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1、2016年北京房地产估价师理论与方法：替代原则考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 A收益期限 B收益时点 C估价终点 D估价范围 2、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为_万元。 A93.75 B115 C293.75 D3153、具
2、有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是。 A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：寡头垄断市场 D：垄断竞争市场 E：执行层的组织协调 4、从卖方的角度看，成本法的理论依据是_。 A销售状况价值论 B市场供求价值论 C生产费用价值论 D经济花费价值论5、报酬率为与所投入的资本的比率。 A：净收益 B：投资回收 C：投资回报 D：收益 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列表述中不正确的是【2004年考题】 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估
3、价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格 7、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调 8、某项目工期180天，开工日期为7月5日，则项目竣工时间应为_(10月1日、2日、3日，元月1日为法定节假日)。 A次年元月1日下午当地法定下班时间 B次年元月3日下午当地法定下班时间 C次年元月2日24时 D次年元月3日24时 9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的
4、资本化率为8，该房地产的价格为。 A：22500万元 B：23750万元 C：38125万元 D：39583万元 E：工业用地的监测点评估价格 10、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。 A：防潮 B：防潮与排水相结合 C：卷材防水 D：钢筋混凝土防水 E：执行层的组织协调11、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施_，明确规定了土地的有偿出让的对象。 A协议出让国有土地使用权的规定 B城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 C招标拍卖挂牌出让国有土地使用权
5、规定 D城市房地产管理法 12、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于。 A：选择专业化 B：单一市场集中化 C：市场专业化 D：产品专业化 E：借款合同 13、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93314、房地产投资者的实际收益较预
6、期收益增加的部分，通常称为_。 A超额利润 B投资回报 C内部收益 D风险补偿金 15、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为_年。 A40 B42 C48 D50 16、根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为和产权登记制两大类型。 A：权利登记制 B：产权登记制 C：托伦斯登记制 D：契据登记制 E：执行层的组织协调 17、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为_。 A5.77% B6.00% C10.00% D14.40% 18、某承租人的基础租金为5万元/月
7、，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。 A50 B60 C70 D80 19、市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是_元/年。 A100 B480 C540 D1000 20、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。 A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B：实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D：当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率 E：借款合同 21、强度相对指标的计算公式为。 A：总体內某部分或组的数
8、值总体总数值 B：某一总体总量另一有联系的总体总量 C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值 D：总体某一指标值/同一总体另一指标值 E：执行层的组织协调 22、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为_万元。 A600 B900 C1500 D180023、住房公积金管理的基本原则是_。 A低存低贷 B住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督 C维护住房公积金所有人的合法权益 D通过安全运作实现合理增值 24、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，
9、则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。 A20% B30% C40% D50%25、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7，假设折现率为10，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分
10、） 1、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有(2005年试题) A：单元估算法 B：概预算定额法 C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模拟法 E：单位指标估算法 2、影响商品需求的因素包括。 A：消费者偏好 B：消费者的收入水平 C：该商品本身的价格 D：相关商品的价格 E：厂商对未来的预期3、物业服务企业的工作内容包括。 A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算 E：确定物业服务费的收费标准 4、不属于房地产投资的物业类型是。 A：居住物业 B：商用物业 C：工业物业 D：农业物业 E：借款合同5、房地产技术发展调查包括调查。 A：社
11、会拥有量 B：新产品的国内外先进水平 C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应 6、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。 A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管 7、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于_修正。 A交易情况 B交易日期 C区域因素 D个别因素 8、房地产开发投资的经济效果主要表现为_。 A开发利润 B销售收入 C投资收益 D成本利润 9、城市用地分类中，工业用地包
12、括。 A：工矿企业的生产车间用地 B：工矿企业的库房用地 C：工矿企业的生产车间附属设施等用地 D：工矿企业的库房附属设施等用地 E：露天矿用地 10、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。 A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋 B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补 C：产权调换房屋不存在多退少补问题 D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则 E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的11、某
13、笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为05，通常称为“年利率6、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为。 A：相等 B：不相等 C：可能会相等 D：不能确定 E：借款合同 12、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。(2007年试题) A：内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B：内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C：当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D：如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E：内部收益率越高，投资风险就越小 13、已知某房地产投资项目的购买投
14、资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。(2007年试题) A：10.0% B：14.0% C：25.0% D：35.0% E：借款合同14、保险的基本原则包括。 A：最大诚信原则 B：保险利益原则 C：远因原则 D：近因原则 E：损失补偿原则 15、按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。 A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：划拨 E：协议 16、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有。 A：资金融入方需要还本付息 B
15、：在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资 C：权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险 D：存款性金融机构一般不参与房地产权益融资 E：权益融资主要来源于个人投资者 17、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。 A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算 B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果 C：边长以米为单位，取至0O01m；面积以平方米为单位，取至01 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 18、建设工程开工实行_许可证制度。 A规划 B施工 C拆迁 D用地 19、根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是_。 A无柱的雨篷 B有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C房屋内高度在2.20m以上的技术层 D与室内不相
