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1、房地产正从'产品模式'进入'平台模式' 【老潘说】这两年老潘走访成百上千的开发商，最大的最大的感受是中国房地产正从“产品模式”向“平台模式”转变，虽然转的不全面，不充分，不彻底，但这个方向和趋势已经形成！如果要给一个原因，就是今天我们对房子的需求“遮风避雨”早已不能满足我们的诉求和追求。我们对房子的需求，不再是一个“窝”，而是五花八门的生活方式的承载者，你需要N种配套，需要一站式购物每个人的生活，固然不等于房子，但生活却需要房子这个平台和空间去承载。房地产过去就是一个典型的“产品快速输出”的制造业模式，快拿地，快开工，快销售，然后赚得钱再拿地，再生产典型的制造业
2、玩法。而今天进入下半场后，传统的玩法渐渐行不通了。房地产慢慢进入各种“房地产+”的平台模式。何为平台，通俗的讲就是房地产不仅仅是个房子，他更像一个电脑主板，我们的开发商则按照客户的需求分别插上“教育地产、文化地产、运动地产、智能社区、社区金融等各种“插件”，房子已经不简单的是房子，而是各种+的平台！之前老潘就做过一个比喻，叫“建筑就是容器”，开发商今天所有的努力，无非时候两点，一则把容器建得外观更漂亮，材质更品味，二则在各种“房地产+、互联网+、智能设备+”概念下在容器下注入更多颜色，更多类别的水元素！进入平台模式之后，房地产的市值会几何倍增加，曾经有万科的老总跟老潘分享一个企业规模天花板三个
3、层次。即产品制造业的规模最多做到100亿规模差不多了，而平台型企业规模做到1000亿规模，而生态型企业规模可以做到10000亿规模（具体天花板数字还得核实，重点是表达不同类型企业天花板差异不同）。而目前万科聚焦城市配套服务商，其实已经从平台模式进入了生态链模式。这也是万科提出“万亿大万科”的土壤底气。推荐下面这篇文章，值得引发地产人去思考未来地产的方向！但从模式和玩法来说，虽然房地产已经是9万亿的巨无霸行业，但从模式和经营来讲，却非常粗放和简单。做房地产归纳起来，无非就是玩6个字，没有那么玄乎，6个字就是“拿地，建楼，卖房”。而好的房地产公司，无非就是“拿对地，楼建好，房卖好”，无非他们做得速
4、度更快，产品相对好点，服务更用心而已。毛大庆曾说，不是房地产不行了，而是房地产经营方式不行了。这话说得靠谱。说得更直白点，就是房地产老玩法不能适应新的时代和市场需求！从老玩法来看，要提升效率，就会天然形成以销售为核心、为卖而买的短周期模式，以进度、速度为考核目标的高周转模式，以开发为重心、以产品标准化为核心的制造业模式。凡是做得大，增长快的房企，大多都是高周转、高杠杆、高激励的房企。都是标准化、复制化、体系化很好的房企。 二、为什么说老玩法不行了呢？时代变了，房地产的天变了。第一，需求从批量模式进入零售个性模式不可否认，城市人均收入在提升，比如房价涨了，那么高的房价依旧大批买家穷追猛打，都是土
5、豪啊。但不可否认的是，消费者需求与品位也在迅速提升。从物质到精神，从功能到体验，从批量向细分，从趋同到个性，人的需求在不断升级，人的需求越来越个性化，旧的标准化、高周转玩法不能满足丰富多彩的多层次、多类别、个性化的住房需求。 第二，开发商从一锤子收入到“永久收钱”转变开发商逐渐认识到，短周期的开发模式只赚了客户一次钱，后端与自己没关系了，大量的客户流失掉了，没有长期用户，这种玩法太初级、长期看非常不划算，需要转型。 第三，开发模式不能长期满足政府关注的税收就业问题这种玩法一次性消耗土地资源，不能为政府带来产业、带来持续的税收和就业，政府越来越不喜欢。 第四，供需结构发生巨变，买方市场到来土地财
6、政和集中开发导致的供应量过大与人口红利的减少，正在使供求关系发生变化。 三、对地产认识和理解发生了怎样的变化？政策环境、市场环境越来越差，土地越来越贵，利润越来越低，风险越来越大，旧的玩法玩不动了，玩不下去了，必须换种玩法。某种程度上，旧的玩法作为历史的、阶段性的产物已难以为继，又或者换个更客观的说法，即老玩法已经完成了他的历史使命，在地产下半场，他该慢慢谢幕了。换玩法儿，根本的是要换思维，思维不变，玩法也变不了，变了也只是形式上的变，不是真正的变。因此，首先要换的是对房地产的思维。旧玩法把房地产定义为产品，理解为销售单元，注定了房地产是短周期的高周转的制造业模式，但实际上这种认识忽视了房地产
7、的本质，忽视了房地产承载的主体是：人、产业、城镇，房地产存在的意义，或者说价值，是为其中的人、产业、为城镇创造价值。 所以，房地产本质上是平台，是承载与服务于人的生活、产业发展和城镇发展的平台，是服务于人的生活、产业、城镇发展的平台。房地产价值的高低，在于房地产为产业、为人、为城市能创造什么价值，取决于人生活的幸福度，取决于产业的成长程度，取决于为城镇发展的贡献度，房地产是一个基础性、平台性的行业。 这就是新玩法的房地产观，从人、从产业、从城镇，或者说，从内容的角度去定义房地产。房地产正在从产品时代迈入平台时代、内容时代、运营时代，就是内容来定义产品，运营来定义开发。 只有深刻理解房地产在这个
8、时代下呈现出的内涵，深刻理解房地产是做平台、做内容的本质，才能理解和把握房地产新的发展规律，理解房地产平台化、内容化的新特点，才能在创新的时代赢得先机和主动。 四、如何把平台做成生态？核心就是做内容，这是新玩法，开发商未来成为平台运营商和内容运营商，这就是开发商的新角色。 但是如何做了？第一，整合并导入内容：内容是什么，是产业、是人与社群、是场景、是服务，等等。没有产业和内容，人不会来；没有场景和社群，人不会呆；没有服务，人不会留。这个过程，就是房地产与人、产业、城镇由过去的“弱关系”变成“强关系”的过程。用内容来指导规划、指导设计、指导产品、指导开发，就是房地产发展的新逻辑。比如，演艺小镇导
9、入的不是一台戏，而是一个文化产业、一个新场景、新的社群，导入的是内容。 第二，场景营造，场景本身也是内容，是可以感动人的空间和环境。场景营造的本质是用内容为无内容的环境及空间注入精神和文化，让环境和空间有语言、有生命，成为内容，成为能与人对话、交流的生命体。第三，社群运营：社群也是内容，是有共同属性的心理家园。过去开发商的字典里有客户，没有社群，客户很难转化为长期的用户，更不用说成为合伙人了。 社群运营核心就是两点：分类、分享。分类，让人与人找到伙伴和归属，为后续交流找到入口；分享，共享智慧和资源，增强人与人的了解和粘性，也使得整个平台的粘性变强。更重要的，是逐步让每个人成为社区的主人，成为无
10、穷无尽内容的制造者、消费者和传播者，甚至可能成为共同的投资者，这就是 “聚人、粘人、合伙人”。 第四，服务运营：服务本身也是内容。一个社区，没有好的服务和运营，人的体验也会很差，人与社区的依赖感、归属感会不足，最突出的就是不愿交物业费，更难成为社区服务的用户。开发商转变为运营商，核心就是提升全方位的、全寿命周期服务能力，增强客户与社区的粘性，将客户变为长期的用户，将物业管理公司变为社区服务公司，做人的全寿命周期的服务，做人养生、旅游、教育等全方位的服务，不仅大幅提升服务收益，也持续提升物业价值。这方面，彩生活、乐生活提供了榜样。 第五，产业孵化：产业孵化就是再造内容，就是让平台具有生产更多内容
11、的能力，推动平台升级为生态系统，形成自组织、自循环的生态系统；同时，产业孵化成为房地产平台（文化旅游社区、产业园、写字楼等）联结政府，推动产业发展与城镇化发展的重要载体。开发企业因为有房地产平台的入口，有做产业孵化的独特优势。在互联网时代，企业逐步都将成为一个平台化的企业，全经联作为平台的平台，将为企业的转型和升级发挥作用。 第六，资产管理：通过平台的运营商和内容的运营，开发商获得资产增值和变现，实现有效的资产管理，这就是房地产新玩法的经营逻辑和成功之道。 总结一下，中国房地产进入了平台时代、内容时代、运营时代，开发商成为平台运营商和内容的运营商。 运营的主要内容就是：整合资源、导入产业、场景营造、社群运营、精准服务、产业孵化、资产管理，就是把产品做成一个平台，再把平台建设成为一个生态，这就是未来房地产发展的逻辑。地产总裁内参 高营养地产干货供应商！ 只关注那些带领行业进步的牛盘、牛企和牛人!老潘是谁潘永堂，一个地产爱好者而已，混了港大社科院双硕士，目前在明源玩品牌，正儿八经主编房地产战略转型N种模式、房地产项目运营管理、成本制胜等，如今就想“随性”写点地产变化和风云。有兴趣加老潘微信dczcpyt
