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1、n 当前文档修改密码：经济危机下中国大陆经营型物业管理模式分析 范如国（武汉大学经济与管理学院，湖北，武汉市 ）摘要：经济危机对物业管理产生了较大的影响，物业管理服务成本越来越高、能耗支出越来越大，企业利润减少，生存空间缩小。不过经济危机也为物业管理企业推行经营型物业管理模式、加强人才培养、增强企业社会责任、实施兼并重组、培养核心竞争能力提供了良好的契机。本文阐述了经济危机对物业管理的具体影响，对经济危机下中国大陆物业管理发展状况进行了SWOT分析，揭示了经营型物业管理模式的内涵和基本特征，最后从九个方面阐述了经济危机下发展经营型物业管理模式的策略。关键词：物业管理，危机，经营型，契机 Ana
2、lysis of Chinese Mainland Property Management Operation Style Under Economy Crisis Fan Ru-guo(Economy and Management School, Wuhan University, Hubei, Wuhan )ABSTRACT: Economy crisis gives rise of a deep influence on property management with cost rising, energy expending incrising, benifit decreasing
3、 and a small corporation surviving space. In the same time, economy crisis offer a good opportunity for property management corporation to implement operation style property management, train human resource, increase corporations social responsibility, foster core competition ability, carry through
4、merger and acquisition. The paper analyses material influences economy crisis bring on property management,gives a SWOT expounding, set forth the meaning and characters about operation style property management model, analyse nine strategies about developing operation style property management model
5、 under economy crisis.Keywords: Property management, Crisis, Operation Style, Opportunity前言2008美国的次贷危机（Subprime Mortgage Crisis）延宕至今已从美国发展到全球，从发达国家传导到新兴市场国家,从金融领域扩散到实体经济领域,给世界各国经济发展带来严重影响，引发了全球的金融动荡及经济危机。预计2009年全球经济增长率为2.2%，发达经济体经济2009年将下降0.3%，其中，美国经济将负增长0.7%，欧元区两个主要经济体德国和法国将分别负增长0.8%和0.5%。受金融危机的严重影
6、响，一些大企业出现问题之后，不可避免地会带累中小企业的发展。物业管理企业作为低层次产业链条组合行业、微利行业，在这场经济危机中自然也不能独善其身。随着经济危机对物业管理行业逐步产生更为深远的影响，物业管理服务成本将越来越高、能耗支出越来越大，从而致使物业企业利润减少，企业生存空间缩小。覆巢之下无完卵，在当前金融危机爆发形势下，中国大陆物业管理行业会受到怎样的影响？中国大陆物业管理企业又该如何分析当前发展形势、制定应对策略呢？最重要的，又如何在危机中寻找机遇，获得更大的发展？所谓“危机”，意味着危中有机，如果处置得当，风险可化为机遇，物业管理行业也是如此。当前不乐观的经济形势，正好突出了物业管理
7、在人才培养、企业的社会责任、实施专业化管理、推行经营型物业管理模式方面的重要性，为物业管理行业加强人才培养、实施兼并重组、强调企业的社会责任、物业管理的产业化提供了良好的契机。化“危”为“机”，可以为物业管理注入新的积极发展要素，拓宽物业管理的发展。 一、经济危机对中国大陆物业管理行业的影响经济危机对中国大陆物业管理行业带来了较大的影响，其主要表现在以下两个方面：第一，房地产市场的动荡对物业管理企业的经营产生的影响。物业管理作为房地产整个链条中的最后一环，离不开房地产业的发展。进些年来，中国大陆的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产
8、投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。但在金融危机背景下，房地产市场由于受资金链影响，房地产商开发的、能推出的高品质的楼宇在减少，推出的周期在延长。由于金融危机对房地产企业的直接冲击，对物业管理企业也造成直接的影响。房地产市场的动荡对物业管理企业的经营会产生明显的影响，主要表现在：市场需求的减少，项目的市场化竞争会更加激烈；利润下降、企业的生存压力越来越大；服务品质的下降，投诉的增多，企业的品牌受到影响。而低价格竞争、无序竞争使物业管理市场难以健康发展，造成行业经营微利或亏损，后继乏力。现有的地产开发模式如银行信贷下的滚动式开发，如果市场疲软、银行授信额度减少、产品销售不好，物业服务
9、企业赖以生存的市场需求就不高，只能维持现有项目服务的品质；在地产项目自身品质方面，楼宇的品质下降。交付项目的开发商往往基于成本的考虑，会遗留许多问题，从而增加日后物业服务企业的管理难度及管理成本。例如：物业的遗漏工程、马虎的工程、物业配套的设施设备、环境不匹配、与销售合同的承诺不一致，公用设施、设备维修专用基金未能落实等；在物业市场化竞争方面，物业市场化竞争会激烈的加剧，使企业的利润空间有限，随着物业管理成本提高，盈利空间遭到挤压，没有新的利润空间，物业管理行业的两极分化更为严重。在房地产市场持续低迷的状态下，住宅、商业物业销售受阻，发展商或是放缓了开发的步伐，或是停工。据全国工商联房地产商会
10、的数据统计，2008年年初到现在，中国大陆开工面积达到24亿平方米，但销售面积只有4亿平方米，到年底最多实现5亿平方米。开发商资金吃紧、资金链断，烂尾楼也会成倍增加。如此会造成物业管理市场的萎缩，对于物业管理市场来讲，拓展的步伐会放慢下来，对于那些已经签约项目的按时交付也会产生重大影响。虽然中央财政新增9000亿元保障房投资，会给一些物业服务企业带来新的商机，但同时也会挤压商品房的投资，而经济适用房物业管理费比商品房要低，物业服务企业的利润空间也会受到挤压。以北京市为例。据北京中原三级市场研究部的2008年租赁成交数据显示，2008年北京市中高档二手商品房的各居室租赁仍以一、二居小户型为主，其
11、中一、二居室租赁分别占成交总量的39.86%、40.23%，三居和四居占比为17.34%和2.57%（见下图1）。从数据中我们可以看出，一、二居室的小户型仍占领08年中高档二手商品房租赁成交的大多数，分析其原因，主要是小户型面积小，租价低，而且租赁相对方便。而与2005年以来的几年相比，2008年北京市各月一二手房成交量明显低于往年（见图2）。 图1 2008年北京市中高档二手商品房租赁成交比例图数据来源：北京中原三级市场研究部图2 2005-008年北京市各月一二手房成交曲线图数据来源：北京中原三级市场研究部2008年北京市中高档二手商品房租赁人群以外省市个人为主，其成交量占到全年租赁总量的
12、61.51%，其次为本市城镇居民、外国个人和华侨、港澳台同胞，其占比分别为27.12%、5.87%和1.61%（见下图3）。由于200年北京奥运会的举办和下半年全球经济危机的蔓延影响，租赁人群的变动除了传统的人员流动外，还出现了一些新的特点。图3 2008年北京市中高档二手商品房租赁人群比例图数据来源：北京中原三级市场研究部下半年经济危机影响租赁主体人员变动和经济收入变化，毕业生租赁人群明显减少。下半年经济危机席卷全球，许多的大小企业都纷纷采取“裁员”、“减薪”、停止或减少招收新入职人员、缩减开支等措施来应对，这种种措施使得北京市租赁主体的人员流动和经济收入发生着变化，一些离职人员工作的变动也
13、将影响其租赁合同到期后合同的续签；减薪后经济收入减少会影响一些租客转向一些租价较低区域、或转而采用合租的方式等。特别是毕业生们面临严峻的就业形势，找工作难，推迟离校时间，求租人群就相对减少；这些变化都将会影响到租赁市场的供需变化。2008年10月北京中高档住宅的租金价格出现了年内的首次下跌，环比下浮0.63%，与此同时，租赁成交量也下跌了9.12%，而11月、12月租赁市场也均以价量同跌收场。第二，对于不同类型的物业项目来说，影响的程度各有不同。当经济下行时，在短期内对大多数商业物业的租赁都会是负面影响，但业态不同所受影响不同。商业物业一般主要分为写字楼、零售、工业、酒店、公寓等几大类别，每一
14、个大业态下面又有一些具体的细分类，针对的目标客户不同，其需求受经济的影响也不同。住宅、公共、政府物业管理，短期内应该不会有太大的影响，金融风暴下，人们会减少一些不必要的开支，但由于物业管理已经融入到人们日常生活之中，成为人们须臾不能离开的组成部分，业主还不至于宁可忍受着没有清洁、没有绿化的污浊、担着没有安全的危险，而拖欠或干脆以经济不景气为理由拒交物业管理费。公共物业如医院、学校和政府机关、部队物业的管理费用大部分来自政府财政拨付，暂时也不会有拖欠的问题。而对于以管理工业区、科技园区和商业写字楼的物业服务企业来讲，影响就会更大一些。例如，深圳大旺村原来有1400多个家庭作坊式的企业3000多套
15、出租房空置了六成。据深圳市贸工局统计，2008年上半年，深圳宝安、龙岗两区厂房闲置面积均超过100万平方米。从2008年6月份开始，深圳写字楼的租金水平已连续4个月呈下跌趋势，而且每个月的跌幅都在逐步扩大，9月份环比又下跌了4.31%。由于企业的倒闭或无法正常经营，原来在业主与租户签订的物业租赁合同中约定的由租户缴纳管理费的，可能会出现租户逃避管理费的情况。由于企业或商户的承租能力下降，工业厂房、写字楼空置率升高，业主在减租吸引客户的同时会要求物业服务企业减免物业管理费。业主物业管理费的拖欠和减免对于那些管理类型较全，规模较大的物业服务企业问题不大，但对于管理类型单一且规模较小的公司，此种状况
16、如长时间地持续下去，将对其产生不小的压力。另外，由于企业的倒闭或停产，厂房和商业写字楼的空置，人流、物流大幅度下降，直接会导致停车场的收入锐减，同时对于物业服务企业自营的给业主和租户提供的商务服务、如打字、复印、物流、餐饮、票务、人力中介、房屋中介等收入也会不同程度的减少。二、经济危机下中国大陆物业管理发展的SWOT分析SWOT分析指的是优势(Strengths)、弱势(weaknessEs)、机遇(Opportumties)、威胁(Threaten)的分析。在经济危机下，中国大陆物业管理发展的SWOT表现为：（1）优势：面临全球经济危机影响的中国大陆物业管理行业，其优势是物业管理市场的需求巨大，初步形成具有独立
