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1、旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告292010年9月目 录1项目开发策略51.1开发意义51.2项目开发格局分析51.3开发策略61.4出租方式的开发策略72功能规划建议82.1总体功能分区图82.2交通规划图82.2交通规划图92.3游线及游客密度分析图102.4明代文化区112.5民国文化区162.6时尚运动区212.7生态度假区222.8生态商务花园223规划设计概念提示234项目开发模式建议314.1生态保护与土地开发314.2生态与商业314.3开发模式315项目建设规模估算325.1项目建设规模325.2项目开发时序346投资成本估算356.1投资估算依据356.2项目投资估算
2、357收益预测367.1测算说明367.2经济效益预测367.3间接经济效益377.4生态环境效益377.5社会效益378财务指标分析及收益回报评价388.1财务指标388.2不确定性分析388.3风险与对策399设计任务书401项目开发策略1.1开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境的风景区系统，不应该被看作独立的体系，而是与更大的周边区域融为一体的组成部分。要做的不仅仅是建造一个国际化的风景区，还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是21世纪最具活力的朝阳产业之一，正以其高速发展的姿态成为备受青睐的“香饽饽”。1.2项目开发格局分析图11项目开发格局分析图本风景区内人文
3、历史以民国文化和明朝遗迹为主，大多分布在山脊线以南，范围较广；南部与市区联系紧密，作为整个本景区内游客的主要进入方向，所受影响较大，利用价值也最高；中部为大片的生态保护区，是某市的绿肺，需要得到全面的保护；西北部靠近主要的陆路交通枢纽与市区经济联系较大；东北部生态环境优良，受外界干扰较小，适宜开展高档旅游度假活动。由此基础我们大胆的对本风景区的开发格局做出如下安排：一纵一横、两翼齐飞在以本为核心的南北方向，安排以民族革命的艰辛和成果为主要表现内容的项目，以统一共和为主题的纵轴，连接本、民国文化区、革命烈士陵园等区域，并成为整个景区最主要的旅游吸引物。以人文历史时间线索为横轴，与纵轴相交于本。按
4、照历史发展脉络设计明朝、民国和现代三个不同主题区域，展现中华民族的人文精神，指引未来的生活方向。以生态商务区和生态度假区为两翼满足某城市对未来发展的需要，同时最大程度上实现了土地的商业价值。南北呼应，东西贯通将大规模的建设集中在景区南部，把现代化的城市建设与幽雅古朴的历史文化分隔开来，保护、维持景区中部和北部的历史遗存及生态环境。并以适合新时代旅游活动的项目与北部传统的瞻仰观光相对应，丰富现有的旅游活动内容。西部以市政公园为切入点，与某普通的市民生活紧密结合；东部以第一印象区吸引从长三角其它地区进入某的外地游客，合理引导不同游客的流向。1.3开发策略开发策略为先开发南片，储备北片，由南向北滚动
5、开发，均衡布局景区利大和利少项目。为了追求开发利益最大，预留一些空地以供将来使用。滚动开发缓解了资金压力，确保了开发品位。用土地收益筹集建设资金，本风景区的建设才能如期按计划顺利进行。统一进行本风景区规划与土地利用以及基础设施配套，然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发。政府应用有限委托代理的方式、用市场化公开透明的运作方式实现土地开发公开化、市场化，包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。市场化运作方式可以发挥社会、企业的力量，代景区经营者完成必要的土地整理、开发储备工作，克服景区经营者在大量资金和人力上的投入困难，同时解决市场土地供给的压力和信息的不对称问题，增强了景区
6、经营者的土地供给和市场调节能力。（一）置换土地功能，提供商业载体本风景区土地价值寸土寸金，为充分发挥有限土地资源的最大效益，运用土地极差地价原理，把经营效益低的土地或企业机构置换到区外-腾笼换鸟。此外采取弹性开发，限量供应，最大限度发挥土地价值，实现景区的可持续发展。（二）整合景区资源，产生整体效益针对目前风景区产业结构、土地利用、空间形态、景区功能过于零星、散乱的问题，采取社会资源共享，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之和的价值增量。整合内容如下：1、相对集中布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律，把同质、同类功能空间尽可能集中布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业
7、结构合理，适应景区商业发展的经营环境，同时减少景区原有生态、历史文化的破坏。2、优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通，关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。3、构建商业区域内公共空间。需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。4、综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩、城市广告、指示系统、夜景照明、环境小品等。结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统一协调和控制，开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。5、完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。（三）渐进式更
8、新，逐步实现景区开发景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取渐进式的更新改造。必须注重远期规划与近期建设相结合，统一规划与滚动实施相结合。 采取渐进式更新主要有以下几方面内容：1、建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同的更新方案，分区域进行统一的外立面改造，规范外墙、屋顶、窗户、阳台、雨棚、空调罩的形式、色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统一的外部形象。2、逐步改善景区基础设施。景区开发离不开基础设施的完善，但基础建设一次性投资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能一步到位。因此，有计划地分步实施市政基础设施改造，
9、应作为中央商务区发展的命脉。例如：景区次干道的整治改造，精心设计并组织实施一些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设一些公共停车场、停车场，以提高区域交通的通达能力。同时结合“注意力经济”的理论，从本风景区的长期可持续运营、避免同质化产品竞争的角度出发，围绕文化生态主题进行完善的功能布局，强调如何塑造每一宗地块的独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于“终端用户为主、兼顾土地二级开发商”，力求避免不符合战略方向的经营性企业无序进入。吸引包括全球商业经营机构、中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成本风景区的独特商业环境，同时也能够确保商业土地的顺利租赁、有序开发与有效
10、运营。1.4出租方式的开发策略在本风景区商业经营性区域，以长期投资的理念开发，确立只整地不盖建物的目标，整地后出租予其它开发者，租期20年期满建物所有权后归本风景区所有;实行土地年租制-每年收缴一次地租;混合租赁方式;采取“低（价）进入、高（价）维护”的方式。这样既能够保证商业土地的如期出租、开发、经营，同时也可以保证某本风景区形成独特的文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区的商业经营及相关项目的有序操作，较好地规避了土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等此种出租的开发方式一为保持本风景区的规划品质，二为节省土地交易的税收，三则使承租户开发费用降低。为便于管理,其营销
11、、管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。 2功能规划建议2.1总体功能分区图2.2交通规划图2.3游线及游客密度分析图2.4明代文化区2.4.1 总体思路解析明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手：通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这一世界遗产的磅礴气势和丰富项目内容；通过明遗村以别样鲜活的主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这一严肃庄严的明朝旅游旅游景点的补充，使整个明代文化旅游更为完整；通过利用明城墙这一经历了某沧桑巨变的见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其中的游客细细品味某曾为六朝古都的辉煌与沧桑；在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔的开放空
12、间，既为西部入口打造良好景致的第一印象区，又为市民休闲和户外活动提供了场地。2.4.2总体项目布置图2.4.3 项目分区详解明孝陵区域主题与功能这是一条以明孝陵为核心吸引物的观光路线，兼有少量的参与性项目。全力恢复和保护明孝陵一线的历史空间肌理，重现神圣庄严的历史氛围，从而改变目前游线被切割的状况，永葆明孝陵恢弘气势；重点保护大金门、四方城、神道、孝陵殿、宝顶这一主轴上的历史遗存，形成一个封闭的、主线清晰的遗产保护区，有效控制遗址的游客数量；同时，依照历史将游线从大金门延伸至下马坊，增设小体量的表演节目，提高游览价值。区域环境区域整体处于一片林海之中，烟雾缭绕、鸟鸣深处，明代建筑气势非凡。明孝
13、陵遗址保护区右侧是梅花山，左为植物园，氛围庄严、环境幽静；大金门至下马坊一线，主要以表演节目等方式展示明朝文化，使游客从下马坊步行到大金门的过程中，能对明朝和明代帝王将领有个大致的了解，培养游历情绪；从下马坊至宝顶的整条线路为单行线，要求通畅、清晰，目前被道路和建筑强行割断的地点，将采取架设景观桥、设置景观遮蔽等方法，使之前后自然相连。主体线路表走向主要节点经营方式历史作用功能属性现状要点备注北南宝顶遗址保护区地宫所在地观光古树参天圆形大土丘，等待地宫发掘明楼陵宫后寝观光景观高点重点修复和保护点孝陵殿孝陵主建筑观光肃穆重点修复和保护点文武坊门陵宫第一门观光大气重点修复和保护点五龙桥连接神道观光
14、古朴增加桥两侧的生态景点神道神兽观光雄浑神圣保护神道及两侧生态环境四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列一些文物古迹大金门孝陵园大门售票 服务气势犹在需要修复入口将设置一个小型的游客集散地，增加服务设施英雄走廊公共空间新增项目观光 娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣的塑像，形成一个主题游乐走廊下马坊孝陵入口的标志性建筑表演 服务破坏严重 需要重整石雕牌坊为标志物，形成广场休闲区，用表演活动吸引游客城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这一绝佳的景观体系，通过提供餐饮、住宿为本地市民、国内外背包族和有较高旅游需求的游客提供一片能够深刻体味某的休闲场所，围绕明城墙这一实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵某作为六朝古都元素的单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为某人的一个骄傲在该休闲带的氛围营造上起着支撑性的作用，整体氛围应较为古朴、安静、闲散，避免高密度和刺激性较强的项目活动设置，遵循返朴归真的简约风格。此外无论身处于该休闲带的本地市民和外地游客需能够体会到一种浓重的文化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及某历史。设计原则与方向：u 依托利用原有规划对该区域的景观设计。u 所有的项目设置均需依托明城墙的景观体系而建。u 从各个
