《上半年北京房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作的文字要求试题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半年北京房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作的文字要求试题（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2015年上半年北京房地产估价师案例与分析：房地产估价报告写作的文字要求试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元，间接费率为12，房屋设备安装工程直接费为300元，其中人工费为80元，间接费率为60，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。 A：144 B：276 C：324 D：1244 E：执行层的组织协调 2、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年
2、10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙物业的投资风险相同 D难以判断甲、乙物业的投资风险大小3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A间接融资 B直接融资 C基金融资 D债券融资 4、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的。 A：重置价格 B：租赁价格 C：评估价格 D：市场价格 E：执行层的组织协调5、设计变更发生以后，承包人应该在工程
3、设计变更确定后_日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。 A7 B14 C21 D28 6、防范估价风险的最后一道防线是_。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 7、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是_。 A拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼 B拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 8、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1
4、200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为_。 A建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外 C建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区 D建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区 9、资本化率=_+风险调整值。 A平均利润率 B安全利率 C经济增长率 D银行贷款利率 10、某房地产在2006年3月的价格为2009元，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年39月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，1
5、09.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为元。 A：2700.8 B：2800.1 C：2800.8 D：2817.7 E：工业用地的监测点评估价格11、某房地产开发项目采用20的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部 收益率为。 A：小于20 B：满足目标收益率要求 C：大于20 D：不满足目标收益率要求 E：借款合同 12、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m
6、2。 A2427 B2500 C2575 D2632 13、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。 A：估价委托合同签订时间 B：估价目的 C：实地查勘估价对象的时间 D：委托人意愿 E：工业用地的监测点评估价格14、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在 C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是_。 A无差异曲线是从左上方向右下
7、方倾斜的曲线，斜率为负值 B任意两条无差异曲线不能相交 C无差异曲线凹向原点 D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 16、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为_年。 A30 B40 C70 D50 17、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺运用“四三二一法则”，地块 乙的总地价为【2005年考题】 A：654万元 B：818万元 C：872万元 D：1090万元 E：工业用地的监测点评估价格 18、以2008年第1季度为基期，将某地区不同
8、时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为1077、11018。这类指标为。 A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：执行层的组织协调 19、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。 A：估价目的 B：估价师 C：委托人 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。 A：竣工 B：交付 C：办理房屋所有权登记 D：入住 E：执行层的组织协调 21、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元
9、，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是_。 A40% B50% C200% D250% 22、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。 A30%40% B40%50% C50%60% D60%70%23、个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于_开始，按新的利率规定计算利息。 A下年初 B下午第二季度 C下年第三季度 D下年第四季度 24、中华人民共和国物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起_个月内未申请登记的，预告登记失效。 A3
10、 B5 C6 D825、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。 A：较大 B：较小 C：差距较大 D：大致接近 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506 元，容积率为15，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元，容积率为24，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有。 A：乙地块比甲地块贵 B
11、：甲地块的70年使用权楼面地价低于34167元 C：甲地块与乙地块的楼面地价相等 D：甲地块比乙地块贵 E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元 2、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题) A：土地的编号 B：土地的利用类别 C：地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地的面积3、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。 A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩 D：建筑红线后退距离 E：容积率 4、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。(2007年试题) A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率 B：实际利率真实地反映了资金的时间价值 C：名义利率真实地
12、反映了资金的时间价值 D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E：计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大5、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。 A固定资产购置支出 B企业所得税 C固定资产折旧 D贷款利息 6、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是_年。 A37 B40 C60 D63 7、投资决策分析主要包括工作。 A：机会寻找 B：机会筛选 C：市场分析 D：财务评价 E：投资决策 8、下列属于免征契税范围的包括。 A：事
13、业单位承受土地、房屋用于教学的 B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的 C：城镇职工，多次购买公有住房的 D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的 E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的 9、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。 A：1428.74 B：1475.37 C：1482.74 D：2000.00 E：借款合同 10、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地
14、产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期11、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。 A统一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵和大小 E统一付款方式 12、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。 A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价 C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者
15、低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧 E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正 13、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于_修正。 A交易情况 B交易日期 C区域因素 D个别因素14、一般来说，地籍资料具有 )三大功能。 A：土地利用管理和规划的功能 B：财政税收的功能 C：法律功能 D：明示功能 E：暗示功能 15、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。 A：B市房产管理部门 B：B市土地管理部门 C：C县房产管理部门 D：C县土地管理部门 E：W省房产管理部门和土地管理部门 16、下列属
