《美国不动产登记制度》由会员分享，可在线阅读，更多相关《美国不动产登记制度（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、美国不动产登记制度篇一：【美国房地产】美国房地产权保障制度美国房地产权保障制度 【绿野北美专业助您寻找最具投资价值的北美新家】绿野北美官网：/房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所产生的一切社会和经济活动，实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。什么样的房地产算产权清楚?如何保障产权一、产权清楚的含义在美国产权清楚一般包含两方面的意义：一是产权的合法性，指业主对房地产具有确定无疑的产权，无其他人对其产权的合法性提出异议;二是产权的市场性，指是否具备足够的证明文件依法确认业主对房地产的产权，以保证房地
2、产顺利进入市场。具有合法的产权不一定具有市场性，如一些丢失资料或年代久远资料不全的房地产，虽然其产权是合法的，无他人提出异议和主张权利，但其市场性是不好的，因为在房地产交易时，卖方无法提供足够的证明材料让买主确信房地产权清楚，因此，这样的房地产进入市场就会有困难。二、产权的持有方式在美国，产权清楚同时还包括明确以何种方式持有产权。产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。美国通常把产权的拥有方式分成如下几类：完全产权：指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权，如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况。联合产权：两人以上联合对房地产拥
3、有一致的产权。联合产权具有产权一致，时间一致，利益一致和占有一致的特点，产权的取得是同时的，确权依据的文件是相同的，各产权人不区分产权份额，不能单独处分各自的产权。当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权，因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。法律规定，联合产权的产生必须有书面文件明确约定，各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。例如，一些州规定，夫妻双方以联合产权的形式持有产权。共有产权：两人以上按扮共同拥有一宗不可分割的房地产，产权人按份拥有房地产权益和承担责任。共有产权的特点是，尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的，而且共有产权人有权处置自己份内的
4、房地产权益，另外，各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下，两人以上对房地产的权利是共有产权。企业拥有产权：企业拥有产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产权三种形式，企业拥有的房地产权其特点是当事人按企业章程和有关法规行使对房地产的权益和义务。三、产权保障制度与所有国家和地区一样，房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，但美国实行的是契约登记制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础，它并不担保登记的房地产是产权清楚的，因此在房地产经济活动中，当事人不能仅凭政府的登记来确定房地产权状态，必须有其它保障制度。在美国保障产权主要靠三种方法：一是在产权转移契约中要求转让人提供
5、产权保证;二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见，确认产权的真实性;三是向专业的产权保险公司购买产权保险。产权担保契约产权担保契约的主要形式有二种。最常用的是一般性担保契约，该种契约要求转让方必须就如下四个方面的内容向受让方作出保证：转让人对拟转让的房地产具有确定无误的产权;转让人有权转让房地产;如果因他人主张产权或他人具有优先于转让人的产权造成受让人损失的，转让人保证赔偿一切损失;除契约中特别注明的外，该房地产无其他任何限制和负担。一般性担保契约的担保不仅限于转让方这一手，它对房地产自存在以来的产权状况都做出担保，因此对转让方前面任何一手存在的产权问题，转让方都要负责任。第二种
6、是特定担保契约，该契约内容基本与一般性担保契约相同，但这种担保契约转让方对产权担保的责任只限于其自身这一手，对于由上一手造成的责任则不予担保。一般来说，用产权担保契约来保障产权，主要适应于卖方为信誉良好实力雄厚的大公司的情况下，因为在这种情况下，买方不用担心卖方违约或者因破产而无法负赔偿责任。由律师提供法律意见产权保障的第二种方法类似于目前香港的做法，主要是通过专业代理律师查阅登记机关的档案资料，提供法律意见来确定产权。在产权保险制度出现之前，这是美国最常用的办法，特别是在美国东部和南部地区，尤其盛行。在这种制度下，专业律师受买主或者抵押贷款机构的委托，到登记机关查阅有关房地产登记资料，然后通
7、过研究登记资料所披露的事实或当事人提供的资料来判断产权的合法性及市场性，提供法律意见，并对产权审查中发现的问题，提出可能的补救办法。房地产权保险制度上述两种方法，为房地产活动当事人提供了一定程度的产权保障，但还是难于保证产权的绝对可靠。例如，靠担保契约的方法，转让方可能毁约，或者转让方因经济原因等根本无法承担赔偿责任。如果通过律师查档和提供法律意见，律师只能查阅已登记过的文件资料，而且只能从文件表面发现问题，对可能存在的一些隐蔽的或者不是通过文字资料表现出来的产权缺陷等，律师有时是没有办法发现的。因此，通过担保契约和律师咨询做为产权保障，当事人无论多么小心，还是无法避免产权风险。为了减少风险，
8、预防可能存在的产权隐患，美国发展了产权保险制度。目前产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度，也是保险行业普遍的险种之一。房地产产权保险制度是为弥补契约担保和律师提供法律意见这两种产权保障方法的缺陷而发展起来的。产权保险制度与前面两种制度相比，增加了如下几个方面的保障：1、产权保险公司对委托人负有明确的合同责任，对将来可能发生的产权纠纷、产权障碍负赔偿责任;2、它有足够的赔偿基金;3、受政府和法律的严格监管。产权保险公司在接受委托后，首先要做的事与律师相同，仔细查阅登记机关、税务机关、法院等所有有关该房地产的资料档案，并尽可能收集其它相关资篇二：美国不动产登记法上的善意购买人与优
9、先权规则上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题美国不动产登记法上的善意购买人与优先权规则陈永强 杭州师范大学法学院 副教授关键词: 不动产/善意购买人/优先权/登记内容提要: 美国法上，登记不是所有权移转的要件，但登记法确立了优先权规则，提供了保护交易安全的基本原理。优先权规则在于解决自同一出让人处获得转让书的二个接续的受让人之间的权利优先性问题。如果次购买人是善意的、支付价值的、不知先前未登记权利的购买人，那么他将受到登记法的保护，其取得的权利可以对抗第一购买人。不动产登记制度是物权法的重要组成部分，在物权立法中占据重要地位。不动产物权变动涉及静态所有权人的利益保护和动态交易安
10、全的保护，而登记制度是对交易安全提供保护的一项制度基础。不动产买卖中，什么样的交易第三人受登记法的保护，是物权立法所要解决的一个重大课题。各国的不动产法均设有保护交易第三人的一般法律规则。美国的不动产登记体系极端多元化，各州都有自己的登记法，而且几乎没有二个州的登记法是完全相同的。总体上，美国存在两套不上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题动产登记体系：一是公共图书馆型的不动产登记系统，这种登记体系旨在将所有的不动产转让文件归档，并向当事人提供查询和检索，登记并不决定当事人之间的权利，结论由当事人自己做出判断。这一体系又可以分为三种类型：1、竞赛型登记法;2、通知型登记法;3、通
11、知竞赛型登记法。全美国各州都采纳了这三种类型中的一种登记法。另一种登记系统是托伦斯登记体系，该制度是由澳洲的托伦斯爵士所创，托伦斯将船舶登记的原则应用于土地转让的登记，创设了新型的土地登记制度。1858年，南澳洲政府采纳了托伦斯登记制度，其后几十年，新西兰、伦敦、爱尔兰、加拿大西部等地均采用了这一制度。 1该登记制度并不需要登记转让的每一份文件，而是由政府颁发一个土地所有权证书。托伦斯登记在美国是一种可由当事人选择的替代性方法，并经历了一个兴起和衰落的过程，目前在美国仅有5个州还保留这一制度，而且并不是整个州都适用。 2本文仅讨论公共图书馆型不动产登记体系下的保护第三人的基本规则和原理。一、引
12、论：比较法视野下保护交易第三人的基本原理在保护交易第三人的基本原理上，德国法所确立的规则是物权行为无因性原理以及物权公示、公信原则。一方面，在动态交易领域，第三人物权的取得不因作为原因行为的买卖合同的无效而受影响，物上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题权取得人也可以转让完全的物权给第三人，第三人也可以放心的取得物权而不必检索其前手交易是否具有瑕疵。同时，物权变动又以物权公示为必要，非经登记不动产物权变动不生效力。德国法上的不动产物权变动规则遵循物权公示原则，德国民法典第873条第1款规定了物权变动的双重要件，即不动产登记+物权合意。德国法登记制度的一个重大特点是登记具有创设效力
13、或称移转效力。另一方面，经公示的物权，第三人可以善意的信赖，并由此取得物权。是否善意的判断标准基本上是依据权利的外观而做出判定。 3由于交易安全已经由物权行为无因性原理来保护，不动产物权善意取得制度在德国法上的意义并不像人们想象的那么大。著名物权法学者鲍尔认为：“自身就有疑问的善意与否之区分标准，在无因性原则之下，也就丧失其重要作用。” 4在此，德国的立法更为注重权利变动的形式要件以及交易安全的维护。在日本法，其物权制度也采行物权公示原则和公信原则，但与德国法不同，日本法的物权变动规则仅依当事人的意思即可发生效力，物权公示仅仅是对抗第三人的要件。“日本民法对于未经公示的物权变动也是承认的，但在
14、它进行相应的公示之前，第三人可以把它作为未发生物权变动来对待。” 5因而，物权公示并不是物权变动的决定性要件，德国法所称的物权公示原则侧重于物权变动的动态性展示，日本法所称的物权公示则是更为强调是物权静态意义上的公示。上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题这种并不决定物权变动效力的公示制度，同样也是“现代市民社会为保证物权交易的安全而建立起来的。” 6对于公信原则，日本民法通说认为在不动产交易领域是不采公信的原则，而在动产交易方面则是采用了公信原则的。 7但也多有学者认为，日本民法实际上是承认登记具有相对的公信力。 8在受保护的第三人的范围上则是排除了“背信的恶意者”。 9美国的
15、不动产登记制度是契书登记制，交易第三人的权利取得依据的是优先权规则。但交易第三人必须是善意的，而善意的一个重要判定基准是对先前的权利人的交易或权利是否知情， 10知情即意味着恶意，恶意则不能取得所有权。美国不动产登记法最主要的功能是为接续的二个受让人确定优先权规则。登记法并不调整出让人与受让人之间的权利移转问题，受让人依交付转让书的方式取得不动产所有权，而不必进行登记。登记在当事人内部关系上不具有决定性意义。不动产交易的当事人一方面通过登记来保护自己的权利，另一方面也为后来的购买人提供检查并确知是否存在比自己更早的交易的信息以便决定是否进行交易。登记法上的优先权规则旨在解决连续的两个购买人自同一出让人处取得土地的相关权利时谁的权利为优先的问题。在此，美国法采用的是登记对抗主义的权利变动模式。二、美国不动产登记法所保护的善意购买人上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题在美国财产法中，一般而言，不动产登记法保护的是支付价值的善意购买人，或是信赖出让人有权力转让财产权益而做出诚信投资的人。登记法将这些人指称为“购买人”，但法院所界定的“购买人”即指善意购买人，或一个为他的财产权益支付价值而又不知道先前的权利主张的人。 11“衡平权益拘束世人，除了衡平法
