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1、国际企业中心一期项目开发商业计划书一、项目概况本项目位于关山二路以西，武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区。总面积为60722平方米（约95亩），扣除代征道路后，实际可用地为49138平方米（约亩）。二、目标客户的描述完成资本原始积累后，有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等；用途为研发及办公。三、项目定位本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业经营，满足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档，以相对低廉的价格提供写字楼的品质1、建筑风格：简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性2、道路系统
2、：以效率为先，可便捷直达每栋办公楼。快车道宽度以6米为宜，每侧人行道宽度为2米左右。3、配套设施：考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。配套的重点是企业会所，其内设置多功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要。4、景观系统：以道路两侧绿化及庭院绿化为主，形成良好的交通景观和空间效果。局部考虑设置水景点缀。布置篮球场等体育设施。四、开发计划及成本分析根据实际用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况，预计该地块可开发面积为54000平方米，折合容积率约。其中会所约为4000平方米，实际可销售面积为50000平方米。1、开发计划20XX年2月完成方案设计和报批20XX年3月10日前
3、完成市政管线及首期三个组团（面积约29000平方米）的施工图设计20XX年3月-5月销售准备期：模型、3D动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银行的选择。20XX年4月10日前完成施工图报审；施工、监理招标，办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计20XX年5月前首期组团开工，同时进行外围景观施工，参观走廊的设置20XX年6月开始内部推介，推介价：1900元/平方米，销售价95折20XX年7月进入正式销售，起价：元/平方米，均价：元/平方米20XX年8月进行水电报装，土建工程完工20XX年7月底完成余下施工图的设计和审批手续20XX年9月，二期组团（2万平
4、方米）开工，会所开工20XX年10月，完成景观施工和市政配套，首期组团建成20XX年11月，会所进入装修20XX年11月，起价：元/平方米，均价：元/平方米，二期开盘20XX年1月，二期组团进行土建工程完工20XX年3月底，国际企业中心研发区建成20XX年6月，应累计实现销售25000平方米20XX年12月，全部销售完成2、成本分析国际企业中心建设投资估算表序号费用名称计量单位规模指标（）单项指标（元/）估算投资（万元）备注1土地费用1419三通一平费地价按每亩18万元计算土地费用楼面价2前期费用土地测量、地质勘测费建设规划设计费25135施工图审查费（抗震、技术安全检查）设计费2%前期费用楼
5、面价3取得规划许可证前的规费54垃圾处理费540001054前期规费楼面价104工程造价主体部分土建工程6203348门窗按建筑面积15%（8100）；彩铝单层窗260元/计算外墙80432按建筑面积80%（43200）；100元/计算电梯安装按12部计算不可预见费取3%主体部分楼面价建设配套费区内道路排水、停车场等5400080432绿化工程50270市政配套70378不可预见费取3%建设配套费楼面价206工程造价楼面价5建设期间税费202质量监督费600540002%建设单位管理费30约设计费的40%发展新型墙体材料专用费用商品混凝土保证金10建设工程竣工档案保证金工程监理费30约设计费的
6、40%卫生防疫审查费灭鼠费规费楼面价6会所分摊费用400按会所造价1/3会所分摊50000807管理费用工程投资%管理费用楼面价8财务费用总投资6%2财务费用楼面价9营业税均价20XX元取%10综合造价综合造价楼面价以20XX元/平方米均价计算，则利润率为%。五、资金安排计划1、销售安排按以下销售价格预计：均价1850元：实现20XX0平方米，总价：3700万元均价2100元：实现30000平方米，总价：6300万元会所按800万元作价转入管理公司经营总计：10800万元2、销售资金回笼估算销售周期为18个月。销售费用预计：100万元20XX年计划销售20XX0平方米，预计回款2500万元20XX年全部销售完成，回款6000万元20XX年回款1500万元3、开发资金安排基建总投资:万元；税费及管理费用：500万元；销售费用：100万元基建周期:一期:20XX年3月-8月二期：20XX年7月-12月开发资金：20XX年预计需基建资金万元，税费及管理费用450万元，销售费用70万元。共计：万元20XX年预计需资金万元六、风险分析1、成本控制风险：2、施工质量风险：3、营销风险：
