集体建设用地使用权审批程序分析

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1、集体建设用地使用权审批程序一、 农村集体建设用地的使用范围：（一） 概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二） 使用范围1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括：（1） 乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地（2） 村办企业使用属于本村所有的土地（3） 村民组办企业使用本村村民组所有的土地（4） 个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡（

2、镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有

3、建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。3、申报条件：（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员;（2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的；（3）符合乡（镇）土地利用总体规划；（4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业；（5）符合省（市、区）规定的用地标准4、受理依据：（1）中华人民共和国土地管理法（2）中华人民共和国土地管理法实施条例（3）中华人民共和国城乡规划法对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料

4、不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。5申报材料：（1） 用地单位（人）申请书（2） 企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3） 发改委立项批复（4） 建设项目可行性研究报告（或项目建议书）（5） 村委会签定的用地协议书（6） 村民同意签字（7） 土地权属证明材料(集体土地使用权证书复印件)（8） 土地勘测定界图（9） 平面布局图6、办理程序：受理、审查、审批（上报）、告知（1）用地单位的项目用地申请（2）建设项目使用集体土地申请审批表（3）工商营业执照或身份证件或村（乡镇）集体经济组织机构

5、代码证复印件（4）发改部门批准的立项(核准)文件(5)规划部门批准的规划意见书及相关图件（6）国土部门建设项目用地预审意见（7）拟占用土地1:10000土地利用现状图（8）乡（镇）土地利用总体规划图（9）拟占用土地勘测定界技术报告书和勘测定界图（10）法律、法规规定应提交的其他材料7、办理时限：接到有关申请材料后20个工作日审核、审批8乡镇企业使用农民集体所有土地的审批程序（1） 农村集体经济组织或建设单位持有关建设项目批准文件，向县、市人民政府行政主管部门提出建设用地申请。（2） 土地行政主管部门对建设用地按照国家有关规定进行审查后，按省、自治区的规定，报有批准权的人民政府批准。涉及占用农用

6、地的还应当先取得省级人民政府农用地转用审批。（3） 建设用地依法批准后，有县级人民政府土地行政主管部门通知申请用地单位，并组织实施。申请用地单位应当按照有关规定缴纳有关费用，并履行规定的开垦耕地的义务。（4） 工程竣工后，有县、市人民政府土地行政主管部门负责对建设用地及开垦耕地等情况进行验收，并办理土地登记，核发集体土地使用证申请使用国有建设用地的，按使用国有土地的有关规定办理。9乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地审批程序：（1） 由农村集体经济组织或者建设单位提出，经乡（镇）人民政府审核，向县、市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。（2） 土地行政主管部门按照国家有关规定对建设用地进

7、行审查后，按照省、自治区的规定报有批准权的人民政府批准。涉及占用农用地的，应当先行按照土地管理法的规定办理农用地转让手续。（3） 建设用地经依法批准后，由县、市人民政府土地行政主管部门通知申请用地单位，并组织实施。申请用地应当按照国家有关规定履行开垦耕地义务和缴纳有关费用等（4）工程竣工后，由县、市人民政府土地行政主管部门对建设用地和开垦耕地等情况进行验收，并办理土地登记，核发集体土地使用证。乡（镇）村公共设施、公益事业建设涉及占用国有土地的，按照使用国有土地的有关规定办理。10、乡镇企业用地的管理包括乡（镇）、村（或村民小组）两级集体经济组织举办的企业、农民集资联办的企业、农民个体企业以及农

8、民集体与其他单位和个人联办的企业使用本集体所有土地，农民集体组织应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，土地行政主管部门根据有关规定审查后，按各省、自治区规定的批准权限报批。涉及占用农用地的，应当先办理农用地审批手续。11、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的管理 乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地包括;乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公益事业、乡村道路、水利设施、防洪设施等。由农民集体经济组织或村民委员会提出，经乡（镇）人民政府审核后，向县级以上人民政府行政主管部门申请，按省、自治区规定的批准权限批准。涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批。使用其他集体

9、所有土地的，应当给予补偿或调换土地。使用农民承包经营土地的，农民集体经济组织应当给予安置。涉及到收回土地使用权的还应当给予补偿。二、 农村宅基地审批办法（一）农村宅基地申请报批程序1、 符合条件的村民向本集体经济组织提出申请2、 乡镇国土资源所工作人员现场选址勘察3、 申请人提交相关材料4、 乡镇国土资源所审核5、 乡镇人民政府审核6、 旗（县）国土资源局审核7、 乡镇土地资源所工作人员同有关部门人员放线定界8、 符合验收，发放集体土地使用证（二） 集体土地办证应提交的材料新建房屋1、户口或身份证复印件2、本人申请3、村委会证明4、建设用地审批表原地翻建1、户口或身份证复印件2、原集体土地使用

10、证旧证换新证1、户口或身份证复印件2、原集体土地使用证3、村委会证明。三、 临时用地管理简介（一）临时用地的概念临时用地是指为工程建设施工和地质勘察需要临时使用，在施工或者勘察完毕按规定交回的国有或者集体所有土地。（二）申报材料1、临时用地审批表2、临时用地单位营业执照复印件3、原土地权属证明材料4、村民同意花名表，临时使用土地合同5、勘测定界技术报告和勘测定界图6、城市规划主管部门出具的同意使用临时用地的手续（城市规划区内的）7、旗、县国土资源部门要求提供的其他相关材料（三）临时用地审查的主要内容乡镇国土资源所初审的内容1、是否符合临时用地使用条件2、是否有村民签字3、是否签订了临时用地使用

11、合同4、城市规划区的临时用地是否有规划部门规划许可5、用地范围是否明确6、临时用地占用耕地期满后恢复种植的措施是否可行四、 临时用地审批程序（一）临时用地单位提出临时用地申请（二）经城市规划部门许可（城市规划区内的）（三）临时用地单位与土地所有者或者使用者就临时用地的补偿和使用后土地恢复等事项达成协议，签订临时用地合同（四）乡镇国土资源所对临时用地申请进行初审（五）旗县国土资源部门对临时用地申请进行审核、审批（六）临时用地单位按照合同约定向临时是用土地的所有者或者使用者支付临时用地的补偿（七）缴纳土地复垦保证金（八）临时用地单位按照批准的用途和期限合理使用土地。试用期满，按照规定将临时使用的徒

12、弟交回原土地所有者或者使用者。临时用地单位应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。五、 临时用地的使用规定（一）不得改变原土地权属性质和用途（二）必须给予土地的所有者或者使用者经济补偿（三）不得修建永久性建筑物（四）使用期限一般不超过2年（五）使用期满后，恢复土地的原用途，并及时交还土地。六、 农村集体建设用地使用权的原则土地管理法和土地管理法实施条例对乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅等使用农民集体建设用地的原则明确规定。2007年，国务院办公厅下发了关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，对农村集体建设用地管理的法律和政策再次进行了重申，要求使用集体建设用

13、地，必须遵循以下原则；（一） 土地用途管制原则。 土地用途管制制度是是最严格土地管理制度的核心，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。 兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划。乡(镇)土地利用总体规划是集镇、村庄建设用地的最高准则，一切建设用地都必须服从，即只能使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，不得使用规划中确定的农用地。（二）依法批准原则。土地管理法等法律规定的规定，农村集

14、体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，必须符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，并纳入建设用地年度计划管理；涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续，用地规模必须符合有关企业用地标准。也就是说，不论是乡镇企业、公共设施、公益事业还是农民宅基地，都必须依法取得批准。否则都被视为是非法占地。（三）、集体建设用地总量控制原则。原则上，农民集体建设的规模不得再扩大，如需扩大规模或占地用耕地，可以对农村土地进行整理，增加有效耕地面积。依照土地管理法实施条例，土地整理新增耕地面积可以折抵用于建设占用耕地的补偿，但不得折抵为建设用地指标，扩大建设用地规模。七、 集体建设用地管理的法律规定（一）物权法第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。（二）土地管理法规定农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除耕地外，农民集体所有的土地只能用于乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。因此，从上述法律上看，集体建设用地使用权还不能直接入土地市场。近几年来，我国土地制度不断深化，国务院先后出台了一系列涉及农村集体建设用地的规定，明确提出要研究探索集体建设用地使用权进入市场。按照国家政策要求，积极开展集体建设用地流转试点。