【精选】无锡蠡湖恒大项目可行性研报告汇报总纲

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1、1无锡恒大蠡湖地块可行性研究报告总纲2#C 地块可行性研究报告一、项目背景2#C 地块位于太湖大道鸿桥路交界的西南侧。是由昔日地王占地 1650 亩的原蠡湖二号地块分割而来，蠡湖二号地块曾经在 2005 年由澳大利亚默维克仲圣地产有限公司以 32 亿的高价拍得，但是之后由于该集团经营不善，资金链濒临断裂，无力兑现开发承诺，故蠡湖 2 号地块被政府重新收回，考虑到超大面积开发带来的种种弊端，政府将 2好地块划分为 4 块面积较小的地块， 2#C 地块是其中靠近蠡湖的一块优质用地。原蠡湖二号地块是无锡自 2001 年实行土地招标拍卖以来最大最好的地块，未来绝少再有这么大、位置这么好的地块。其地理位

2、置优越，占地面积大，周边各项基础配套设施完善，区域内生态环境优良，具有很高的综合开发潜力。而其 1650 亩的土地面积和当时（2006 年）32.05 亿元的受让金额均为无锡史上之最，成为无愧的无锡地王。二、区位分析地块所在的蠡湖新城，位于无锡的西南部，东起蠡湖大道，北至太湖西大道，西、南邻蠡湖，规划面积约 6 平方公里。蠡湖新城包括建成一个开放中央公园、沿湖旅游服务区、中央步行街、城市生活居本案地块蠡湖新城板块2住区组成的高品质的湖滨居住社区。 交通条件：距离市中心 6 公里，距城市新中心太湖广场 5 公里，距离成熟生活区河埒口 2 公里。主干道太湖大道一端接通太湖广场快速通达市中心，一端连

3、接环太湖公路随时悠然出行风景区。 商业配套：成熟的河埒口、太湖广场商圈，近在咫尺的湖滨路商业街，魅力万科城的华润万家超市、奥林花园的家乐福超市、湖滨壹号的欧尚超市等周边商业配套必使社区发展更加成熟，蠡湖商圈的形成指日可待。 景观文化资源、：蠡湖之光、蠡湖公园、太湖之星摩天轮、百米高喷、无锡大剧院、湖滨饭店、金融中心、新体育中心、未来地铁枢纽，6 平方公里的蠡湖新城正在成型。这是一个先建城，后移居的板块。它靠山面湖，是无锡的一块不可多得的风水宝地，接近市区，交通便利，同时又处在景区，人文及自然景观极为丰厚。无锡“城市南移”世纪大规划的逐步推进，作为太湖的一部分，蠡湖地区已成为锡城高尚住宅区最为集

4、中的地区之一，区位价值和潜力不可估量。三、周边市场分析1、区域市场描述 滨湖区是无锡整体市场的主力供应区域从 CRIC 统计的数据来看，09 年 1-11 月区域市场共新增供应 109.39 万平方米，较 08 年同期的 158.31 万方大幅下滑30.09%，但仍居无锡各区的首位，依旧是整体市场的主力供应区域。 滨湖区荣登区域成交榜首，价格屡创新高09 年 1-11 月区域市场商品住宅累计成交 186.66 万方，较去年同期 64.37 万方大幅上涨 189.99%，取代了 08 年区域状元惠山区，荣登区域成交量榜首。受蠡湖公馆、蠡湖尚都等项目的热销，区域均价在 6 月突破 9000 元/平

5、方米大关，在 7 月创下 9871 元/ 平方米的高点，成交均价不断走高。 整体区域呈现供不应求的态势09 年 1-11 月，滨湖区商品住宅供应量较去年同期大幅下滑，成交量则出现暴涨，使得 09 年区域市场商品住宅的供求比较高。09 年多个月的供应量均低于成交量。 梁溪河、太湖新城两板块分庭抗礼从成交量来看，梁溪河板块以 42.72%占据各版块之首，区域内万达广场、瑜憬湾等项目的热销助推成交量高居第一。太湖新城板块依靠超级大盘太湖国际、万科魅力城的拉动下，成交量位居第二。马山板块、蠡湖新3城板块以 9.6%和 5.63 位居第三和第四。2、土地情况09 年无锡全市的土地供给量达到 500 万方

6、左右，但与往年相比并不在高位，仅为 06年高位时的一半水平。相比较其他区域，由于其周边都是景区，蠡湖板块的土地出让一直较少，但去年的土地市场最引人注目的土地就是原蠡湖 2 号地块其中一块地被绿城集团以“29亿 元的高价购入，荣登无锡“09 年地王” 。该地块占地面积达 22.26 万平米，最终溢价率为 83.54%，最高楼板价为 6513.43 元/ 平米，整个地块被划分为四个板块,土地用途规划有商办+ 居住,供地条件为净地。地块名称 位置 性质规划面积容积率起拍价（万元）成交价 成交日期 竞得人本案地块 绿城地块4XDG-2009-41 地块太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西商住334 亩

7、 2.0 158000 290000 09/8/7 绿城集团 作为 09 年无锡最重要的地块，最终由绿城竞得并成为 09 年度地王，可以说是名至实归，从目前地块周边整体的定位来看，主要是以中高端的别墅和高层产品为主，作为由高端物业打造专家绿城来开发，对于区域整体房地产市场的品质提升是个极大的利好。该地块规划内涵盖了众多商业设施，对于周边配套将起到一个较大的弥补作用，对于整体蠡湖版块的商业氛围起到促进作用。目前地块为净地，按照绿城以往的开发速度，最晚 2011 年就会推出市场，按照楼板价来计算，未来该地块的上市价格至少达到 13000-14000 元。 本案紧邻绿城地块，又同属原蠡湖 2 号地块

8、，可以预见的是绿城的开发对于本案土地价值、开发品质的提升显而易见，既是一个极大的利好也是一个有力的竞争。相比绿城地块，本案的景观优势更加明显，在产品上可以更加充分的体现其景观的均好性，更易打造成生态型的豪宅社区。 附 09-10 年周边地块出让信息地块名称 位置 性质规划面积容积率起拍价（万元）成交价 楼板价 成交日期 竞得人XDG-2008-38 地块十里明珠堤与霞光路交叉口西北侧。商住135639 1.2 / 27000 6313 09/10/28 太湖明珠酒店XDG-2009-27 地块蠡湖大道与高浪交叉口西北侧。商办65706.7 2.5 31421 31421 1912 09/10/

9、28 周新建设XDG-2009-85 地块蠡湖大道与周新路交叉口西南侧。住宅225 亩 1.8 85304 154000 5703 09/12/31 保利集团XDG-2009-67 地块太湖新城贡湖大道东侧。商住办408 亩 3 59902 353000 4325 10/2/8 新都地产XDG-2009-94 地块观湖路与渔港路交叉口西北侧。商住230 亩 1.6 104125 130000 5298 10/2/8 上海金丰XDG-2009-95 地块青祁路与展西路交叉口西北侧。商办28 亩 1.8 11677 21000 6249 10/2/8 滨湖投资XDG-2009-96 地块梁青路与鸿

10、桥路交叉口东南侧。商办10 亩 6 9580 9580 2394 10/2/8 龙山商贸53、周边项目情况纵观蠡湖板块，向来是无锡本地人认为最适宜居住的区域。吸引了万科、绿城、融科、龙湖、顺驰、华润新鸿基等地产巨头纷纷抢滩，再加上地铁一号线的开工建设，带动区域楼市一热再热，促使房价一涨再涨，楼盘均价已破万元大关。瑜憬湾、山语银城、万科魅力之城、湖滨一号、太湖国际社区及顺驰天鹅湖等知名楼盘的进驻。使该区域迅速发展，且受到城市规划向南拓展，该区域版块价格大有直逼中心区之势。 地块周边主要项目分布图地块周边主要项目销售情况表项目名称 产品形态 总建面积容积率销售均价 销售情况湖滨一号 2 期高层公寓

11、、商业 72 万方 1.75 10000去年 9 月 2 期开盘，目前在售 3 房，无优惠蠡湖一号高层、洋房、别墅 71 万方 1.21 14000在售高层公寓，洋房还剩 2套，无优惠蠡湖国际公寓 高层公寓 6.3 万 2.85 9000 在售小面积精装修酒店公寓金域蓝湾 高层公寓 38 万方 2.5 18000主推 103 和 220 平，99 精致型销售良好仅少量房源润华国际大厦 办公 15 9.5 17000 在售 110-170 的办公楼蠡湖香榭高层、五星级酒店16.3 万（住宅 6.7办公 2.3 商业 3.9） 2.5 10000在售 90-140 的住宅，小面积房源所剩不多天安曼

12、哈顿 高层公寓 14.3 2.4 待定预计 6 月底开盘，首推190-260 的大户型公寓 从销售情况来看，该区域项目凭借名企的号召力、优良的产品品质和生态资源等，08-09 年整体的销售情况相当好。目前随着新政的出台，市场有些遇冷，但从购房者中意的区域来看，蠡湖版块仍是其购房的首选。6 从销售价格来看，板块均价由 08 年 6500 元/ 平方米上升至 09 年底突破 9000 元/平方米大关，进入 2010 年，大多数在售的项目均价都在 10000 元/平方米以上，万科的金域蓝湾以精致的产品和优越的地段，目前的售价已经飙升至 18000 元/平方米，成为无锡楼市的标杆。 从产品形态来看，蠡

13、湖公园沿线的基本以高端的别墅+景观高层为主，户型也基本以舒适型的两房和三房为主。主力面积在 100-140 平方米。 从客源层次来看，别墅产品以私企业主、长三角的投资客以及外商港商高端人群为主，高层住宅以当地的政府官员、企业高层管理、白领为主，涵盖了无锡中高端阶层的各个类群。随着轨道交通的实施和周边配套的完善，越来越多的客群将蠡湖板块作为其生活的第一居所。7四、地块条件分析2#C 地块北至太湖大道，南至中南西路，西隔环湖路邻蠡湖，东至鸿桥路，地块总占地面积 312 亩，容积率 2.2。地块西临蠡湖风景区，环境是周边地块中较为出色的一个。规划项目时可充分利用绿化及水体等景观环境资源，以景观均好性

14、为开发原则，该地块为蠡湖新城内不可多得的风水宝地。1） 项目经济指标地块名称 总占地面积 综合容积率蠡湖新城 2#C 地块 312 亩 2.22） 交通环境：公交线路：公交 1 路、9 路、85 路、315 路。3） 主干道：环湖路、蠡湖大道等景观主轴直通城市中心，鸿桥路、中南西路均为新建路，通达性良好。4） 周边配套：重点风景名胜蠡园、蠡湖公园，涉外五星级酒店湖滨饭店，各项目都配备了完善的商业配套。地块现状图示太 湖 大 道鸿 桥 路 中 南西 路 内部拆迁已经完成 地势较为平坦8地块周边图示 东面鸿桥路 北面工业设计园 北面太湖大道为景观主干道 西面紧邻的蠡湖公园 西面环湖路风景独特 周边

15、树林环绕9地块条件梳理：A. 太湖明珠的绝版地理位置，优美的滨湖景观资源。B. 良好的规划前景城市副中心、市级新政中心、商业 CBD、文化科技中心、体育中心。C. 畅通立体的交通网络对内 20 分钟直达中心商圈，对外高速公路与长三角紧密连接。D. 312 亩的规模体量，便于打造复合性高端物业。E. 紧邻绿城地王，地块价值容易形成联动，形成蠡湖板块的标杆。F. 周边名企扎堆，都是高品质复合型的大盘，未来同城竞争在所难免，对开发企业的运作能力有较高的要求。2#C 地块报价：2#C 地块土地价值基于几个基础：A. “09 绿城地王 ”总价 29 亿元，最高楼板价为 6513.43 元/ 平方米B. 2#C 地块较“绿城地王”更为优势的景观资源。C. 周边其他地块的出让价格最后对于 2#C 地块的报价为： 折合楼板价： 综上所述，我们可以看到 2#C 地块从出生开始就注定了是无锡历史上绝版的优质地块，经过这几年的开发以及政府“城市南移”世纪大规划的逐步推进，城市副中心、市级新政中心、商业 CBD 的逐渐形成使蠡湖成为无锡乃至长三角毋庸置疑的明星板块，成为人人向往的宜居之所。因此我们敢断定，2#C地块未来的潜力不可估量，和绿城地王一样，它会成为环太湖沿线上又一个标杆型的项目，又一个璀璨的明珠。