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1、一、房地产估价报告的构成要素根据房地产估价规范的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容：1.封面；2.目录；3.致委托人函；4.注册房地产估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。(附件位置在最后)二、房地产估价报告不可缺少的项目和内容（一）封面房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、估价人员（注册房地产估价师）、估价作业日期及估价报告编号（7项）。（二）目录房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。（三）致委托人函致委托人函应包括以下内容
2、：（不得缺项，缺项视为错误）（1）致委托方函（标题）（2）致函对象：（为委托方的全称）（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果）（4）致函落款：（为估价机构的全称）（5）致函日期：（为估价报告的出具日期，致函的年月日）常见错误：1、致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2、致委托人函中缺估价对象的详细说明3、致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）4、致委托人函中缺法定代表人的签名（四）注册房地产估价师声明（不是“估价师申明”）注意：估价报告应由参加本次估价的注册房地产
3、估价师签字、盖章谁实地查看，谁没有（五）估价的假设和限制条件依据房地产估价规范的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。假设开发法规划条件未定要做说明假设和限制条件要分开写（六）估价结果报告估价结果报告应记载下列14项事项：（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限（估价报告应
4、用有效期）。抵押估价报告还要加上（15）变现能力分析（16）风险分析。（七）估价技术报告房地产估价技术报告应包括的7项内容有：（1）实物状况分析；（2）区位状况分析；（3）市场背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估价方法选用；（6）估价测算过程；（7）估价结果确定。（八）附件附件应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，实地查看记录，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明，估价委托书。 缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，实地查看记录、估价委托书、估价中引用的
5、其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。有些是复印件就可以。三、估价报告对词义的要求1.用词准确用词准确是房地产估价师撰写房地产估价报告时对词义的基本要求。如估价时点说成估价时间2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可表述范围、程度、幅度、条件等词语，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。例如：2008指错题：最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元）， 单价为5 995.03元/.错误估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价估价结果不应有可能字样3.用词不可带有较强烈的感情色彩估价报
6、告用词褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。（二）估价结果报告可能存在的错误“估价结果报告”应包括以下14项内容：1.标题-“估价结果报告”2.“委托方”可能出现的错误-缺少或表述不全委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所以及身份证号3.“估价方”可能出现的错误表述不正确或不完整缺少或表述不全估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级4.“估价对象概况”可能出现的错误：（1）估价对象概述缺失估价对象概述应包括以下内容（有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）：土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观
7、，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。2）估价对象描述不清晰1）土地权益方面土地使用权人交代不清；土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；土地使用年限交代不清；土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；土地使用权证交代不清；对共有产权或部分产权交代不清。2）土地实物方面土地“生熟”程度交代不清；土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用
8、地）交代不清；土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。土地面积、形状等交代不清；土地的四至交代不清；土地的地势、地质状况等交代不清。3）建筑物方面房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；房屋用途交代不清；建筑物结构交代不清；房屋建成年代交代不清；房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；面积前后不符，分部之和不等于总面积。5.“估价目的”可能出现的错误估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。如：6.“估价时点”可能存在的错误估价时点要说明
9、所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。错误主要有：（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。7.“价值定义”可能出现的错误价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。要特别注意拆迁估价和抵押估价的价值定义。（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”（2）拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅
10、房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。”（3）房地产损害赔偿评估价值标准采用公开的市场价值标准。商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况所造成的商品房价值减损的市场值。8.“估价依据”可能出现的错误说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，房地产估价规范和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。9.“估价原则”可能出现的错误说明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”可能出现的错误有：（1）不符合房地产估价规范的要求或缺少某项原则；（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎
11、”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为：“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”） .10.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）11.“估价结果”可能出现的错误（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；（3）缺少单价或总价；（4）没有写明估价结果所属的估价时点。12.“估价人员”可能出现的错误（1）出现遗漏；（2）没有估价师执业资格；（3）缺少签名或盖章。13.“估价作业日期”可能出现的错误估价作业日期要说明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。现场查看在作业期内。14.“估价报告应用有效期（使用期限）” 可能出现的错误估
12、价报告应用有效期要说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日也可表达为多长年限，如一年。但要注意：（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价报告完成之日也可以是估价时点。（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。四）估价方法选择错误1.选用估价方法应遵循的原则（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。2.针对以上原则，容易出现的错误有：（1）只使用了一种估价方法；
13、（2）能用市场比较法的没有使用；（3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法；（4）具有投资开发或再开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法；（5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。（五）估价方法运用错误一）市场法运用可能出现的错误（2003改错题、2004指错题、2006指错题、2007指错题、2008指错题、2009指错题）1.选择的可比实例描述不清（1）交易日期描述不清：（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；（3）交易的价格描述不清（单价、总
14、价、交易规模、币种、单位）；（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、车库、楼层等）；（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。2.选择可比实例可比性差（1）不在相同地区或同一供求圈内；（2）用途不相同；（3）建筑结构不相同；（4）建筑规模不相当；（5）土地等级不同；（6）权利性质不相同（主要是土地）；（7）交易类型与估价目的不相同；（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近（选取的可比实例一般不能超过一年）。3.可比价格基础错误（1）楼面地价与单位地价混淆；（2）币种换算错误；（3）建筑面积、套内建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。4.各项目修正错误（1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期”和“房地产状况”三项，三因素修正或“交易情况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项，四因素修正，估价规范 ）；（2）修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的
