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1、XX 新区二三区控制性详细规划 文 本 第一章第一章 总 则 第 1 页 目 录 第一章 总 则. 2 第二章 规划依据、原则、发展目标. 2 第三章 土地利用2 第一节 总体土地利用分配2 第二节 土地利用细分4 第四章 指标体系和要素控制.5 第五章 综合交通规划7 第六章 绿地、河湖系统 10 第七章 城市设计导则12 第八章 分片区控制和建设指导14 第一节 中心区控制和建设指导14 第二节 居住区控制和建设指导16 第三节 工业区控制和建设指导20 第四节 软件园控制和建设指导24 第九章 专项规划25 第一节 市政公用工程规划25 第二节 综合防灾规划34 附件一： 论证意见 附件
2、二： 规划背景 XX 新区二三区控制性详细规划 文 本 第一章第一章 总 则 第 2 页 XX 新区二三区控制性详细规划新区二三区控制性详细规划 文文 本本 第 一 章 总总 则则 第 1 条 为贯彻总体规划，适应 XX 新区发展的需要，加强规划建设管 理，促进园区建设合理有序，特制定本规划。 第 2 条 规划范围 “XX 新区二三区”是指 XX 新区中新合作区的第二区、第三区两区，即本规划范围，位 于金鸡湖东岸、青秋浦以西，北至娄江、南至斜塘河，共 58.46 平方公里。 第 3 条 任何单位、团体和个人在本规划范围内的一切开发建设活动必 须遵守本规划，规划文本和图则配套使用，具有同等法律效
3、力。 第 4 条 规划范围内的工程设计与建设除执行本规划外，尚需符合国家、 江苏省现行的有关标准和规范。 第 5 条 本规划自 XX 市人民政府批准之日起执行。由 XX 新区管委会 负责组织实施。 第 6 条 若需对本规划进行局部调整或重大变更，应按法定程序进行。 第 二 章 规规划划依依据据、原原则则、发发展展目目标标 第 7 条 规划依据 1. 中华人民共和国城市规划法 2. 城市规划编制办法 3. 城市规划编制办法实施细则 4. 城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ137-90） 5. 江苏省城市规划管理技术规定 6. XX 新区第二三区总体规划 （1995） 7. 中国-新加坡 X
4、X 新区二期建设指导详细规划报告 （1995） 8. 中国-新加坡 XX 新区三期建设指导详细规划初步报告 （1996） 第 8 条 规划原则 1. 以总体规划为依据，坚持市场体制与法制化、规范化管理相结合。 2. 坚持快速发展与开发建设合理有序并重。 3. 坚持效率优先，社会、经济、环境效益统一的原则。 4. 尊重自然，人性化、生态化原则 第 9 条 发展目标 XX 新区的整体发展目标是：“有国际竞争力的高科技园区、有吴文化底蕴的现代化 新城区、有水乡特色的生态化园区” ，XX 新区二三区是整个园区实现发展目标的主体，突 出建设现代高科技产业、优美的城市景观、舒适的居住环境和先进的现代管理与
5、服务体系。 第 10 条 人口规模 规划人口控制在 41.5 万人左右。 第 三 章 土土地地利利用用 第一节第一节 总体土地利用分配总体土地利用分配 第 11 条 总体土地利用分配 1. 土地利用分配原则为：充分利用自然资源，整治水系，完善河湖网络；构筑完整 的绿地系统，营造富有“水乡”特色的环境景观；强化城市中心轴线空间格局，加强园区 与古城的交通联系，缩短生活区与就业、购物休闲娱乐中心的交通距离。 XX 新区二三区控制性详细规划 文 本 第三章第三章 土地利用 第 3 页 2. 总体土地利用分配为：行政中心、商业区设于中心轴线上；高标准高密度住宅区 沿中心轴线两侧设置；工业区布置在园区的
6、东、北两侧；普通高密度住宅区邻近工业区安 排；公共交通站点结合中心区、大型公共设施、邻里中心设置；滨湖地区布置开敞绿地， 金鸡湖沿岸同时设置休闲娱乐、文化中心、别墅区等功能。 第 12 条 第二区土地利用分配 第二区是指金鸡湖东岸至娄斜港之间的地区，主要功能为行政、文化和居住。金鸡湖 东岸布置休闲风光带；中心轴线地段布置区级行政机关、文化中心、片区商业中心等公共 服务设施以及市级公建预留用地；北部规划为出口加工区以及以其它工业区；南部布置居 住区；白塘规划为植物公园。 第 13 条 第三区土地利用分配 第三区是指娄斜港至青秋浦之间的地区，以高科技产业基地和科研基地为主要功能， 居住为次要功能。
7、北部东沙湖布置水景生态公园，两侧设置软件园；星塘街东侧、星华街 西侧主要布置居住区，其中沿中心轴线布置高密度住宅区，沿星塘街南段布局园区体育中 心，中段布置商业街以及片区公园；三区东部、北部布置工业区，其中部为信息产业园， 南部沿吴淞江形成港口、仓储、运输为综合体的物资水陆联运中心。三区南部工业区与居 住区之间规划为备用地。 表 1 ： XX 新区二三区规划用地构成表 规 划 序 号 分类代码用地名称 面积(ha)比例(%)人均(m2/人) R居住用地 997.5419.99 24.04 R1低密度居住用地 114.12.29 2.75 R2中密度居住用地 487.539.77 11.75 R
8、3高密度居住用地 237.614.76 5.73 R223教育设施用地 134.32.69 3.24 1 其 中 Rb居住、商业混合用地 240.48 0.58 C公共设施用地 396.97.95 9.56 C1行政办公用地 20.40.41 0.49 C2商业金融用地107.5 2.15 2.59 C3文化娱乐用地 38.90.78 0.94 C4体育设施用地 47.70.96 1.15 C5医疗设施用地 14.50.29 0.35 2 其 中 C6教育科研用地 167.93.36 4.05 M工业用地 1884.237.76 45.40 M普通工业用地 974.519.53 23.48 3
9、 其 中MB科研、工业混合用地 909.718.23 21.92 4 W仓储用地 33.20.67 0.80 T对外交通用地78.8 1.58 1.90 T2公路 4.40.09 0.11 5 T4港口 74.41.49 1.79 S道路广场用地 654.313.11 15.77 S1道路 633.912.70 15.27 S2广场 10.20.20 0.25 6 其 中 S3停车场 10.20.20 0.25 U市政公用设施用地 1853.71 4.46 U1市政公用设施用地 127.92.56 3.08 7 其 中U9市政公用设施预留用地 57.11.14 1.38 G绿地 760.031
10、5.23 18.31 G1公共绿地(含邻里公园） 558.4311.19 13.46 8 其 中G2生产防护绿地 201.64.04 4.86 小计建设用地 4989.97100.00 120.24 E水域和其它856.18 备用地89.2 9 其中 水域766.98 合计规划用地范围 5846.15 注：规划 415000 万人。 XX 新区二三区控制性详细规划 文 本 第三章第三章 土地利用 第 4 页 第 14 条 片区划分 1、本规划将规划范围依据功能的不同划分为四个片区，划分如下表： 表 2 ： XX 新区二三区片区划分表 片区名称范围 中心区金鸡湖、现代大道、锦溪街、钟园路围合的区
11、域 中心区 I星湖街以西的部分 中心区 II星湖街、万盛街之间的部分 中心区 II万盛街以东的部分 居住区除中心区、软件园以外连片的生活性用地 工业区连片的生产性用地 软件园东沙湖两侧软件园用地 软件园 I沈浒路、现代大道、钟南街、星华街之间的区域其中 软件园 II娄江、高压走廊、东沙湖、长阳街之间的区域 2、片区划分仅为有利于分片、分功能表述控制要素，为指导性内容。 第二节第二节 土地利用细分土地利用细分 第 15 条 土地利用细分目的 为适应快速发展的需要，提高规划管理与建设效率，增强可操作性，解决在用地性质 兼容置换时控制要求失效的问题，特进行土地利用细分，作为规划建设与管理的控制依据。
12、 第 16 条 土地利用细分依据 1、大类执行城市用地分类与规划建设用地标准 。 2、中类、小类参照城市用地分类与规划建设用地标准分以下四种情况进行土地 利用细分。 （1）借鉴新加坡先进规划经验，延续 XX 新区现行规划的用地划分方法，将居住用 地进行重新划分。 （2）依据 XX 新区工业主要为一类工业的情况，将工业用地按行业类别进行土地利 用细分。 （3）依据软件园的发展需要，将软件园用地进行土地利用细分。 （4）其它用地的中小类土地利用细分执行城市用地分类与规划建设用地标准 。 第 17 条 土地利用细分原则 1、满足控制道路红线、建筑退让红线、绿地控制线、河道蓝线、高压走廊控制线、 文物
13、古迹保护控制线的要求，保证地块使用性质单一，杜绝不相容使用。 2、开发规模适宜、出入方便、环境条件均衡、分隔与合并灵活、利于分期实施。 第 18 条 中心区土地利用细分 1、中心区土地利用细分参见下表： 表 3 ： 中心区土地利用细分表 序号用地类别土地利用细分说明 1行政中心XX 新区管委会办公楼。 2一般行政办公法院、检察院、公安、工商等行政管理部门、 园区各服务公司的办公楼。 3商业金融区级商业、金融业、服务业、旅馆业等设施 4邻里中心邻里级公共设施 5文化娱乐文化水廊及区级文化娱乐设施 6体育设施区级室内外体育运动用地 7 公共设施用地 医疗卫生区级综合医院和各类专科医院等用地 8中小
14、学教育设施 9低密度以低层别墅为主，包括独立式和并联式别墅， 亦可设置 4 层复式高标准住宅。 10高标准高密度以高层和小高层为主，户均建筑面积 120 平方 米以上。 11 居住用地 商住混合多层商住楼，底层商店以专业高档精品为特色。 12对外交通用地汽车客运站 13市政公用设施 用地 110KV 变电所、综合控制中心、邮政中心局、 电信交换中心、公交首末站等 2、中心区土地利用细分参见图件：中心区 I 土地利用规划图、中心区 II 土地利用规 XX 新区二三区控制性详细规划 文 本 第四章第四章 指标体系和要素控制 第 5 页 划图中心区 III 土地利用规划图。 第 19 条 居住区土地
15、利用细分 1、居住区土地利用细分参见下表： 表 4 ： 居住区土地利用细分表 序号用地类别土地利用细分说明 1低密度以低层别墅为主，包括独立式和并联式别墅，亦可 设置 4 层复式高标准住宅。 2中密度以多层住宅为主（包括商住综合楼） ，要求设置不少 于总建筑面积 20%的小高层或高层住宅。 3高密度以高层和小高层为主。 4高标准高密度以高层和小高层为主，户均建筑面积 120 平方米以 上。 5职工宿舍为单身职工提供的多层或小高层住宅。 6邻里中心邻里级公共设施 7邻里公园居住邻里中心绿地 8 居住用地 中小学教育设施 9体育设施体育公园区级体育中心，采用体育公园的布局手法。 10发展备用地 2、居住区土地利用细分参见图件：居住区土地利用规划图。 第 20 条 工业区土地利用细分 1、
