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1、n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料2007年成都写字楼市场调查报告2007.11目 录一、成都房地产宏观市场最新情况分析 310页二、成都商业、商务写字间市场最
2、新市场情况分析 1118页三、项目所在区域“跳伞塔科华北路红瓦寺”商业带商业、商务写字间最新市场情况分析1929页四、写字楼消费市场调查分析3055页附件一：成都市甲级、乙级写字间情况说明一览表5660页附件二：项目可比竞品成都典型乙级写字楼情况一览6168页一、成都房地产宏观市场最新情况分析2007年1-8月，成都房地产市场供销两旺；中小户型住房供销量增长迅速，90平方米以下住房占比不断提高。受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，2007年需求仍然旺盛，无论商品房还是二手房、住宅还是非住宅、五城区还是郊区（市）县，成交量都明显放大；房价也稳步上扬，但涨幅有所回落，由于五
3、城区供应充分，房价涨幅得到有效控制。1、商品房供应量大幅增长，五城区增长幅度更大。1-8月，全市商品房新增供应1837.62万平方米，同比增长35.0%；其中商品住宅新增供应1558.46万平方米，同比增长41.0%。其中7-8月份新增供应商品住宅475.63万平方米，月均比前六个月高出31.8%。同期，五城区商品房新增供应989.30万平方米，同比增长54.1%；其中商品住宅新增供应800.52万平方米，同比增长64.7%。其中7-8月份新增供应商品住宅293.77万平方米，月均比前六个月高出74%。同期，郊区（市）县商品房新增供应848.32万平方米，同比增长17.9%；其中商品住宅新增供
4、应757.94万平方米，同比增长22.5%。其中7-8月份新增供应商品住宅181.86万平方米，月均比前六个月减少5.3%。 2、商品房市场需求旺盛。1-8月，全市商品房成交1743.79万平方米，同比增长42.4%；其中商品住宅成交1565.49万平方米，同比增长44.4%。其中7-8月份成交商品住宅556.89万平方米，月均比前六个月高出65.6%。同期，五城区商品房成交883.75万平方米，同比增长47.7%。其中：商品住宅成交763.28万平方米，同比增长50.6%。其中7-8月份成交商品住宅265.53万平方米，月均比前六个月高出60%。同期，郊区（市）县商品房成交860.03万平方
5、米，同比增长37.3%；其中商品住宅成交802.21万平方米，同比增长39.0%。其中7-8月份成交商品住宅291.36万平方米，月均比前六个月高出71.1%。3、五城区商品住房供需相对平衡，但郊区（市）县出现短期供不应求现象。1-8月，全市商品房、商品住宅供销比分别为1.054、0.996。同期，五城区商品房、商品住宅供销比分别达到了1.119、1.049，处于几年来的相对高位。虽然7-8月份五城区商品住房成交量大幅增长，但同期新增供应充分放量明显，使得当期供销比达到1.106，比上半年提高8.7%。同期，郊区（市）县商品房、商品住宅供销比分别为0.986、0.945。4、房价稳步上扬，涨幅
6、有所回落。受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价继续上涨，但8月涨幅有所回落。1-8月， 全市商品房成交均价为4071元/平方米，其中商品住宅成交均价为3981元/平方米。同期，五城区商品房成交均价为4827元/平方米，同比上涨9.0%；其中住宅成交均价为4721元/平方米。其中8月份商品住宅成交均价为5038元/平方米，涨幅比上月降低1.1个百分点。 5、非住宅供求状况1-8月，五城区新增商业用房供应58.57万平方米，同比增长5.1%；成交45.63万平方米，同比增长1%，今年内第一次变成正增长；当期供销比也降为1.28，较1-7月有所降低，从供大于求逐步逼近
7、供需平衡。同期，五城区新增办公用房供应31.01万平方米，同比增长51.3%；成交38.29万平方米，同比增长107.3%；当期供销比为0.81。 6、2007年上半年，成都写字楼市场回暖。2002、2003年两年的供不应求之后，2004年起成都写字楼供应量开始大幅度上升，三年增幅分别达到52.28、83.44、25.57。相应的，需求的增长速度和却远远跟不上供给，供销比不断上升，2006年全市销售面积甚至低于2005年，市场明显呈现出供过于求的趋势。然而，进入2007年以后，18月成都五城区新增办公用房供应31.01万平米，销售面积却高达38.29万平米，同比增长107.3。其成交量已经超过
8、去年全年的成交量，供销比0.81，自2004年以来首次出现了供不应求的局面。年份供应面积（万平米）销售面积（万平米）供销比200211.3715.310.74200316.2217.120.95200424.723.021.07200545.3137.681.2200656.932.021.782007年18月31.0138.290.8120022006年办公用房供销对比表二、成都商业、商务写字间市场最新市场情况分析（一）、成都商业市场最新情况分析1、商业形态由集中走向分散，社区商业和综合性商业将发展迅速。成都传统CBD商业区即天府广场与春熙路，不仅是成都的中央商业区，更扮演着整个西南地区商业
9、中心的重要角色。时尚百货、supermarket、步行街、精品专卖店“成都商业核心区”的称号当之无愧。但是随着城市扩建的加速，住宅大盘的开发和成熟，生活配套类的社区商业开始逐渐成为居家生活不可缺少的部分。成都各区域商业中心成为近期区域商业网点规划的政策下引发的新的商业地产开发热潮，这是城市进程化，商业由集中走向分散的必然趋势。2、外来资本巨头空降成都，市中心商业厮杀白热化成都房地产市场的发展速度越来越快，其最明显的特征莫过于地产大颚云集的密度越来越高。2007年，这样的势头再度被大大加强，并主要体现在商业地产的投资开发上。九龙仓在东大街的项目将会以高端商住占据地标位置，凯德置地也必将以大型复合
10、商业点燃人民南路的商业市场，力迅市中心项目据称将创造成都电梯高端商住单价新纪录，万达已经放话表示将在成都投资开发至少3家大型商业、地产大腕在成都商业地产投资开发上所表现出来的活跃异常，让沉寂数年的成都商业地产迅速升温，而市中心则表现得尤为明显。2007年以来，市区内具有商用性质的物业正以极快的速度诞生。随着中环广场的重新包装和新世界百货、时尚摩尔财富中心店等的开业，拉开了主商圈的风云战火，西武百货等顶级商业的开张使这个区域地产价值再度提升。加之刚刚亮相的伊斯丹百货、正熙国际商业、群光百货以及众多暗中布局春熙商圈的大型商业，成都城区主商圈的竞争将达到空前白热化的程度。3、专业市场开发将会逐渐集中
11、化、规模化、郊区化从成都市未来5-10年的城市规划来看，位于城市中的专业市场将会逐渐退出三环外，整个成都现有的专业市场，大部分将会面临一次洗牌重组的过程。而这些专业市场在进行重组时，会趋于集中化和规模化，并且市场细分还会进一步的深化。从目前市场上各类专业市场以及各个行业聚集地的商业中心来看，均未能完全满足市场需求。服装专业市场主要分布在荷花池区域，区域商家承受能力以及市场容量均已达到饱和，但是在其它区域仍有发展服装专业市场的可能性。农贸市场为2005-2006年市场新兴的专业市场形式，市场反应不错，不过农贸市场的产权问题，一直还是困扰这个专业市场的最大问题。目前成都市上规模上档次的农贸市场不超
12、过35个，造成居民生活极为不方便，农贸市场未来仍有发展空间。其它专业市场随着市场开发，区域逐渐饱和。4、开发商自留物业比例将增大随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，以及国家对产权式物业的控制逐步加强，一些比较大型的卖场开发商不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。除了这些大卖场，开发商在开发其它类型的商业地产时也更加慎重，现在开发商的融资渠道逐渐增多，商业地产自持比例将会开始增加。5、成都商业楼盘情况说明在调查中发现集中在市中心区域的商业项目多位大型的SHOPPING-MALL，其经营业态多为百货、休闲娱乐、影院、超市、特色高档餐饮等；租金方面，因口岸、商铺面积、楼层不一样
13、，单价相差较大，租金单价区间大致在30-500元/平米；而不同类型的专业市场根据产业特点则分布在特定区域，如以经营手机为主要业态的赛格广场位于市中心的太升南路手机商圈，以经营电脑产品的世界、数码广场则位于一环路上磨子桥IT商圈，其位置相对极好，租金也相对昂贵，租金单价区间在30-500元/平米；而集中在三环路以外的专业市场，如“八一家具城”，“富森美家居”，因位置相对较远，租金相对便宜得多。近年兴起的社区商铺，分布在刚刚建成的楼盘附近满足社区居民的生活需求，如：双楠小区内的美食、玉林小区内的服饰精品店，经营业态主要为餐饮、服饰、超市、干杂、茶房、美容院等等，因口岸位置不等，社区商铺面积相对较小
14、，面积区间集中在20-60平米之间，租金价格则集中在800-2000元/间。（二）、成都写字楼市场最新情况分析1、2007年，写字楼市场渐入春天今年成都的写字楼市场无论从供应还是需求上都呈现近两年难得的供不应求的局面。目前带动办公楼租赁市场的力量，主要是成都的跨国公司相继由乙级写字楼、旧甲级写字楼搬至新优质写字楼。在此基础上，今年本地写字楼的租金已出现温和增长。同时，成都成为高新技术产业集中地，企业对产业园的需求也十分旺盛。2、成都的发展，试验区的设立直接刺激写字楼物业需求成都设立“试验区”后，注定会成为中国经济新的关注焦点。西部开发的推进，试验区设立的初见成效，都刺激着需求的增加。与此同时，对经济前景的持续看好也正增强本地实力公司的信心，带来对办公楼的升级需求。但是值得一提的是，跨国企业的需求却并不乐观，虽然成都有130多家500强企业进入成都，但是具体分析，其中英特尔、诺基亚、爱立信等生产企业要么直接建厂、要么在高新区成立研发中心，真正需要在商务区租赁写字楼的企业多为金融贸易类企业，而这些金融贸易企业大多又只是在成都成立了办事处，因此对办公面积的需求量并不能与北京、上海等发达城市相提并论。3、中期内
