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1、中国四川稻城亚丁温泉小镇项目项目可行性报告目 录第一部分 项目市场背景研究1.项目概况11.1项目发展背景11.2项目地块概况22.项目社会经济发展状况32.1稻城县发展概况32.1.1城市基本状况32.1.2宏观经济指标52.2稻城县发展建设背景72.2.1稻城县总体发展目标72.2.2稻城总体规划战略72.2.3稻城旅游资源开发规划73.旅游业宏观分析83.1国内旅游业发展背景83.1.1国内旅游市场现状83.1.2国内旅游经济状况93.1.3国内旅游发展趋势103.2项目旅游业发展背景113.2.1稻城旅游市场现状与发展113.2.2稻城旅游经济状况193.2.3稻城旅游发展趋势193.
2、3稻城酒店业发展背景193.4稻城投资环境203.4.1稻城政策引导投资与旅游发展203.4.2稻城基础设施建设203.4.3稻城旅游政府投资规划224市调项目研究234.1温泉项目调研234.2酒店项目调研244.3旅游景点调研331.项目定位前提及论证391.1项目地块解析391.2项目综合SWOT分析401.3项目定位前提（难点及其解决方向）422.项目总体布局方案443.项目总体定位453.1 项目功能定位453.2项目发展主题定位593.3项目目标市场定位593.4项目总体规划设计建议593.4.1项目总体规划原则及理念593.4.2对项目资源的规划设计利用631.项目财务状况分析的
3、假设条件642.项目成本估算643.项目收入估算674.财务状况评价69III第一部分 项目市场背景研究1.项目概况1.1项目发展背景稻城县经济现有产业结构优势尚不突出，但同时面临着前所未有的大好机遇，令稻城的经济发展处在积极的转型腾飞期，丰富的旅游资源将面临着全面的提升发展机遇。u 经济稳步增长：稻城近几年的经济也取得了显著增长，但仍然有待加快发展，目前稻城旅游经济是稻城经济发展的重要组成部分，产业结构处于发展的初级阶段，经济实力尚不突出。u 旅游提升成必然：稻城具有丰富独特的旅游资源，但稻城的旅游业刚刚起步，旅游配套、交通、服务等远远不能满足目前市场需求，稻城地处许多高品位旅游资源的包围之
4、中，在受到它们辐射带动的同时，更受到发展竞争的影响。提升旅游业形象、加强旅游资源利用与开发、完善旅游服务，成为稻城目前发展的重要步骤。u 项目温泉资源稀缺：茹布查卡村位于县城东南3公里，地处贡巴山北麓，海拔3747米，温泉发育于花岗岩断裂带上，出露水温68度，流量81.025升/秒，昼夜流量达7000立方米，泉水不含杂质，不含硫，可以饮用，有微量伽玛射线，具有良好的理疗效用，尤其可以用来治疗关节炎和风湿。稻城，亚丁旅游必经之路，所以温泉的开发价值有待深度挖掘。1.2项目地块概况项目位于四川省西南部稻城县东南3公里的茹布查卡村，海拔3747米。茹布查卡温泉是游人到稻城必到的一个景点，目前开发商已
5、购买了该温泉的使用权及开发权，使用年限50年，项目用地500亩，其中酒店用地80，并根据项目发展情况，政府提供项目的后备发展用地。稻城县区位图本案项目区位图2.项目社会经济发展状况2.1稻城县发展概况2.1.1城市基本状况 稻城县位于四川省西南部，青藏高原东南缘，横断山东侧。东南与凉山州木里县相邻，全县南北长191公里，东西宽63公里，幅员面积7118平方公里。县政府驻稻坝金珠镇，海拔3740米，距州府所在地康定432公里。地势北高南低，西高东低，最高点为南部的贡嘎雪山仙乃日，海拔6032米，最低处为俄牙同乡的色空村，海拔1900米。稻城县地处亚热带气候带，由于受海拔高度和青藏高原复杂地形的影
6、响，呈青藏高原型气候和大陆性气候特征，属大陆型高原型气候。年平均气温4.1，2月平均气温高达11.9，1月平均气温-5.9，极端最高气温27.1，极端最低气温-27.6，年平均降水量636毫米。稻城县辖13乡1镇、2个居委会、121个村委会。2006年末全县总人口29188人，藏、汉、回、彝等十一个民族，藏族占96%以上。稻城北距离省会成都810公里，距州府康定432公里，理塘147公里，南距云南中甸300多公里。目前对外联系的主要通道仍是公路交通，但随着稻城公路交通的改善、亚丁机场、攀枝花机场的建设，稻城将大大缩短与成都、康定、中甸、丽江等周边地区的联系时间，对发展旅游业和促进地方经济的发展
7、十分有利。稻城属康巴文化区，是康巴文化的重要组成部分。稻城县域内宗教为藏传佛教的喇嘛教，教派齐全，寺庙众多，并以白教、黄教为主体，还有花教和红教等。其底蕴丰厚的康巴文化以及独特的自然景观良好地共存于一体，为稻城开展民俗风情、自然观光等旅游项目提供了坚实的文化基础。稻城海子山、亚丁等国家级乃至世界级的旅游资源不仅神奇更具垄断性，同时，它与周边地区如：康定跑马山、泸定海螺沟、中甸碧塔海、云南迪庆白马雪山、泸沽湖、西藏昌都茶马古道等已发展和待开发的高品位旅游资源有着良好的配套和相互补充作用。随着区域协调发展，生态、文化旅游的深度开发，旅游环线的建立，稻城的旅游发展必将有着美好的前景。稻城县区位示意图
8、2.1.2宏观经济指标国内生产总值逐年快速增长2003至2007年，稻城县生产总值增长幅度变化较大，2005年激增，随后2006年趋缓。2007年稻城县实现GDP18322万元，同比增长13%，增幅较2006年有所放缓。从历年稻城国内生产总值来看，总体上出现了较明显的增幅，表明稻城县总体经济摆脱了原来增长滞缓的局面，经济形势正向积极的方向发展。产业结构第三产业平稳增长产业结构是反映城市经济发展后劲的重要因素，从稻城产业结构历年变化来看：近几年来，第三产业的比重不断上升，三大产业比例由2003年的4523.331.7 调整为2007年的401446，对比以上数据可见，稻城县的第三产业保持逐年上升
9、的稳定走势，说明其旅游业等在城市经济中的稳定作用。旅游收入在几年内大幅提高，2000年，旅游总收入600万元，占稻城县当年GDP总值的12-15%，而在2002年，其旅游总收入已经达到1775万元，占稻城县当年GDP总值的22.5%。第三产业所呈现出的稳步上扬之势，反映了旅游业和其相关配套产业的持续上升势头和趋势。稻城县经济社会发展的目标是地区生产总值（GDP）年均增长速度高于全省平均水平，2010 年达到当年全省水平。一、二、三产业的比例调整为23：26：51，稻城县政府正在逐步加大第三产业发展的比重，表明第三产业仍有相当大的发展空间。2.2稻城县发展建设背景2.2.1稻城县总体发展目标根据
10、稻城县城市总体规划，规划期内全面实施可持续发展战略，加强基础设施建设，改善投资环境，调整优化产业结构，实现经济体制和经济增长方式的根本转变。将稻城县城市建设成为“最后的香格里拉”旅游服务接待总基地，建成极富“康巴”文化底蕴和独特自然景观环境的旅游城市。2.2.2稻城总体规划战略 规划远期城市将形成依山顺水、沿河纷呈“带状加组团”的用地形态，总体功能结构概括为“一心、两片、四组团”。“一心”指城市行政、商贸主中心。“两片”指城西“旧城综合功能片区”、城东“新城综合功能片区”。“四组团”指城西“特色民居组团”、城北“文体娱乐组团”、城东“星级旅游宾馆接待组团”、城南“旅游产品加工园区组团”。2.2
11、.3稻城旅游资源开发规划 高起点、高标准组建“大香格里拉”风景名胜体系，将稻城周边的德荣、乡城、理塘、巴塘、中甸、德钦和维西等风景名胜资源纳入该体系，联合申报“大香格里拉”世界文化与自然遗产。县域风景名胜区空间布局结构为“一中轴、一基地、三片区”。1. “一中轴”：即理塘海子山桑堆县城日瓦（香格里拉乡）东义，作为全县旅游发展主轴线。2. “一基地”：即县城，建成全县风景旅游服务接待总基地。3. “三片区”：指南部亚丁自然风景名胜区、北部海子山自然保护区、中部稻城自然人文景观区。3.旅游业宏观分析3.1国内旅游业发展背景3.1.1国内旅游市场现状旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，
12、它已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。国内旅游业是为国内旅游者服务的一系列相关的行业，它关系到国内游客、旅行方式、膳宿供应设施和其它各种事物。改革开放以来，我国的旅游业有了非常迅速的发展，但是比较而言，我国国内旅游业发展的广度深度都远远不能适应经济发展和人民生活水平提高的需要。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。旅游业正在发展为世界上最大和增长最快的产业之一。中国旅游市场在21世纪将进一步扩大，其不断发展的有利条件有：l 中国丰富的旅游资源不断得到开发；l 旅游产
13、品结构不断完善；l 旅游产业规模不断扩大；l 发展旅游的大环境逐渐优化。这些都为中国旅游市场的扩大提供了坚实的保障。20世纪90年代国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游率不断上升。随着人们生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，节假日的延长，闲暇时间的增多，必然会极大的促进国内旅游的发展。假日旅游的火爆就充分证明了这一点。发达国家发展旅游业的经验表明，在人均GDP达到1000美元以后，旅游的大众化、普遍化便开始迅猛发展，我国已经超出这一标准值，说明我国的大众旅游时代已经到来。按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为1：8或1：9，我国目前仅达到了1：2.
14、35，潜力很大。中国的国际旅游与发达国家相比差距很大，入境过夜旅游人数只及法国的一半，国际旅游收入还不到美国的1/5。由此可见，中国旅游业的发展潜力巨大。 中国的市场正处于转型阶段，与西方成熟市场相比还存在着很大的差距，而中国旅游业同样在承受着经济转型的洗礼，于是在旅游市场营销方面必然经历一个由市场初级阶段向市场高级阶段转化的过程。虽然整个旅游行业的营销意识普遍不强，营销能力不高，甚至有些地方还没有旅游营销意识，有些地方因为政府行为因素造成体制问题、资金问题、利益问题大于营销问题等现象的存在，但我们必须清醒地看到，随着中国加入WTO，国际先进理念和成功的运作经验也随之进入了中国，这些先进理念和成功经验将被有识之士通过与中国特色的有效“对接”，合理运用到我国的市场实践当中，从而有效促进中国经济的快速发展。中国作为世界旅游资源第一国，又拥有着世界最大的国内旅游市场，并且2020年将成为世界最大目的地国。在这种供需双向互动下，中国的旅游业前景辉煌。3.1.2国内旅游经济状况 经过近30年的发展，中国旅游业取得了令人瞩目的成就，实现了由旅游资源大国向世界旅游大国的跨越。根据国家旅游局的2007年中国旅游业统计公报显示，2007年国内旅游业发展势头良好，入境、国内、出境游三大市场保持稳定增长：l 旅游业去年全年总收入首次突破万亿元，达到10957亿元人民币，比上年增长22.6l 国际旅游
