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1、第一章 资产（二）投资性房地产的取得1.外购的投资性房地产 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。借：投资性房地产 贷：银行存款2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量银行存款等投资性房地产在建工程等自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。其会计处理如下图所示。 发生的支出达到预定可使用状态 （三）投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
2、。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【例题104判断题】企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不得采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（ ）【答案】【解析】企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【例题105多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。 A不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B满足特定条件时可以采用公允价值模式C同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD【解析
3、】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（1）计提折旧或摊销借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（2）取得租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入（3）计提减值准备借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备减值准备一经计提，在持有期间不得转回。【例199 】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。当年12月，这栋办公楼发生减
4、值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1000万元，以前未计提减值准备。甲公司应编制如下会计分录：（1）计提折旧每月计提的折旧：12002012=5(万元)借：其他业务成本 50 000贷：投资性房地产累计折旧 50 000（2）确认租金借：银行存款（或其他应收款） 60 000贷：其他业务收入 60 000（3）计提减值准备：借：资产减值损失 1 000 000贷：投资性房地产减值准备 1 000 0002.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为
5、基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。【例题106判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（） 【答案】【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。【例 1100】 甲企业为从事房地产经营开发的企业。2008年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开
6、发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始使用，写字楼的造价为1000万元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为1200万元。甲公司采用公允价值计算模式。 甲企业应编制如下会计分录：（1）2008年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产成本 10 000 000贷：开发成本 10 000 000（2）2008年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产公允价值变动 2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 0003.投资性
7、房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（四）投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房
8、地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。1.采用成本模式计量处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。【例1101 】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公
9、司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为14 000万元，已计提折旧1000万元，假定不考虑税费等因素。甲公司编制如下会计分录：（1）收取处置收入借：银行存款 150 000 000 贷：其他业务收入 150 000 000（2）结转成本借：其他业务成本 130 000 000 投资性房地产累计折旧 10 000 000贷：投资性房地产写字楼 140 000 0002.采用公允价值模式计量处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额
10、，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转（教材没有介绍）。【例1102】 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙公司已经用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为12 000万元，公允价值变动为借方余额1000万元。假定不考虑营业税等税费。甲公司应编制如下会计分录：（1）收取处置收入借：银行存款 150 000 00
11、0 贷：其他业务收入 150 000 000（2）结转处置成本借：其他业务成本 130 000 000 贷：投资性房地产写字楼（成本） 120 000 000 写字楼（公允价值变动） 10 000 000（3）结转投资性房地产累计公允价值变动借：公允价值变动损益 10 000 000 贷：其他业务成本 10 000 000第七节 无形资产及其他资产 一、无形资产 （一）无形资产的概念和特征1.无形资产的概念无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。2无形资产的特征（1）不具有实物形态（2）具有可辨认性（3）属于非货币性长期资产【例题107判断题】无形资产是指企业拥有或控制
12、的没有实物形态的非货币性资产，包括可辨认非货币性无形资产和不可辨认无形资产。（ ） 【答案】【解析】无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。如商誉不属于无形资产。（二）无形资产的内容无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。 （三）无形资产的核算为了核算无形资产的取得、摊销和处置等情况，企业应当设置“无形资产”、“累计摊销”等科目。1无形资产的取得无形资产应当按照成本进行初始计量。企业取得无形资产的主要方式有外购、自行研究开发等。取得的方式不同，其会计处理也有所差别。（1）外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产
13、达到预定用途所发生的其他支出。企业购入的无形资产，应按实际支付的成本，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目。（2）自行研究开发的无形资产企业内部研究开发项目所发生的支出应区分研究阶段支出和开发阶段支出。研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性有计划的调查；开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。企业应当设置“研发支出”科目，核算企业进行研究与开发无形资产过程中发生的各项支出，按照研究开发项目，分别以“费用化支出”与“资本化支出”进行明细核算。企业自行开发无形资产发生的研发支出，不满足资本化
14、条件的，借记“研发支出费用化支出”科目，满足资本化条件的，借记“研发支出资本化支出”科目，贷记“原材料”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。研究开发项目达到预定用途形成无形资产的，应按“研发支出资本化支出”科目的余额，借记“无形资产”科目，贷记“研发支出资本化支出”科目。期(月)末，应将“研发支出费用化支出”科目归集的金额转入“管理费用”科目，借记“管理费用”科目，贷记“研发支出费用化支出”科目。内部研究开发费用的会计处理图示如下：研发支出研究阶段开发阶段计入当期损益符合资本化条件的，计入无形资产成本不符合资本化条件的，计入当期损益【例1104 】甲公司自行研究、开发一项技术，截止2008年12月31日，发生研发支出合计2 000 000元，
