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1、四川省2016年下半年房地产估价师案例与分析汇总模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。 A：超出了估价机构业务范围的估价业务 B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D：承接后出现很大执业风险的估价业务 E：工业用地的监测点评估价格 2、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的_特性。 A区位选择异常重要 B投资价值难
2、以判断因而易产生资本价值风险 C易受政策影响 D存在效益外溢和转移3、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。 A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用 C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价 D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格 4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。 A：可比实例房地产 B
3、：估价对象房地产 C：标准房地产 D：类似房地产 E：工业用地的监测点评估价格5、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。 A80% B120% C171% D200% 6、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是_。 A物业管理合同 B物业服务合同 C前期物业服务合同 D后期物业服务合同 7、假设开发法的基本理论依据是。 A：生产费用原理 B：预期原理 C：替代原理 D：供求原理 E：工业用地的监测点评估价格 8、关于利息的计算，下列说法不正确的是。 A：按年计息时，为简化计算，假定借款发
4、生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B：还款当年按年末偿还，按全年计息 C：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额2)贷款利率 D：“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息 E：借款合同 9、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是_。 AIc越大，Pt越大 BIc越小，Pt越大 CPt越大，Ic越小 DIc与Pt无关 10、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 A：房地产登记簿 B：房地产档案 C：房地产权属档案 D：
5、房地产登记档案 E：执行层的组织协调11、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为05，则该住宅因被水淹造成损失为万元。 A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格 12、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为_万元。 A130.0 B119.2 C117.
6、5 D120.0 13、_是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。 A网络图法 B坐标系数 C横道图法 D表格法14、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起_内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。 A3日 B5日 C10日 D15日 15、已知一年期国债利率为331，贷款利率为543，投资风险补偿率为223，管理负担补偿率为132，缺乏流动性补偿率为142，所得税抵扣的好处为05，则报酬率为【2006年考题】 A：778 B：828 C：1321 D：1421 E：工业用地的监测点评估价格 16、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预
7、先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。 A：易受政策影响 B：依赖专业管理 C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 17、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是_。 A城市或区域产业结构与布局 B人口数量与结构 C土地资源状况 D建筑技术进步 18、某宗土地的总面积为5000，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元，工业用地报酬率为6；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为
8、12000元，商业用地报酬率为10。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。 A：4000 B：4004 C：4021 D：4037 E：工业用地的监测点评估价格 19、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是_。 A建设工程许可证 B建筑设计许可证 C建筑工程规划许可证 D建筑用地规划许可证 20、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。 A：掌握的有关信息不同 B：作出的估价师声明不同 C：估价对象状况不同 D：委托人不同 E：工业用地的监测点评估价格 21、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际
9、利率是（） A0.5% B6% C6.16% D6.19% 22、房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括_。 A资本金 B预租售收入 C借贷资金 D社会集资23、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为元。(2008年试题) A：1500 B：1950 C：2131 D：3000 E：执行层的组织协调 24、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和。(2009年试题) A：住宅使用说明书 B：住宅验收说明书 C：住宅保修说明书 D：住宅保修保证书 E：房地产估价机构必须加盖公章25、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有
10、形的实体、该实体的质量以及。 A：相应配套的基础设施 B：土地的形状 C：组合完成的功能 D：立体空间 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59% 2、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的(2005年试题) A：综合利率 B：贷款利率 C：折
11、现率 D：机会成本 E：借款合同3、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是。 A：沉降缝 B：伸缩缝 C：温度缝 D：防震缝 E：执行层的组织协调 4、房地产估价可在下列活动中发挥作用_。 A房地产出租 B房地产保险 C房屋继承、分割 D房地产拍卖抵债5、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有。 A：期望值相同，标准差小的方案 B：期望值相同，标准差大的方案 C：标准差系数小的方案 D：标准差系数大的方案 E：标准差相同，期望值大的方案 6、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有_。 A确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤 B对拆迁范围内被拆迁的居民
12、、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C安置房和临时安置周转房的房源情况 D拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源 E补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排 7、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有。 A：随行就市定价法 B：价值定价法 C：领导定价法 D：挑战定价法 E：认知价值定价法 8、城市总体规划的期限一般为_年。 A10 B15 C20 D25 9、_建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 A砖木结构 B砖混结构 C钢筋混凝土结构 D钢结构 10、土地储备贷款的风险因素有。 A：土地储备中心自有运作资金严重不足 B：房地产市场状况变化的不确定 C：
13、开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支 D：土地出让计划不明确 E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险11、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有。 A：名胜古迹自用的房产 B：寺庙出租的经营用房产 C：校办工厂的房产 D：房地产开发企业建造未售但自用的房产 E：地下停车场 12、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。 A新开发房地产项目 B用于出售用途的房地产项目 C具有投资开发或再开发潜力的房地产 D用于投资或再开发的房地产 13、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。 A：影剧院 B：
14、普通住宅 C：仓库 D：停车场 E：汽车加油站14、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师享有权利。 A：使用注册房地产估价师名称 B：签署房地产估价报告 C：发起设立房地产估价机构 D：保证估价结果的客观公正，并承担相应责任 E：保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密 15、投资基金的创立和运行涉及四方。 A：政府 B：投资人 C：发起人 D：管理人 E：托管人 16、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。 A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资 17、以下关于地价的说
15、法中，正确的有。 A：地价本质上不是劳动价值的货币表现，但围绕劳动价值上下波动，是地租的资本化 B：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大，形成时间通常较短 C：由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，对于某种用途的土地来说，土地的供给是完全无弹性的 D：地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求 E：在中国有使用期限的建设用地使用权的情况下，土地应计提折旧 18、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有_。 A土地所有权 B国有工业用地土地使用权 C宅基地土地使用权 D大型游乐场 E乡镇企业用房 19、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。 A房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B房地产估价是提供价值意见
