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1、云南省2016年下半年房地产估价师制度与政策：不动产登记信息查询考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。 A：目前是否有经济收入 B：过去是否带来了经济收益 C：是否具有产生经济收益的能力 D：目前的收入是否大于运营费用 E：工业用地的监测点评估价格 2、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。 A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物 B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 C：有偿转让国有土地所
2、有权及地上建筑物和其他附着物 D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物 E：执行层的组织协调3、不是房地产贷款担保形式的是（）。 A保证 B抵押 C质押 D提存 4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为_万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.585、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起_日内，做出是否准予续期注册的决定。 A15 B30 C60 D90 6、拆除公益事业房屋，应当
3、。 A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿 B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿 C：产权调换 D：产权调换或货币补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。 A0.4月 B2.5月 C0.4年 D2.5年 8、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为_。 A屋面板 B屋架 C天窗架 D托架 9、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。 A：物业管理企业 B：社区服务中心 C：业主委员会 D：最终用户 E：执行层的组织协调 10、如果房地产价格时间序列的逐期发
4、展速度，就可以计算其平均发展速度。 A：较大 B：较小 C：差距较大 D：大致接近 E：工业用地的监测点评估价格11、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A学习 B经济状况 C对渠道的信赖度 D购买动机 12、对于价格弹性的以下描述中，_是正确的。 A需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化越不敏感 B在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样 C供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比 D短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性 13、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。 A：通货膨胀影响 B：投资利息因素 C：资金时间价值 D：投资风险补偿 E：工
5、业用地的监测点评估价格14、土地使用税采取_的税率。 A比例税率 B地区差别税率 C分类分级的幅度定额税率 D超额累进税率 15、不是影响房地产价格的区位因素是。 A：位置 B：交通 C：人文 D：环境 E：工业用地的监测点评估价格 16、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。 A：社会环境因素 B：政治环境因素 C：经济环境因素 D：金融环境因素 E：借款合同 17、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元，后街路线价为240元。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。(采用四三二一法则) A：144.6 B：160.8
6、 C：170.8 D：180.8 E：工业用地的监测点评估价格 18、拆迁估价时点一般为_之日。 A接受估价委托 B实地现场勘察 C开始实施拆迁 D房屋拆迁许可证颁发 19、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为（）万元。 A695.83 B681.25 C715.83 D718.75 20、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。 A0 B Ca×n D∞ 21、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动
7、工开发日期满年未动工的，按土地使用权出让金的20以下征收土地闲置费。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于_元/m2。 A4800 B5124 C5800 D712423、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是_。 A房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同 B房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料 C中介服务人员可以同时在两个中介服务机
8、构工作 D对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款 24、_是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。 A城市规划管理 B城市监督管理 C城市道路管理 D城市房屋管理25、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层)，则标准层每层建筑面积为_m2。 A882 B1765 C1667 D1538二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合
9、题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的_。 A70% B60% C50% D40% 2、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。 A： B： C： D：P” / E：借款合同3、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。 A：米 B：平方米 C：立方米 D：吨 E：樘 4、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略
10、，该策略下的定价方法是。 A：领导定价法 B：认知价值定价法 C：成本加成定价法 D：随行就市定价法 E：借款合同5、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。(2008年试题) A：均衡 B：非均衡 C：结构性失衡 D：失衡 E：借款合同 6、金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下方面的要求进行审查确定。 A：合法设定房地产抵押权 B：择优选择设押的房地产 C：合理确定抵押率 D：处置抵押物的渠道畅通 E：抵押物收益丰厚 7、某出租的房地产的年租金收入
11、为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为_。 A43万元 B112.5万元 C123.3万元 D150万元 8、长期趋势法包括（）等方法。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D年限法 E指数修匀法 9、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。(2009年试题) A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量
12、差额之和等于零时的折现率 D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 10、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。 A现金流量 B清偿能力 C资产与负债情况 D资金盈余或短缺情况11、中华人民共和国城市房地产管理法对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。 A：房地产开发 B：如何取得国有土地使用权 C：房地产权属登记 D：耕地保护 E：城乡规划 12、对投资项目或投资方向提出建议，是_阶段的主要任务。 A投资机会研究 B初步可行性研
13、究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 13、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A544.10 B555.10 C1776.32 D2109.3814、会计确认和计量的一般原则包括。 A：权责发生制原则 B：配比原则 C：谨慎原则 D：划分收益性支出与资本性支出原则 E：历史成本原则 15、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的_。 A适应性 B相互影响性 C位置固定性 D各异性
14、 16、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A税金 B拍卖费用 C土地使用权出让金 D土地使用成本 17、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有_。 A自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值 B自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基 C商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值 D出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E地下人防设施免税 18、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于_。 A投资利润率 B投资额大
15、小 C风险因素 D通货膨胀率 19、临时使用土地的期限，最多不得超过_，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。 A1年 B2年 C3年 D4年 20、下列房地产中，不得设定抵押的有_。 A共有房地产 B未解决权属争议的房屋 C已出租的房屋 D被执法机关查封的房屋 E经济适用住房 21、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。 A：经批准占用的耕地 B：经批准占用的土地 C：实际占用的耕地 D：实际占用的建设用地 E：执行层的组织协调 22、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权
