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1、2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告姓名：张初阳 学号：200869020203 年纪：08届企业简介 背景分析万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于1988 年11月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。截止到2009年3月31日，公司第一大股东为华润股份有限公司
2、，控股14.73%。公司主营业务为：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。截至2009年3月31日，公司总股本109.95亿股，第一季度公司实现营业收入8,164.32百万元，同比增长27.56%；归属于母公司所有者净利润768.76百万元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受
3、合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。目前房地产业发展形势：进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；
4、物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。 2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，
5、比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年减少9个百分点。 2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。 2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。据万科2010年度报告称：
6、“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”资产负债表分析a 水平分析法： 资产负债表（水平分析）编制单位：深圳万科A股单位：元会计年度2010/12/312009/12/31 增（减）%货币资金37,816,932,911.8423,001,923,830.8064.41%交易性金融资产0740,470.77-100.00%应收账款1,594,024,561.07713,191,906.14123.51%预付款项17,838,003,464.718,736,319,500.73104.18%其他应收款14,938,313,217.777
7、,785,809,435.4191.87%存货133,333,458,045.9390,085,294,305.5248.01%流动资产合计205,520,732,201.32130,323,279,449.3757.70%可供出售金融资产404,763,600.00163,629,472.66147.37%长期股权投资4,493,751,631.163,565,383,001.5126.04%投资性房地产129,176,195.26228,143,157.99-43.38%固定资产1,219,581,927.471,355,977,020.48-10.06%在建工程764,282,140.5
8、8593,208,234.1328.84%无形资产373,951,887.2981,966,325.94356.23%长期待摊费用32,161,415.8531,318,689.652.69%递延所得税资产1,643,158,028.391,265,649,477.6629.83%其他非流动资产1,055,992,714.510#DIV/0!非流动资产合计10,116,819,540.517,285,275,380.0238.87%资产总计215,637,551,741.83137,608,554,829.3956.70%短期借款1,478,000,000.001,188,256,111.11
9、24.38%交易性金融负债15,054,493.430#DIV/0!应付票据030,000,000.00-100.00%应付账款16,923,777,818.9816,300,047,905.753.83%预收款项74,405,197,318.7831,734,801,163.76134.46%应付职工薪酬1,415,758,826.87806,504,472.2075.54%应交税费3,165,476,401.561,176,877,640.28168.97%应付利息127,806,502.79122,643,721.104.21%其他应付款16,814,029,349.109,258,73
10、4,468.3081.60%一年内到期的非流动负债15,305,690,786.987,440,414,366.78105.71%流动负债合计129,650,791,498.4968,058,279,849.2890.50%长期借款24,790,499,290.5017,502,798,297.1141.64%应付债券5,821,144,507.035,793,735,805.140.47%预计负债41,107,323.1534,355,814.9519.65%递延所得税负债738,993,358.99802,464,465.02-7.91%其他非流动负债8,816,121.268,408,1
11、43.824.85%非流动负债合计31,400,560,600.9324,141,762,526.0430.07%负债合计161,051,352,099.4292,200,042,375.3274.68%实收资本（或股本）10,995,210,218.0010,995,210,218.000.00%资本公积8,789,344,008.848,557,716,583.442.71%盈余公积10,587,706,328.798,737,841,436.8521.17%未分配利润13,470,284,310.058,808,398,744.0552.93%少数股东权益10,353,522,851.3
12、08,032,624,392.9328.89%外币报表折算价差390,131,925.43276,721,078.8040.98%归属母公司所有者权益（或股东权益）44,232,676,791.1137,375,888,061.1418.35%所有者权益（或股东权益）合计54,586,199,642.4145,408,512,454.0720.21%负债和所有者（或股东权益）合计215,637,551,741.83137,608,554,829.3956.70%b 垂直分析法：资产负债表（垂直分析）编制单位：深圳万科A股 2010年12月31日 单位：元项 目 2010.12.31 2009.
13、12.31结构/%20102009资 产流 动 资 产：货币资金37,816,932,911.8423,001,923,830.8017.54%16.72%交易性金融资产0740,470.770.00%0.00%应收账款1,594,024,561.07713,191,906.140.74%0.52%预付款项17,838,003,464.718,736,319,500.738.27%6.35%其他应收款14,938,313,217.777,785,809,435.416.93%5.66%存货133,333,458,045.9390,085,294,305.5261.83%65.46%流动资产合计
14、205,520,732,201.32130,323,279,449.3795.31%94.71%可供出售金融资产404,763,600.00163,629,472.660.19%0.12%长期股权投资4,493,751,631.163,565,383,001.512.08%2.59%投资性房地产129,176,195.26228,143,157.990.06%0.17%固定资产1,219,581,927.471,355,977,020.480.57%0.99%在建工程764,282,140.58593,208,234.130.35%0.43%无形资产373,951,887.2981,966,325.940.17%0.06%长期待摊费用32,161,415.8531,318,689.650.01%0.02%递延所得税资产1,643,158,028.391,265,649,477.660.76%
