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1、2010年物业管理师技能模拟试题1、 物业管理对物业的基本要求？227 物业管理对物业的基本要求，不仅是从物业交付使用后便于管理的角度考虑，更要从业主和使用人的角度考虑。具体要求有： 1）、物业的设计要“科学、合理、适用、美观”，并要方便维修和养护。 2）、建筑质量要好减少使用成本。 3）、设施齐全，能为使用人提供多种服务。 4）环境优美、安全、舒适。 5）、为物业管理提供必要的设施。 2、 物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作？228 1）、人员准备，综合素质高。 2）、资料准备，对方的资料和法规。 3）、设备准备，车辆、器材。 4）、资金准备。 3、 规划设计阶段的工作应该注意反映
2、那些问题？232 1）、配套设施的完善问题。 2）、水电供应容量问题。 3）、安全保卫系统。 4）、垃圾处理方式。 5）、高层建筑物外观的清洁问题。 6）、消防设施问题。 7）、物业管理需要的设备问题。 8）、对建筑材料得意见。 9）、其他问题。 4、 物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督？232 1） 监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。 2） 监督建设工程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。 3） 监督物业附属设施设备的配套建设过程。 4） 监督特殊附属设施设备的建设过程。 5、 拟管项目全面情况调查研究的主要内容？232 1） 项目的位置。 2） 项目的面积。 3）
3、项目建筑情况。 4） 配套交通状况。 5） 消防、安保、清洁等设施状况。 6） 项目性质及特色。 7） 政府的支持、扶持和介入程度。 8） 开发商的背景。 9） 周边环境状况。 6、 竟标项目进行全面调查的主要内容，从什么渠道得到信息？236 1） 派人实地考察。 2） 从新闻媒介收集信息。 3） 向政府有关部门了解。 4） 其他途径。 7、 怎样对住区人员自然状况进行分析？236 1） 总人数，它决定需求的总体规模。 2） 性别，不同性别具有需求的差异性。 3） 年龄，不同年龄段有需求的特殊性。 4） 职业和学历，这决定了需求的种类和档次。 5） 民族，不同民族的生活习惯各异。 6） 经济收
4、入，收入水平直接决定需求水平。 8、 我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析？236 1） 按需求的对象分为物质需求和精神需求。 2） 按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需求。满足需求弹性小的公共设施是必须的，满足弹性大的公共设施应从实际出发，注意提高其效益。 3） 按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求。 4） 马斯洛的需求层次划分法：生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。 5） 人的需求是由低级向高级不断发展。 6） 既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。 9、 怎样分析用户需求特性？237 1） 对象性，人的需求总是指向某种物品和事物的，管区的各种设施越能满足人们的需求，就越能激
5、发人的需求。 2） 条件性，人的需求是在一定条件下产生的，最主要的条件是购买能力。 3） 欲求性，需求一旦产生就会形成一种欲望，进而产生消费动机。 4） 关连性，前一种需求得到满足，后一种需求就会产生。 5） 反复性，有些需求会产生周而复始的现象。 6） 选择性，对品种或地点的选择。 10、 如何进行对竞争对手企业情况的调查？237 1） 竞争对手总体情况调查，对手有多少，分布如何，具体竞争对手是谁？ 2） 竞争对手能力调查，资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。 3） 竞争者成功的奥妙。 4） 本企业与之竞争成功的机会有多大。 11、 拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作？ 1） 组建
6、工作班子。 2） 对人员进行培训。 3） 准备经费。 4） 准备设备。 5） 准备相关资料。 12、 物业管理方案包括哪些内容？240 1） 物业管理档次，物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础，管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。 2） 物业管理服务的标准，物业的类型、功能、和档次决定物业管理服务的项目和质量标准。 3） 物业管理财务收支预算，物业管理是有偿的服务与管理，物业管理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标准。 13、 物业管理方案的基本结构？241 1） 项目管理的整体设
7、想与策划。 2） 管理模式，包括：运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、信息反馈处理机制。 3） 人力资源管理，人员的配备、培训、管理。 4） 规章制度建设，规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化管理。 5） 经营管理指标，经营、管理指标承诺及采取的措施。 6） 社区文化建设与社会服务。 7） 财务管理及经费收入测算。 8） 日常管理。 9） 物业维修养护计划和实施。 14、 制定物业管理方案的主要步骤？ 1） 成立机构、培训人员。 2） 准备经费、设备、资料。 3） 项目、使用人需求、竞争对手调查。 4） 研究分析调查资料。 5） 确立管理档次、管理目标。 6） 确立主要措施和服务管
8、理项目。 7） 经费预算。 8） 草拟方案文本。 9） 向专家顾问咨询。 10） 送公司领导审阅。 11） 修改、研讨、可行性研究。 12） 定稿、实施、反馈。 15、 制定物业管理方案的主要方法？242 1） 经理意见法。经理意见为主，征求意见为基础。 2） 内部征询法。广泛征求意见，综合归纳后制订。 3） 学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。 4） 专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订。 5） 综合制定法。综合运用以上四种方法制定。 16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容？245 1） 员工管理条例：劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，企业奖
9、惩制度。 2） 各部门的职责范围：办公室、财务部、管理部门、服务部门。 3） 员工岗位责任制：经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。 17、 建立物业管理企业外部制度，应该从哪些方面着手建立？251 1） 物业接管验收规定。 2） 楼宇入住规定：入住通知单书，收楼须知，入住手续书，入住合约。 3） 物业管理合约：明确业主、开发商、管理者的权利与责任，明确对物业公共部位及公共设施的管理，对物业损坏无法正常使用的规定，管理费用的规定，法律责任和其他事项。 4） 住户手册：居住区概况与管理，业主须知，日常管理与维修，物业管理条理，综合服务和有关部门电话号码。 5） 住宅区房屋及设施接代管制度：
10、对接管范围、标准程序的规定，对房屋代管权责的规定。 6） 房屋管理服务制度：房屋维修养护规定，房屋装修管理规定。 7） 住宅区管理规定：治安消防车辆，卫生绿化，楼宇市场管理，禁止违章。 8） 业主公约和业主委员会章程。 18、 制定物业管理制度的程序？ 1） 研究所管物业的实际情况。 2） 研究业主及使用人的全面情况。 3） 正确评价本企业现状。 4） 学习有关政策法规，借鉴外企业经验。 5） 形成规章制度条目及思路。 6） 分头草拟，征求意见，讨论修改。 7） 定稿-批准-执行。 19、 业主公约其法律依据？ 1）民法通则规定：不动产的相林各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理
11、的原则，正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。 2）建设部城市异产毗连房屋暂行规定：所有人和使用人对公用的部位和设施，应共同合理使用并承担相应义务。 20、 业主公约的特点？261 1） 公约的主体是全体业主。 2） 公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。 3） 公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务，既有法律规范又有社会公德的内容。 4） 公约经业主签约，大会审议通过，对全体业主和使用人都具有约束力。 5） 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。 21、 业主公约的主要内容？262 业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。业主大会可根据本物业区域的
12、实际情况进行修改补充，经业主签约或业主大会通过后，上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有： 1） 物业的名称、地点、面积及户数。 2） 公共场所及公共设施状况。 3） 业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。 4） 业主使用公共场所及公共设施的权益。 5） 业主参与管理和监督的权利。 6） 各项维修，养护和管理费的交纳。 7） 业主应遵守的行为准则。 8） 违约责任及其他有关事项。 22、 业主公约订立的原则？262 1） 合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。 2） 集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。 3） 民主性原则。通过业主大会的形式订立，反应全体业主的利益和
13、要求。 23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行？ 1） 组织人员学习有关政策法规，研究“示范文本”。 2） 结合实际情况，依照“示范文本”制定公约草案。 3） 公约草案提交业主大会讨论修改。 4） 业主大会通过。 5） 业主签字，业主公约生效。 24、业主公约和物业管理公约有什么区别？265 二者约束的主体不一样。 在物业管理中，用来约束主体行为的公约有业主公约和物业管理公约。业主公约的主体是全体业主，物业管理公约的主体是业主、使用人、物业管理经营者。因此，违反公约行为一般分为三种： 1） 业主违反公约。 2） 使用人违反公约。 3） 物业管理公司违反公约。 25、装修时违反公约的行为界定
14、？265 装修时违反公约的行为有： 6） 随意改动房屋结构，拆出承重墙，改变水电气管线走向。 7） 外墙任意添装防护栏和晾衣架。 8） 装修时违章使用或损坏公共设施设备。 9） 拒绝交纳装修垃圾清运费。 26、搬迁时违反公约的行为如何界定？ 搬迁时违反公约的行为有： 1） 占用或损坏公共部位和设施设备，违章使用电梯等设备。 2） 不按规定时间搬迁，妨碍滋扰他人。 3） 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。 27、日常违反公约的行为怎样界定？265 日常违反公约的行为有： 1） 违规转租房屋。 2） 不执行业主大会决议。 3） 拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。 4） 任意搭建放置自用设
15、施。 5） 违章使用水电气和电梯设备。 6） 占用或损坏公共部位和公共设施。 7） 随意堆放杂物，丢弃垃圾和高空抛物。 8） 违规存放易燃易爆等危险品。 9） 践踏占用绿化用地。 10） 乱设摊点、广告牌。 11） 随意停车，噪声扰民。 12） 违规饲养家畜家禽。 28、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面？266 1） 物管人员要加强责任心，认真履行岗位职责。 2） 各部门负责人经常检查员工是否到位，及时发现并处理业主或使用人的违约行为。 3） 提高业主和使用人自觉遵守公约的意识，建立有效的监督机制，认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。 29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性？违反了公约或管理制度应如何正确处理？267 1） 公约与管理制度的共性有：1目的相同，都是为了维护物业的完好及正常使用。2实质内容相近
