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1、精品文档 你我共享中国银行股份有限公司保障性安居工程信贷指导意见(2011年版)保障性安居工程包括经济适用房、公共租赁房(公租房)、廉租房、限价房以及旧城改造、棚户区改造、国有工矿改造等涉及的相关房产开发等。一、信贷原则(一)总体原则在风险可控、商业可持续条件下择优支持。坚持商业化原则,项目要确保有足够现金流;坚持差异化管理原则,结合各类运作模式特点和各地区实际情况,优先支持现金流充足、资本金比例高、抵押足值的项目。(二)产品投向综合考虑当前国家政策导向和商业化原则,我行保障性安居工程信贷以旧城改造项目为主,适度支持经济适用房项目,择优叙做现金流充足的公租房项目,审慎控制廉租房项目。(三)区域
2、投向优先支持东部发达地区、省会城市、中心城市的保障性安居工程项目,主要支持直辖市、省会城市、计划单列市的经济适用房、公租房项目。(四)客户/项目投向1.对于旧城改造,优先支持具有旧城改造经验的房地产开发企业为主体、位于城市中心地区、商业价值高的项目,鼓励一体化叙做一级(土地开发)、二级(房产开发)联合开发的旧城改造项目。2.对于经济适用房,优先支持具有经济适用房开发经验的房地产开发企业为主体、政府统一回购、落实本项目土地使用权和在建工程抵押的项目。3.对于公租房,优先支持配套一定比例商业开发、项目自身现金流满足12年内还款、能够落实有效的土地使用权抵押的项目,审慎支持自身现金流不能保证15年内
3、还款的项目。4.鼓励择优叙做普通商品住房配建的、现金流能够综合平衡的各类保障性安居工程项目。(五)担保原则应按以下顺序设定担保条件:本项目土地使用权和(或)在建工程抵押、其他项目土地使用权和(或)在建工程抵押、第三方保证。对于政策原因无法办理本项目抵押的,应落实其他抵质押或保证担保,同时采取相应保障性措施。二、信贷条件(一)旧城改造(含棚户区改造、国有工矿改造)1.准入条件(1)借款人信用评级BB-及以上。(2)开发资质要求借款主体为房地产开发企业:借款人或借款人控股股东具有二级资质(含)以上。借款主体为地方政府融资平台:仅限于支持直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市的
4、市级平台,借款人具有暂定及以上房地产开发资质,如无房地产开发资质,在与当地监管沟通的前提下可以提供授信。(3)借款人具备政府许可的旧城改造主体资格。(4)列入当地旧城改造发展规划的重点投资项目。(5)与90%以上的业主签订了拆迁补偿协议。2.资本金比例:最低35%。3.四证土地一级开发项目:如在土地开发阶段本地区(暂)不办理国有土地使用权证,国有土地使用权证可不作为提款前提条件。还建开发(保障性安居、安置房建设)项目:四证齐全。如项目土地为划拨取得、本地区(暂)不办理国有土地使用权证,国有土地使用权证可以用相应证明文件替代,如国有土地划拨决定书,其余三证必须齐全。商业开发项目:四证齐全。4.担
5、保条件具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押(不排斥其他押品作为补充),对于政策原因无法办理本项目抵押的,应落实其他土地、房产抵押和(或)第三方保证以及下列保障性措施:(1)一定时间段内以政府有权部门核发“用地许可证”或红线抵押或与国土部门签订三方协议等作为过渡性担保措施。(2)借款人出具承诺:如贷款项目“地块”取得部分或全部土地使用权证,应立即无条件办理追加土地抵押手续,土地不能抵押给第三方。(3)除以上过渡性担保方式外,有效担保(其他项目土地和(或)在建工程抵押、第三方保证)金额不低于贷款金额的50%。(以房地产为主业的总行级重点客户不受此限制)此外,我行担保条件不得弱于同业。5.贷款期限
6、:不超过5年。6.利率定价:原则上不得下浮。7.其他要求由房地产开发企业负责一二级联合开发的旧城改造项目,在二级开发前应以自筹资金偿还我行旧城改造(一级开发)贷款,我行可继续提供后续开发贷款支持。(二)公租房1.准入条件(1)借款人信用评级BB-及以上。(2)开发资质要求借款主体为房地产开发企业:暂定资质及以上。借款主体为地方政府融资平台:仅限于支持直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市的市级平台,借款人具有暂定及以上房地产开发资质,如无房地产开发资质,在与当地监管沟通的前提下可以提供授信。(3)准入城市范围:直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市。
7、(4)借款人具备政府许可的公租房建设主体资格。(5)列入当地保障性安居工程发展规划的重点投资项目。2.资本金比例:不低于20%,原则上应全部以现金出资、不接受以划拨土地估值入账的方式。3.四证四证齐全。如项目土地为划拨取得、本地区(暂)不办理国有土地使用权证,国有土地使用权证可以用相应证明文件替代,如国有土地划拨决定书,其余三证必须齐全。4.担保条件具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押(不排斥其他押品作为补充),对于政策原因无法办理本项目抵押的,应落实其他土地、房产抵押和(或)第三方保证以及下列保障性措施:(1)租金收益权质押;(2)借款人或政府承诺,在贷款未完全偿还前,不得自行出让、处置公
8、租房,也不得抵押给第三方;(3)借款人或政府承诺:未来如公租房销售,销售收入应优先还款。此外,我行担保条件不得弱于同业。5.贷款期限:不超过15年(开发期5年+经营期10年)6.利率定价:可适当下浮(但应保证一定金额或比例的行政事业单位存款)7.其他要求如项目自身现金流不足,当地财政应有制度化的还款安排。(三)经济适用房1.准入条件(1)借款人信用评级BB-及以上(2)开发资质要求借款主体为房地产开发企业,借款人或借款人控股股东具有三级资质(含)以上。借款主体为地方政府融资平台:仅限于支持直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市的市级平台,借款人具有暂定及以上房地产开发资质
9、。2.资本金比例:最低20%3.四证四证齐全。如项目土地为划拨取得、本地区(暂)不办理国有土地使用权证,国有土地使用权证可以用相应证明文件替代,如国有土地划拨决定书,其余三证必须齐全。4.担保条件具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押(不排斥其他押品作为补充),对于政策原因无法办理本项目抵押的,应落实其他土地、房产抵押和(或)第三方保证以及下列保障性措施:(1)借款人出具承诺,项目土地不能抵押给第三方。(2)有效担保(其他项目土地和(或)在建工程抵押、第三方保证)金额不低于贷款金额的50%。(以房地产为主业的总行级重点客户不受此限制)此外,我行担保条件不得弱于同业。5.贷款期限:一般为3年,最
10、长不超过5年6.利率定价:可适当下浮(但应保证一定金额或比例的行政事业单位存款)(四)廉租房按廉租住房建设贷款管理办法(银发2008355号)执行,办法未涉及之处比照公租房执行。(五)限价房比照经济适用房执行,限价房应以本项目土地使用权抵押。三、评审要求把握趋势、详尽评审。把握房地产行业运行周期,深入分析房地产销售价格、租金价格以及居民购买力、租金支付能力变化趋势,准确测算第一还款来源和项目现金流,保证项目现金流对贷款的全覆盖。四、管理要求(一)坚持合规经营。对于地方政府融资平台为借款主体的项目,应符合监管部门和我行相关规定。加强与当地监管部门的沟通。(二)合理确定贷款期限。贷款期限应与项目建
11、设或运营周期相匹配,根据项目现金流情况,制定切实可行的还款计划。(三)加强资金监管和封闭管理。建立专用账户,与借款人签订资金监管协议,对贷款资金使用、销售资金回笼实施全过程监控。(四)建立报告和预警机制。定期统计保障性安居工程贷款类别、金额。及时预警项目的不利变化,采取措施化解风险。五、相关说明(一)对于各类保障性安居工程授信项目,原则上应满足前述条件。如有特殊情况,不符合准入条件的授信审批权限上收总行,不符合担保条件的需上报总行申请例外处理,总行将严格把关。(二)以政府融资平台作为借款主体的保障性安居工程贷款,属于政府融资平台贷款。对于符合条件的今后可根据监管要求进行分类划转,按一般公司类贷款管理。实际业务中应择优叙做自身现金流充足(全覆盖)的项目。沁园春雪北国风光, 千里冰封, 万里雪飘。望长城内外,惟余莽莽;大河上下,顿失滔滔。山舞银蛇, 原驰蜡象, 欲与天公试比高。须晴日, 看红装素裹,分外妖娆。江山如此多娇, 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武,略输文采;唐宗宋祖,稍逊风骚。一代天骄,成吉思汗,只识弯弓射大雕。俱往矣,数风流人物, 还看今朝。 克 AAAAAA