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1、碧桂园集团投资拓展管理办法（试行）2011年12月5日目 录1. 目的12. 适用范围13. 基础资料及数据收集13.1 基础资料及数据的定义13.2 基础资料及数据收集的范围13.3 基础资料及数据的收集和管理14. 项目拓展25. 项目投资工作流程25.1项目获取的四大环节25.1.1项目会审35.1.2项目立项35.1.3项目定案审批35.1.4项目获取45.2项目获取过程的两个会议65.2.1项目交底会65.2.2项目启动会75.3项目投资工作流程总结76. 项目后期跟进137. 各部门工作配合及工作节点147.1集团投资拓展中心与区域投资拓展部147.2集团投资拓展中心/区域投资拓展
2、部与前期各专业部门147.3集团投资拓展中心/区域投资拓展部与项目部158. 投资拓展责任承担及奖励15附件：16附件1： 土地招牌挂信息汇总表18附件2： 城市房地产市场及土地市场动态监测表19附件3： 区域竞争对手分析表20附件4： 城市基本数据及主要经济指标表21附件5： 城市房地产市场政策变化监测表22附件6： 项目投资分析报告模板（含5个专项评估报告）23附件7： 项目会审汇报模板（PPT格式）57附件8： 项目定案审批报告模板58附件9： 新项目立项审批流程60附件10：新项目定案审批流程61附件12：合同类文件签章审批流程63附件13：非合同类文件签章审批流程64附件14：项目土
3、地报名竞买审批流程65附件15：借用公章审批流程66附件16：新公司注册成立审批流程67附件17：项目交底会议程及要求68附件18：项目启动会议程及要求70附件19：集团投资过程中规划制作的工作指引72 碧桂园投资拓展管理办法1. 目的为了优化资源配置，促进集团投资拓展业务发展，加强投资拓展业务管理，实现投资拓展业务规范化、流程化，特制定本管理办法。2. 适用范围适用于集团投资拓展中心、所有区域及集团所属其他方面涉及的土地、房地产项目投资拓展及相关工作。3. 基础资料及数据收集3.1 基础资料及数据的定义包括土地招拍挂信息、城市主要经济指标、房地产市场状况、土地市场概况、主要竞争对手监测、城市
4、房地产相关政策等方面情况。3.2 基础资料及数据收集的范围收集范围为已有项目区域及集团五年发展规划中计划进入的区域，对于一般区域，信息收集至区域内主要地级市即可；对于重点发展区域，信息收集则需至主要县（区）。具体收集的范围由集团投资拓展中心每年初根据年度投资计划具体确定，已设置投资拓展部的区域则由集团投资拓展中心与区域投资拓展部联合确定。3.3 基础资料及数据的收集和管理3.3.1 已设置投资拓展部的区域由区域投资拓展部负责收集本区域内房地产相关基础资料及数据，设置本区域房地产相关基础资料和数据库；对于本区域内土地招拍挂信息，在初步了解后加具是否跟进的意见或建议，以周报形式报集团投资拓展中心；
5、对于城市主要经济指标等数据每半年更新一次，每次更新后报集团投资拓展中心备案；对于城市房地产状况、土地市场概况、主要竞争对手监测等在收集获取资料后以月报形式上报集团投资拓展中心；对于城市房地产相关政策等建立资料库，对其变化随时监测，即时上报集团投资拓展中心并抄送集团战略发展中心。各类基础资料收集的模板及标准格式详见附件1-5。3.3.2 新区域及未设置投资拓展部的区域由集团投资拓展中心各业务小组按其分工收集各自负责区域内房地产相关基础资料及数据。新区域及未设置投资拓展部的区域房地产相关基础资料及数据的收集及更新周期参见已设置投资拓展部的区域基础资料及数据收集更新周期。4. 项目拓展集团为了更好、
6、更快的拓展优质项目，项目拓展信息可多方提供，但具体承担项目拓展及买地业务的为集团投资拓展中心及区域投资拓展部。4.1项目拓展渠道主要有政府、中介、政府招拍挂信息、公司其他领导及同事提供、业务人员自行拓展、其他相关渠道。4.2对于新区域及未设置投资拓展部的区域，项目拓展工作由集团投资拓展中心负责，集团投资拓展中心对各业务小组按区域进行分工，各小组原则上在本区域内进行项目拓展工作，各业务人员在获取本区域外土地信息后转交相应区域负责人跟进，特殊项目可跨区域跟进（跨区域跟进的项目需请示中心负责人同意），但需理顺各方面关系，尤其政府对接方面，避免多头对接。4.3对于已设置投资拓展部的区域，项目拓展工作由
7、集团投资拓展中心与区域投资拓展部共同负责，各自获取项目拓展信息后原则上各自跟进，但可根据具体情况交叉或转交某一方跟进。要注意信息共享，避免对同一地块重复跟进，还需理顺各方面关系，尤其政府对接方面，避免多头对接。5. 项目投资工作流程包括土地储备项目、土地过户项目、股权收购项目、合作开发项目、勾地项目、促成政府直接出让、政府直接招拍挂等项目。5.1项目获取的四大环节土地信息获取后到项目取得需经过以下四个环节：项目会审、项目立项、项目定案审批、项目获取。5.1.1项目会审在获取土地信息后，由投资拓展总监或区域投资拓展部进行筛选和跟进，形成项目投资分析报告（含5项专项评估报告，具体报告模板见附件6）
8、，并进行项目会审，以此为项目立项的前提。项目会审时需按统一格式及标准制作好项目汇报材料（PPT格式，由集团投资拓展中心制定统一标准，模板见附件7），投资拓展总监或区域投资拓展部进行汇报（10分钟），投资拓展总经理或区域总裁进行总结（5分钟），与会人员对汇报内容提出相关问题或建议（5分钟），最终得会审结果，以定该项目是否可立项。对于区域投资拓展部获取并跟进的项目，由区域总裁组织项目会审；对于集团投资拓展中心获取并跟进的项目，由投资拓展总经理组织项目会审。会审通过的项目，可进入项目立项审批环节。会审未通过的项目，根据实际情况，停止跟进并存档或继续补充了解准备下次会审。5.1.2项目立项会审通过的项
9、目，需在1个工作日内在BIP系统上发起项目立项审批流程。5.1.2.1集团投资拓展中心发起的项目立项审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理集团分管副总裁董事局主席（流程结束后报总裁办备案；有所属区域的项目，报对应区域总裁备案）5.1.2.2区域投资拓展部发起的项目审批流程如下：区域投资拓展人员区域总裁投资拓展总经理集团分管副总裁董事局主席（流程结束后报总裁办备案）5.1.2.3项目立项审批通过后，由集团投资拓展中心发起项目交底会，营销中心、规划院、市政配套部、前期工程部、总工室、法务部、财务资金部、区域办公室/区域投资拓展部等相关专业部门介入，开始项目全面深入考察分析及项目合同谈判。5.1.
10、3项目定案审批项目深入考察分析结束、各部门出具专业意见后，根据各部门意见、项目进展及合同谈判等最终结果，形成项目定案审批报告（报告模板见附件8），在项目合同（包括土地储备合同、勾地协议、过户合同、股权转让合同、合作开发合同等）签署前或土地挂牌前在BIP系统上发起项目定案审批流程。5.1.3.1集团投资拓展中心发起的项目定案审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理集团分管副总裁执行董事（杨永潮）执行董事（杨贰珠）总裁董事局主席（有所属区域的项目，流程结束后报对应区域总裁备案）5.1.3.2区域投资拓展部发起的项目定案审批流程如下：区域投资拓展人员区域总裁投资拓展总经理集团分管副总裁执行董事（杨永
11、潮）执行董事（杨贰珠）总裁董事局主席项目定案审批通过后，需由投资拓展业务部门发工作联系单给运营中心，告知项目定案审批结果，由运营中心发起项目总经理确定流程（未确定区域的新项目一并申请确定区域），项目总经理确定后即刻与投资拓展业务部门联系，介入项目前期有关工作。5.1.4项目获取指项目合同（包括土地储备合同、勾地协议、过户合同、股权转让合同、合作开发合同等）签署直至项目获取（土地出让合同签署、土地过户或股权转让手续办理完、国土证办至合资公司名下等），该环节业务工作原则上由集团投资拓展中心主导，区域投资拓展部协助，需在BIP系统上完成如下审批流程：5.1.4.1合同类文件签章审（含法人签字）审批流
12、程用于对即将签署的合同、协议（包括但不限于土地储备合同、勾地协议、过户合同、股权转让合同、合作开发合同、土地出让合同、框架协议等）审批，据此流程合同方可由法人签字、加盖公章。该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理法务部、财务资金部、合规办、首席财务官并行会审集团分管副总裁总裁5.1.4.2 非合同类文件签章（含法人签字）审批流程用于投资意向书、邀请函及其他与政府、合作单位之间日常工作、业务往来的文件、函件签字、盖章审批。该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理集团分管副总裁总裁5.1.4.3项目报名竞买审批流程用于土地竞买过程中报名材料、授权委托书法人签字、参与竞买公司、公章借用、竞买保
13、证金付款、法人身份证原件借用等业务审批。该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理法务部、财务资金部、合规办并行会审集团分管副总裁总裁5.1.4.4借用公章流程用于除土地竞买之外需借用公章现场签章的业务。该审批流程如下：所借公章由区域保管的：投资拓展总监投资拓展总经理区域总裁（公章所在区域）所借公章由总部保管的：投资拓展总监投资拓展总经理集团分管副总裁总裁5.1.4.5付款流程用于投资款、地价款、契税、土地出让合同签署前其他规税费等款项支付申请。该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理财务资金部集团分管副总裁总裁5.1.4.6公司注册申请流程该流程由集团投资拓展中心或区域办公室发起，公司成立
14、具体事宜由区域办公室、集团办公室跟办，财务资金中心等相关部门配合。集团投资拓展中心发起的该审批流程如下：投资拓展总监投资拓展总经理集团办公室、财务资金部并行会审集团分管副总裁总裁区域投资拓展部或项目部发起的该审批流程如下：区域投资拓展人员/项目总经理区域总裁投资拓展总经理集团办公室、财务资金部并行会审集团分管副总裁总裁项目获取环节所有审批流程原则上由集团投资拓展中心统一发起，特殊情况可由区域投资拓展部发起，区域投资拓展部发起的上述流程前三个环节为：区域投资拓展部经理或投资拓展总监区域总裁投资拓展总经理，其后环节与集团投资拓展中心发起的相关流程相同。以上相关流程参见BIP流程指引及附件9-16。
15、5.2项目获取过程的两个会议为使项目推进“又快又好”，确保项目取得后能立即开工，因此由总裁办及投资拓展中心建立项目交底会、启动会两个会议制度。5.2.1项目交底会在项目立项审批后召开，由集团投资拓展中心发起并主导，以此会议为节点，此前工作均由集团投资拓展中心或区域投资拓展部单独或配合开展（特殊项目除外），此会议后相关专业部门正式介入项目前期工作。项目交底会具体要求及议程详见附件17。项目交底会后各职能中心、各职能部门需按如下要求在规定期限内完成会议安排的各项工作，并提交由中心负责人签字的相关专业报告。序号职能中心职能部门工作及报告内容完成时间要求1营销中心营销中心项目市场调研报告（包括项目市场意见、项目及产品定位、户型配比及规划建议、商业配比建议、产
