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1、1. 鼓励独立完成作业，严惩抄袭！（第三章）已知某房地产项目的投资收益率如下图所示，请计算其风险度量值。宏观经济状况发生概率投资收益率复苏0.430%.繁荣0.260%衰退0.3-20%萧条0.1-30% （第三章）已知某房地产项目的投资收益率如下图所示，请计算其风险度量值。宏观经济状况发生概率投资收益率复苏0.430%.繁荣0.250%萧条0.3-10%衰退0.1-30%名词解释：（前言）房地产 正确答案：房地产是指土地以及固着于土地的与土地不可分离的部分。这些与土地不可分离的部分，包括建筑物、树木、草地等各种具体的表现形式。（第一章）经济适用房： 正确答案：经济适用房是指在政府主导下组织建
2、设的，适合中低收入家庭承受能力的，具有一定社会保障性质的微利商品房。（第一章）廉租住房正确答案：指政府和单位向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。5. （第一章）住房公积金指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。 （第二章）土地使用权出让国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。. （第三章）房地产投资 正确答案：指将资源投入到房地产开放、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来获得一定的效益。（第五章）工程建设合同： 正确答案：
3、指开发商和施工单位为了完成一定的建筑安装工程，明确相互的全力义务关系而签订的具有法律效力的协议。. （第九章）房地产泡沫： 正确答案：指由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨，并由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。（第十章）物业管理合同： 正确答案：物业管理合同是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。债券融资与股票融资一样，同属于直接融资，而信贷融资则属于间接融资。在直接融资中，需要资金的部门直接到市场上融资，借贷双方存在直接的对应关系。而在间接融资中，借贷活动必须通过银行等金融中介机构
4、进行，由银行向社会吸收存款，再贷放给需要资金的部门。住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。房地产开发:一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。固定附着物固定在某个地方，不经过外力作用的前提下，不会因为时间的的改变而发生移动的附着物。比如建筑物、构筑物、树木等。总价合同，是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据
5、施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。单价合同是承包人在投标时，按招投标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。成本加酬金合同也称为成本补偿合同,这是与固定总价合同正好相反的合同,工程施工的最终合同价格将按照工程实际成本在加上一定的酬金进行计算.在合同签定时,工程实际成本往往不能确定,只能确定酬金的取值比例或者计算原则.由业主向承包单位支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。资源配置效应指减少资源配置的约束方程，以有易无，所实现的专业化效应。对劳动力来说，就是分工效应。经济资源配置
6、效应在通货膨胀中，由于各种商品和生产要素的价格上涨幅度不同，可以改变各种商品和生产要素的相对价格，引起线对价格体系的变动，最终使经济资源配置状况发生改变。可调价合同：又称可变动总价合同，合同价格是以图纸及元宝、规范为基础，按照时价进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。11. （第一章）为什么要实行住宅商品化，住宅商品化包括什么内容？12. 正确答案： 之所以要实行住宅商品化，是因为我国原有的住房制度存在以下问题：1.低租金使住房资金自身无法实现投入与回收的良性循环。2.严重影响城镇住房的建设和消费。3.住房水平的差异取决于房屋的来源。4.消费结构不合理。5.采取计划和行政手段调控
7、和管理，排斥市场与价格的作用，使市场机制在住房领域无法发挥基础性的作用。 住宅商品化包括至少以下几项内容：第一，行政事业单位、公司企业等各类组织不再负有向其成员提供住房的义务和责任。这些组织也不再进行住房的生产。 第二，个人通过完全的市场交换关系来满足其住房要求。至于是租赁还是购买，不是本质差别。 第三，在住房问题上实行适当的住房社会保障。绝对的住房商品化是不可能的。低收入者不具备或不完全具备通过市场解决其住房问题的能力，这时，政府负有保障的责任。（第二章）我国国有土地使用权出让的方式。13. 正确答案：我国国有土地使用权出让主要有三种方式：（1）拍卖出让，即将符合事先约定条件的竞买人在一定场
8、合举牌报价竞争，出价最高者获得购买权的形式；（2）招标出让，即政府将出让地块的条件和要求制成标书发到拟购买该地块的竞买人手中，潜在竞买人在指定时间前将投标书反馈给评标委员会进行评审，然后确定土地使用权的受让人；（3）协议出让，即政府与土地使用人的有意受让人双方进行协商和谈判，就各方面的权力义务达成一致。（第三章）简单区分房地产投资与房地产投机正确答案：相比而言，两者存在如下区别：（1）房地产投机者一般并不进行真正的房地产开发活动，而专注于房地产的市场流通；（2）房地产投机者购买房地产并不基于生产经营活动或生活的需要；（3）房地产投机存续时间比较短；（4）房地产投机活动在市场处于景气状态时比较明
9、显；（5）房地产投机者的风险偏好程度更高。（第四章）我国房地产企业融资渠道存在的问题及原因分析。正确答案：目前存在的问题主要有：1、融资结构单一，银行面临信贷风险；2、金融创新少；3、法律法规还不健全。主要原因为：1、房地产金融缺乏创新工具；2、房地产金融体系效率不高；3、房地产金融体系还不健全；4、与房地产金融相关的法律法规还不完善。 （第五章）房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面？正确答案：主要包括十个方面的内容：开放项目概况；市场分析与预测；规划方案的优选；项目进度安排；投资估算；筹资方案与现金流分析；财务分析；风险分析；项目的社会效益与环境效益；结论。（第六章）影响商品房价格
10、的因素有哪些，你对我国当前的房价走势如何判断？正确答案：影响因素包括：制度因素、经济因素、人口因素、投机因素、和一些其他因素。 房价判断结合自己的理解回答，通过回答该问题有助于自己整理自己对房地产市场走势的看法。现在的情况是,无论中央政府还是地方政府不能也不愿意看到房价暴跌,房地产行业绝不是独立存在的,这个行业的不景气,会直接导致上游的钢材价格下跌,水泥价格下跌,各个行业的减产,工程的停工,又意味着大量的工人收入减少或者失业.同时也会造成银行的贷款减少,对于银行的损失也是非常大的,而地产和金融股又是大盘的权重股,股市大跌,以上种种对于扩大内需来说是极为不利的.这样导致的经济增长明显放缓,显然是
11、中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出台国十条之后又无下文的做法,很显然是在安抚民心,可以预料的是,未来的房价还会继续上涨,而且在未来一段时间,因为中国的刚性需求非常旺盛,而房地产业的实际情况又是供不应求,所以房价的继续攀升会在情理之中.（第八章）房地产泡沫对国民经济的负面效应。正确答案：房地产泡沫的负面效应包括：1、资源配置效应，扭曲经济体的资源配置状态；2、收入分配效应，资本性收入的“马太效应”更加明显；3、风险效应，即加剧了经济体运行中的系统风险；4、抑制社会消费。18. （第九章）简述房地产价值评估中收益还原法和成本估价法的原理正确答案：收益还原法的基本原理是，某宗房地产的价值应该等于
12、一定数量的货币，该笔货币资金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等。受益还原法的理论依据是房地产价格形成中的预期收益原理。显然，收益还原法只适用于收益性的房地产的价格评估。 成本估价法是以生产某一房地产所耗费的各项费用和应缴税金以及一定的利润为依据，来确定房地产价格的方法。成本估价法的思想完全不同于受益还原法。受益还原法的原理是效用价值理论，即房地产的效用是能够产生纯收益。所以他的价值就通过效用的大小即纯收益的大小来衡量。而成本法则是生产费用价值理论的体现。 成本法的局限在于对房地产的生产费用范围和种类必须准确把握。对使用年限已经很长的房屋就难以准确折旧。另外，它也不适合对单独的
13、土地价格的评估。19. （第六章）对以下两个房地产项目年份年纯收益(万元)现值指数(r=10%)房地产A房地产B13009000.909125008000.826437005000.7513410002000.6830请问:（1）两处房地产的平均年收益各为多少？（2）利用收益还原法计算,各自的评估价值为多少,哪处房地产的价值更高？以第4年为例，解释其现值指数是如何计算出来的。正确答案：现有两处房地产，其在将来的收益分布如下表所示。设现值指数r=10%。年份年纯收益（万元）现值指数房地产A房地产BR=10%15008000.909126006000.826437004000.7513问：1.两处
14、房地产的平均年收益各为多少？2.利用收益还原法判断哪处房地产的价值更高？3.计算各自的评估价值为多少？参考答案：1 房地产A的平均收益为（500+600+700）/3=600万元。 房地产B的平均收益为（800+600+400）/3=600万元。2 根据收益还原法，房地产A的价值为：5000.9091+6000.8264+7000.7513=1476.3万元8000.9091+6000.8264+4000.7513=1523.64万元因此，房地产B的价值更高。 3.各自的评估价值见问题2的回答。国有土地使用权有哪几种出让方式，当土地使用权到期或国家提前收回土地使用权时应怎么处理？ 回答：国有土
15、地使用权的出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。 当土地使用权到期或国家提前收回土地的时候： （1）在土地出让年限期满后，使用者需要继续使用该土地。此时，土地使用者要提前一定时间申请续期，除非是由于社会公共利益的需要而收回土地，国家应该批准土地使用者的续期申请，这时要再次签订国有土地使用权的出让合同，受让方依照规定再次支付出让金。（2）在出让期限满前土地使用者不申请续期或者申请没有获得批准。这时土地的使用权由国家无偿收回，原来的出让合同所载明的权利义务关系终止。 （3）在特殊情形下，国家可以提前收回土地使用权，即“社会公共利益需要”情形。 （4）土地灭失，土地使用权终止，国家不承担因此给土地使用者带来的损失。 为什么要进行房地产开发的可行性研究，可行性研究的内容有哪几部分？回答：房地产开发的可行性研究的主要任务就是要保证决策的科学性、合理性和可行性，为开发活动指明方向，提高项目决策成功率，提高项目的经济效益。其作用体现在：可行性研究就是项目审批；投资决策；项目筹资；开发商与有关各方商谈合同、签订协议；编
