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1、深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（20112010-2015）文本图集（征求意见稿）深圳市规划和国土资源委员会二一年十月目 录总 则1第一章 目标与策略3第一节 更新目标3第二节 更新策略4第二章 更新方式与改造功能8第一节 更新方式引导8第二节 改造功能引导10第三章 密度分区与城市设计12第一节 密度分区指引12第二节 城市设计指引14第四章 配套设施与综合交通16第一节 完善配套设施体系16第二节 优化综合交通体系18第五章 保障性住房配建20第一节 配建原则20第二节 配建比例20第六章 近期重点地区22第一节 重点地区划定22第二节 分类改造指引22第七章 实施机制25第一节
2、强化城市更新年度计划管理25第二节 构建城市更新单元规划制度26第三节 完善城市更新政策保障体系26第四节 健全城市更新工作体制机制27第五节 建立城市更新实施评估机制28附件1：近期重点地区改造指引29附件2:深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）36附图一：区位分析图63附图二：“三旧”用地现状分布图64附图三：“三旧”改造规划图65附图四：“三旧”改造用地功能布局图66附图五：密度分区指引图67附图六：城市设计指引图68附图七：公共设施规划布局图69附图八：市政基础设施规划布局图70附图九：综合交通规划布局图71附图十：保障性住房配建指引图72附图十一：近期重点地区图73I总 则
3、第一条 为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实珠江三角洲改革发展规划纲要，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。第二条 规划编制依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城乡规划法3、深圳市城市总体规划（2010-2020）4、深圳市土地利用总体规划（2006-2020）5、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）6、深圳市城市更新办法（深府令第211号）7、中国共产党深圳市第五次代表大会报告8、其他相关规划及标准第三条 本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评
4、估、低碳更新、有序推进”的原则。第四条 本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。第五条 深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）包括城中村国务院已同意深圳全市域完成城市化转地。因此，深圳城中村（旧屋村）已全部转为国有用地。依据关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号），深圳城中村（旧屋村）应归入“旧城镇”范畴，但考虑到深圳城中村（旧屋村）的特殊性，本规划将城中村（旧屋村）单独统计为“城中村”，将旧居住区、老墟镇、旧工商住混合区及历史文化街区等统计为“旧城区”。（旧屋村）、旧工业区、旧城区及
5、其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。（一）1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）2、环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。本规划范围为深圳市全市域。本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。第六条 本规划期限为201
6、0-2015年。第七条 本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。第八条 本规划范围为深圳市全市域。第九条 本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。第十条 本规划期限为2010-2015年。第十一条 本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。第十二条 规划编制依据中华人民共和国土地管理法（2004）中华人民共和国城乡规划法（2008）深圳市城市总体规划（2009-2020）深圳市土地利用总体规划（2006-2020）关于推进“三旧
7、”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）深圳市城市更新办法（深府令第211号）第十三条 本规划是统筹全市城市更新工作的纲领性文件，是落实省委省政府、市委市政府关于“三旧”改造的重要抓手，是法定图则、城市更新单元等相关规划编制的重要依据。第十四条 本规划编制与执行遵循“政府引导、规划统筹、分类指导、有序推进、低碳更新、公众参与”的原则。第十五条 城市更新内涵深圳的城市更新不同于其他城市所面临的空间实体“物质性老化”启动的旧城改造，而更多的是由于城市超负荷运转、整体机能下降引发的“功能性衰退”，以及城市内部系统的变化调适滞后于社会经济发展需求而导致的“结构性失衡”产生的更新需求。因此
8、，深圳的城市更新不仅是空间实体的“物质性更新”，更多的是非空间实体的“功能性和结构性更新”。第十六条 城市更新范围本规划确定的城市更新范围为城市已建区（除基本生态控制线和滑坡塌陷区）内的更新片区，包括城中村 根据深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理规定（深府2004102号），深圳城中村（旧屋村）已全部转为国有用地。依据关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号），深圳城中村（旧屋村）应归入“旧城镇”范畴，但考虑到深圳城中村（旧屋村）的特殊性，本规划将城中村（旧屋村）单独统计为“城中村”，将旧居住区、老墟镇、旧工商住混合区及历史文化街区等统计为“旧城区”。（旧屋村）、旧工业
9、区、旧城区及其他用地。1、城中村是指我市城市化过程中，依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。旧屋村是指市政府关于发布深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法的通知（深府1993283号）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。2、旧工业区是指建设年代较早、不适应现代产业发展要求的产业用地；城市中心区“退二进三”的产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）、仓储用地；国家、广东省和深圳市产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房、仓储用地；不符合安全生产和环保要求的厂房、仓储用地。3、旧城区是指建设年代较早，城市基础设施、
10、公共服务设施亟需完善，环境有待整治，不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的旧居住区、老墟镇、旧工商住混合区及历史文化街区。第十七条 位于本规划的更新片区之外的更新项目，如果经过城市更新单元规划制定计划申报，以及相关评估等程序审核后符合条件的，可以纳入更新年度计划。第十八条 条文中黑体字部分为本规划的强制性内容。第十九条 本规划自深圳市人民政府批准之日起实施，规划有效期至2015年底。第二十条 本规划最终解释权归属深圳市人民政府城市更新主管部门。第一章 目标与策略第一节 更新目标规划期内城市更新的工作目标是：通过多元多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业
11、区转型升级，旧城区高水平改造活力再现，基础设施条件明显提高改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。具体应当实现以下目标：1、全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约占全市更新片区规模的30，力争至2015年更新规模约为69km2。其中，规划期内其中，拆除重建规模约占规划期内更新规模的30%，力争至2015年拆除重建规模约为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2，拆除重建后应提供居住用地6.9km2、工业用地4.6km2、商业服务业用地5.7km2，以及市政公用设施、道路广场、
12、绿地等其他用地5.8km2。在拆除重建规模中应提供86.9 km2的居住用地；4.6 km2的工业用地；4.65.7 km2的商业服务业用地；以及5.8km2的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2；2013-2015年的更新规模力争达到规划期内更新规模的50%。2、规划期内城市更新增加固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约3500亿元，增加拉动。国民生产总值累计约增加共计87000亿元。带动固定资产投资100亿元。3、全面完成原特区内城中村改造；基本完成原特区外主要地区的城中村配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧居住区生活环境质量提升，初步实
13、现宜居城市建设目标。4、力争完成3-5个重点产业片区改造，为新能源、生物、互联网等战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升经济国际竞争力。5、完成2-3条人文特色街区改造；高标准对滨海旅游、景观门户、轨道站点等周边地区进行改造；集中打造一批城市亮点和建筑精品，不断提升城市形象和气质品质。6、通过城市更新大幅有效增加各类配套设施、公共绿地、开敞空间等公益性设施；通过城市更新持续稳定提供保障性住房，建立城市更新稳步供应保障性住房机制，力争到2015年共计提供保障性住房150-180万m2。第二十一条 总目标1、围绕“建设现代化国际化先进城市”的要求，通过城市更新促进城市功能完善、空间结构优化
14、、产业结构升级、发展方式转变、环境品质提升、文化多元融合、社会和谐发展。通过城市更新2、力争在2011-2015年开展城市更新的规模约占全市更新片区总量的30%，其中，拆除重建规模约占2011-2015年更新规模的30%。完成一批具有示范性的城市更新项目，使城市更新成为实现城市发展目标的重要途径，基本完成原特区内城中村改造，完成原特区外主要地区的城中村综合整治；轨道站点地区城市品质提升；滨海；城市公共空间、绿地；保障性住房套；。第二十二条 分目标1、围绕“加快推进特区一体化进程”的要求，通过更新片区统筹协调推进加快城市空间结构和功能战略性优化，加大原特区外基础设施建设力度，大幅缩小发展差距，提
15、高城市整体发展水平。2、围绕“破难题、拓空间”的客观发展要求，通过城市更新增加优质空间资源供给、提高土地资源利用效率，解决土地资源“瓶颈”制约，使城市发展模式从外延扩张向内涵提升转型。3、围绕“加快产业结构调整，提升经济国际竞争力”的要求，积极推进大沙河创新走廊、华为科技新城、坪山新能源汽车基地、沙井-福永高新园区内的旧工业区改造，积极吸引战略性新兴产业；加快中心区工业用地功能置换，为现代服务业等预留空间，以实现经济发展方式转变、产业结构升级。4、围绕“宜居城市创建”的要求，有序推进福田南、南油、沙头角、布吉、光明、坪山等地区的城中村和旧城区改造，优化人居环境、提升文明水平，使城中村和旧城区在产业发展、社会管理、文化心理等方面逐步提升。5、加强历史文化街区和滨海旅游区的整治与改造，塑造特色鲜明和文化多元的城市景观。加大对历史文化街区和传统建筑的保护力度；充分挖掘溪涌、葵涌、水头、下沙等地区的旅游资源潜力，结合城市更新
