地产近几年发展不显著的原因。缺乏大型知名地产开发企业 旅游地产能否能取得快速发展，知名地产商的引入是重要因素之一。如万科通过开发占地面积达21万平米的“魅力之城”项目，带动了周边区域的商业、教育、医疗等基础建设的纷纷上马；占地面积15万平米的“四季花城”项目，也让滨海大道成为了青岛标志性的“黄金大道”；而三亚也云集了雅居乐、富力、万科、绿地、华润、保利、鲁能、中体、中粮等全国知名地产商，根据三亚房产局不完全统计，在本地人口只有20万人的地级市三亚，目前共有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外来开发商。他们的的进驻使得
14、三亚的房地产开发全面开花，形成了一条名符其实的“黄金海岸线”，连三亚周边城市，如保亭、五指山、陵水，甚至是万宁、琼海的部分楼盘，均在三亚设立了销售处。充分发掘了三亚的旅游资源潜力。政府宣传力度不够 旅游地产的目标是外销，宣传理念和力度很重要。三亚市政府在旅游地产发展上坚持岛外促销，让政府搭台、协会搭桥、企业唱戏，促进房地产业健康发展。因为三亚房地产业界已经形成了共识，即岛外举行的促销其效果远大于当地的促销，岛外促销不仅能带来即时效应，而且还能带来长时间的延续效应。三亚房地产销售市场在岛外，而本地居民只占5%左右。从这个层面讲，三亚的房地产首先是卖自然资源，卖生活环境，卖未来的期许，其次才是卖房
15、子。宣传概念模糊 针对不同的消费区域需要不同的宣传概念。针对东北三省，三亚的宣传口号是“这里没有冬天”。这个宣传口号不仅对东三省，对整个北方地区的潜在消费者都有不小的吸引力。而桂林旅游地产还缺少推广概念。3.3桂林旅游地产的O分析国家旅游综合改革试验区 2009年12月,国务院在关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见中明确提出“建设桂林国家旅游综合改革试验区”，这是我国首个以城市为单位建设的国家旅游综合改革试验区，为桂林各项产业的发展均带来了千载难逢的机遇。 桂广高铁的建设 2008年10月，连接西南地区与珠三角地区的交通“大动脉”贵阳至广州快速铁路工程正式开工。贵广铁路跨黔、桂、粤三省区，全长857公里，沿线共设30个车站，在桂林城北灵川县境内将新建桂林西站。一旦高铁建成，从桂林到广州实际用时将由原来的十余小时缩减至不到2小时的，大大地缩短了时间成本。到时，桂林将成为整个珠三角名副其实的的“后花园”。这也为桂林旅游地产的发展带来了千载难逢的机遇。3.4桂林旅游地产T分析具体而言，当前发展旅游房地产是一个跨平台的超前行业，面临着双重税收问题。按照国家的税收政策，旅游房地产
