花城广场地下空间开发及利益群体诉求

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1、Part1 项目背景 Part2 发展时间轴 Part3 各方利益诉求 市民 业主 政府 规划局 开发商,项目背景 花城广场 花城广场位于珠江新城中心，珠江新城是广州城市新中轴线、CBD核心区。花城广场位于黄埔大道以南、华夏路以东、冼村路以西、临江大道以北，最宽处达250米，总面积约56万平方米。花城广场是广州最大的市民广场，于2010年10月25日向市民游客全面开放。 1993年，珠江新城规划中，广州市规划局委托美国的托马斯规划服务公司，提出了一种网格化的开发模式，明确了新中轴线与东部大公园的开放空间结构，提出北部商务，南部居住的功能布局。花城广场位于珠江新城的新城市中心区段。 近几年来，珠

2、江新城核心区建设步伐加大，区域基础设施建设不断完善，道路轨道建设不断改进，歌剧院、广州塔等标志性公建获得国内外的高度关注，多座商务写字楼陆续建成并投入使用，越来越多的中外资企业和金融机构入驻。珠江新城核心区逐渐走向成熟，其聚集效应和示范效应不断增强，让人看到了珠江新城未来的价值，奠定了它举足轻重的城市地位。 珠江新城地下空间总投资30亿元，建筑面积42万平方米，其基础设施配套完善，交通体系较为完善。,项目背景 花城广场地下空间简介 珠江新城地下空间是目前全国规模最大、最复杂的民用地下空间项目之一,项目内容包括地下人行通道、地下道路隧道及其他市政设施、 地下配套商业、地下综合设备用房、地下车库、

3、地下旅客自动输送系统、区域真空垃圾收集系统等。 珠江新城地下空间分为花城广场和海心沙两部分,总用地面积约26.4公顷,南北长约1.8公里(包括海心沙部分),东西宽约0.6公里。其 中花城广场用地面积约22.8公顷,南北长约1.4公里,东西宽约0.6公里;海心沙用地面积约3.6公顷,呈方形。,珠江新城地下空间作为最前沿的地下综合体工程,摒弃传统地下空间忽略地面环境的做法,花城广场极其注重地下空间与地面环境设计的关系,通过设置下沉广场等有效且连续地加强地上地下的联系,结合便捷的地下车行网络,使到地上地下空间无缝衔接,实现一体化处理 ,此处理形式对广州地下空间的发展具有深刻的意义。,项目背景 花城广

4、场及地下空间构成,地面层 花城广场（公园） 0.00m 地下一层 花城汇地下商城 -6.00m / -7.50m 地下二层 地下车库 -13.00m APM地下集运系统 地铁5号线,项目背景 花城广场及地下空间构成,Part1 项目背景 Part2 发展时间轴 Part3 各方利益诉求 市民 业主 政府 规划局 开发商,由广州市规划局组织编制了珠江新城中央广场设计,1992年7月,广州市规划局委托了美国的托马斯规划服务公司，香港梁柏涛规划师，建筑事务所和广州市规划勘测设计研究院同时进行珠江新城的总体规划设计,广州市规划局完成广州新城市中心珠江新城综合规划方案的编制,1993年6月,广州市规划院

5、委托华南理工大学建筑设计研究院，上海同济城市规划设计研究院和广州市城市规划勘测设计研究院进行了广州新城市中轴线珠江新城段城市设计,1999年,1999年9月,广州市规划局委托广州市城市规划勘测设计研究院进行珠江新城规划调整工作，至2002年基本完成，同年进行了公示，并在2003年开展了珠江新城规划检讨,2004年,发展时间轴,华润万家也已签下“花城汇”一区负二层1.8万平方米物业，计划新店于年内9月开业,2005年,广州市交通规划研究所于2005年7月完成了珠江新城综合交通系统规划深化方案，对珠江新城的交通问题进行了全面研究。同年还进行了珠江新城核心区市政交通项目建筑设计方案国际招标（包括交通

6、与地下空间）， 海心沙岛生态公园城市设计国际竞赛与海心沙市民广场设计,由 广东省建筑设计研究院 & 德国欧博迈亚设计公司设计建设完成的，以地下步行系统连通城市公交枢纽与轨道交通枢纽功能的城市地下综合体,2005 年11 月至2007 年4 月,广州市城投集团正式对外宣布，珠江新城核心区地面广场被命名为“花城广场”。而“花城汇”则为花城广场的地下商城，建筑面积合计约15万平方米，定位为中高档“卧倒型”购物中心，业态组合揽括了百货、超市、电影院、餐饮、儿童公园等。,2010年9月26日,2010年底,香港著名娱乐休闲企业兰桂坊集团从诸多竞购者中胜出，与广州城投签署“珠江新城核心区中央广场地下商城经

7、营管理服务”协议，花城汇一区从2011年9月28日开始试营业，但是一直拖到2013年1月30日才正式开业，而在此期间就一直被诟病人气冷清,2011年4月19日,发展时间轴,新中轴自掏5800万改造花城汇地下商场花城汇南区、北区经营环境提升,2011年4月23日,高德置地获得珠江新城地下商场“花城汇”二区的经营权，价格为158元每平方米,据媒体引述市场消息称，海印集团已获得广州珠江新城地下商场“花城汇”三区3万平方米的经营管理权,2011年7月10日,兰桂坊&花城汇双方已解约,2012年下半年,（20122013年），与兰桂坊解约后,花城汇北区一直由城投旗下的新中轴建设有限公司代管，后来城投集团

8、成立了一个专门的经营公司，花城汇北区的开发目前由这个经营公司全权开展。,（最新）2014年6月,发展时间轴,Part1 项目背景 Part2 发展时间轴 Part3 各方利益诉求 市民 业主 政府 规划局 开发商,花城广场地下空间 开发过程,角色：普通市民,由于规划设计时间较早，在珠江新城的规划设计阶段并没有引入公众参与的机制。所以作为普通市民在花城广场的规划设计以及建设阶段并没有获得话语权。作为主导的政府部门在这场轰轰烈烈的造城运动中也没有把普通的老百姓的利益放在一个比较重要的位置。 从表面上看，在花城广场的建设中，普通市民是最大的利益收获者。的确，花城广场所打造的地面纯步行系统，良好的景观

9、体系，以及周边四大馆等大型城市公共建筑，给广大的市民提供了一个很好的公共活动去处。但是这只是地面上部分，深入到地下空间就不那么令人满意。 首先，到达花城广场并不是很方便。现在很多人都会出行选择轨道交通。虽然APM线贯穿整个花城广场区域，并且与地铁3号、5号线相交，但是APM线作为一个独立的系统，从其他线路换乘要出闸再入闸，并且要再次收费，这给要到达花城广场的市民带来很大的不便。 其次，花城广场地下区域并不是一个完整的区域，而是被两条地下隧道分成了三个独立的区域。从一个区到达另一个区必须要上到地面层再下去。十分的不方便。另外，地面与地下的交通联系主要靠几个下沉广场解决，虽然也设置了很多的楼梯井，

10、但是大多位置隐蔽且尺度不适宜，而且有很多的楼梯并没有开放。整个花城广场全长2公里多，常常要走很久才可以找到进入地下或上到地面的出口。 而对于自驾车进入花城广场的市民来说地下空间更是混乱。由于地下交通体系分为三层，又有道路、停车场、地铁、商场等多种功能，再加上在地下不能很好地辨识方位，而且标示系统并不完善，驾车进入花城广场，常常会觉得晕头转向。 作为普通市民，诉求并不多，只要生活更加美好就可以。但是这里的“美好”不仅仅是指环境的优化，更重要的是通过城市的不断发展，能够让日常的生活更加便利和舒心。所以在城市公共设施的建设过程中，不仅仅是要解决“有和无”的问题，更重要的是如何真真正正的优化普通市民的

11、生活。否则，花费了巨额资金建设，使用者却寥寥无几，这也是对社会资源的巨大浪费。,花城广场地下空间 开发过程,角色：业主,在花城广场地下空间的开发过程中，业主应该是“最受伤”的群体。虽然占据着珠江新城CBD核心区这样有利的位置，同时花城广场作为“广州的客厅”，市民、游客络绎不绝，但是真正进入地下商业空间的购物者却寥寥无几。 花城广场建成至今也有几年的时间，但开发情况却不容乐观，一方面，大部分商铺闲置，品牌不愿进驻。另一方面，已经进驻的品牌的经营情况却不甚理想，业主为此叫苦不迭。 首先，在最开始探讨地下空间规划建设时，政府部门就认为开发新中轴珠江新城段地下空间的目的是为了长远解决珠江新城中央商务区

12、的交通问题，而不是为了增加商业面积。但是在初步方案做出地下空间面积达41万平方米之后，不少人看到其中蕴含的商业价值，并出资开发。但是规划设计方案并没有因此做出修改。地面空间和地下空间相脱离，使地面上的人流并不能很方便的导入至地下空间。而花城汇目前的物业公司一分为三，各自独立管理，中间又被APM 轨道站和地下隧道等隔开，无法直接穿行。全线近两公里长，不能穿行极不方便，且指引系统不完善，容易迷路，使得消费者更不愿跨区行动。 其次，在最初开发地下商业空间时，由于缺乏对地下商业的充分认识，政府部门出于区位的考虑，将其定位在中高端。但是由于地下商铺的摆设以及消防的要求，地下商场空间展示不够，视野和光线不

13、通透，不能让人产生立体感，令人感觉压抑，商铺面积再大也难让人感觉宽敞。购物体验并是不很舒适，并不符合高端品牌的要求，所以这些品牌并不愿意进驻到地下空间来。之后，花城广场被一拆为三，引入了三家“二房东”分别招商，导致兰桂坊被华润万家、高德置业、海印集团等本土商家取代。虽然招商效率提高了，但是却放弃了将花城汇通过高端招商打造成国际一流高端商业区的可能，带来的是同质化的商业定位。如今三个片区的运营商纷纷瞄准中低端市场，主打针对年轻人休闲定位及快速消费的模式，互相争夺客源。同时，由于市区内其他成熟的商圈内也有大量定位相似的地下商场，例如时尚天河、东方宝泰等等，也使得花城广场对于消费者并没有很大的吸引力

14、。外部竞争和内部竞争巨大，使得业主的经营情况十分惨淡。,花城广场地下空间 开发过程,角色：业主,另外，与地上商业项目相比，地下项目虽然没有了地价成本，但其工程造价比地上造价至少要高40%-50%。为收回投资成本，开发商往往只能提高租金招租。广州不少新的地上商城前期租金不到300 元/m2/ 月，但一些新的地下商城报价却高达1000 元/m2/ 月，花城汇北区目前租金达440 元/m2/ 月。另外，地下商城的通风、采光都需要依靠电，电费支出高。根据经验，地下商城较为适合做主题商业，所以从目前招商的情况来看，进驻的也以中低端商品为主，但中低端品牌商家的经营能力有限，难以支付高额的租金和管理费、电费

15、等营运成本，再加上原本客流就不是很充足，使得业主的经营雪上加霜。,20世纪90年代初，广州市的目标是成为“国际化大都市”。当时广州市商务办公建筑显得过于分散，无法形成集约优势，为了克服这个毛病。政府决定“高标准、大规模发展第三产业”。同时，也为了给地铁等城市重大基础设施建设筹集资金，1992年，广州市委、市政府把目光瞄准了珠江新城，准备把这里打造成为广州新的城市中心、金融商务中心。,政府愿景 打造国际化大都市,1993年，新城市中心珠江新城综合规划方案（93规划）正式实施，在此基础上一些规划管理和土地开发的规范性文件也陆续出台。在规划中，占地6.6平方公里的珠江新城，建设目标是“未来广州新城市

16、中心，将统筹布局、综合贸易、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施。”,快速筹集地铁建设资金,角色介入时间： 到目前为止，广州市委、市政府主要参与珠江新城项目开发和推进的时间主要集中在1992年至今。 角色权利： 广州市委、市政府在花城广场项目中的权利主要： 1993年主持编制新城市中心珠江新城综合规划方案（93规划）以及一些规范和文件。制定珠江新城建设目标和远景规划的统筹作用。 以亚运会为引擎，打造广州作为国际化大都市，授权规划局编制三个规划，明确了广州6年内发展计划。 成立广州城投，负责寻求商机，分别与四家集团（兰桂坊/海印集团/高德置地/华润万家）签订管理协议，后期全权负责南区和北区的活力再造工程。 政府在全部过程中承担话语权，监控权。,角色：政府,2004年7月1日，广州毫无悬念地拿下2010年亚运会举办权。时任广州市市长的张广宁表示，要把2010年亚运会办成最好的亚运会之一，要借亚运这个契机，将广州建成带动全省、辐射华南、影响东南亚的国际化大都市。,