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1、致估价委托方函广汉市人民法院：受贵院委托委托书编号：(2018)广汉法技委字第1号，我公司需对位于广汉市小汉镇团结村1社的一宗国有出让工业用地土地使用权市场价格进行评估；根据物权法第一百四十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；据此，贵院要求我公司对位于广汉市小汉镇团结村1社的一宗国有出让工业用地土地使用权市场价格及地上建筑物市场价值进行评估。我公司选派估价人员按照城镇土地估价规程、房地产估价规范以及四川省住房和城乡建设厅关于印发房地产司法鉴定评估指导意见（试行）的要求，对位于位于广汉市小汉镇团结村1社的一宗国有出让工业用地土地使用
2、权市场价格及地上建筑物市场价值进行评估，本报告结果未考虑估价对象所涉及的优先受偿款和未设定他项权利状态下，确定其估价对象国有土地使用权市场价格及地上建筑物市场价值为：币种：人民币一、土地使用权市场价格 评估面积：12456.70平方米单 价: 246元/平方米总 额：306.43万元大写金额: 叁佰零陆万肆仟叁佰元整（详见“土地估价报告”川盈土评（2018）（估）字第069号）二、地上建筑物市场价值建筑面积共计：6415.95平方米总价：227.56万元大写：贰佰贰拾柒万伍仟陆佰元整（详见“房产估价结果报告” 川盈房评（2018）字第257号）三、土地使用权及地上建筑物合计306.43+227
3、.56=533.99万元大写：伍佰叁拾叁万玖仟玖佰元整估价结果报告随函发送，如有异议，请贵院在十日内向我公司提出。此函法定代表人：严涛估价机构：四川盈信天地土地评估有限公司二一八年五月十日土地估价报告项目名称：位于广汉市小汉镇团结村1社的一宗国有出让工业用地土地使用权市场价格评估委托方：广汉市人民法院土地估价报告编号：川盈土评（2018）（估）字第069号提交估价报告日期：二一八年五月十日土 地 估 价 报 告第一部分 摘要一、估价项目名称广汉市人民法院司法鉴定（拍卖变卖）涉及位于广汉市小汉镇团结村1社的一宗国有出让工业用地土地使用权市场价格评估二、委托估价方名称：广汉市人民法院三、估价目的为
4、委托方司法鉴定（拍卖变卖）提供价格参考依据，我公司为其提供估价对象在满足本报告假设、限制条件、地价定义等条件下的土地使用权市场价格。四、估价基准日二一八年三月十三日五、估价日期二一八年三月十三日至二一八年五月十日六、地价定义本次评估根据委托估价方提供的国有土地使用证、广汉市人民法院司法评估委托书（2018）广汉法技委字第1号，按照城镇土地估价规程，结合估价对象的现状利用，确定价格定义如下 ：1、根据委托估价方提供的国有土地使用证广国用（2013)第45820号所注：估价对象土地使用权类型为国有出让，用途为工业用地；故本次评估设定其估价对象土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地。2、根据委托估
5、价方提供的国有土地使用证广国用（2013)第45820号所注：估价对象土地使用权面积为12456.70平方米；据此本次评估设定其估价对象土地面积为12456.70平方米。3、根据委托估价方提供的国有土地使用证广国用（2013)第45820号所注：土地使用权终止日为2063年02月05日，截至估价基准日估价对象土地使用权剩余使用年限为44.90年；故本次评估设定其估价对象土地使用权剩余年限为44.90年。4、据估价人员现场查看，估价对象土地开发程度已实现了宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）；宗地内“五通场平”；据此本次评估设定其估价对象土地开发程度为宗地外“六通”，宗地内“
6、五通场平”。5、据估价人员现场查看，估价对象宗地内现有多幢办公、厂房等建筑物，估价对象为工业类项目，根据周边项目开发的一般情况及土地利用的效率原则，结合本次估价目的，设定其容积率为0.8,符合工业规划。6、委托方提供了有关估价对象抵押等他项权利资料，但根据房地产司法鉴定评估指导意见（试行）第六条“不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见”，故本次不对其估价对象权属进行判定，本次评估设定估价对象无他项权利限制。综上所述，本次评估价格是指估价对象在估价基准日为有偿出让方式取得的土地使用权，土地用途为工业用地，土地使用权面积为12456.70平方米，无他项权利限制条件下，土地开发程度设定为宗地外“六
7、通”，宗地内“五通场平”，容积率为0.8，截至估价基准日2018年03月13日起，未来工业用地为44.90年期的国有出让土地使用权价格。七、估价结果我们本着公正、公平、公开的原则，经估价人员现场查看和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在设定条件下，评估基准日为2018年03月13日的国有出让土地使用权价格。评估面积：12456.70平方米单 价: 246元/平方米总 额：306.43万元大写金额: 叁佰零陆万肆仟叁佰元正（注：货币种类为人民币）。土地估价结果详见表1土地估价结果一览表。八、土地估价师签章姓 名 估价师资格证书号 签字唐 林 2
8、004510226杨燕平 2012510036九、土地估价机构机构负责人签章：四川盈信天地土地评估有限公司二一八年五月十日表1 土 地 估 价 结 果 一 览 表估价机构：四川盈信天地土地评估有限公司 估价报告编号：川盈土评(2018)( 估)字第069号估价基准日：2018年03月13日 估价基准日土地使用权类型：出让土地使用权人土地证编号坐落登记土地用途设定土地用途宗地内、外实际开发程度估价设定的宗地内、外开发程度土地使用权剩余年期评估面积(m2)单位地价 (元/m2)土地总价(万元)德阳市祥龙石油机械装备有限公司广国用（2013)第45820号广汉市小汉镇团结村1社工业工业宗地外“六通”
9、，宗地内“五通场平”宗地外“六通”，宗地内“五通场平”44.9012456.70246306.43合计12456.70306.43一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：国有出让土地使用权价格，土地用途为工业用地，土地使用权剩余年期为44.90年，无他项权利限制。2、土地开发程度：宗地外“六通”，宗地内“五通场平”。3、规划限制条件：符合工业规划，设定容积率为0.8。二、其他需要说明的事项：1、估价对象的运作方式、程序须符合国家法律、法规规定。2、本报告估价结果仅供委托估价方司法鉴定（拍卖变卖）提供价格参考依据，不能作为其他经济活动的价值参考依据。3、本报告估价结果是在满足地价定义和
10、所有限制条件下的国有出让土地使用权价格，若待估宗地的土地权利状况、利用方式、估价基准日、土地用途、土地开发程度、土地使用年限、土地面积等发生变化，该评估结果应作相应调整。4、本估价结果未考虑,也未扣除因估价对象产权发生的转移时的有关税费。5、本报告有效期为一年，即2018年05月10日至2019年05月09日有效。6、估价对象土地面积及权利状况以委托估价方提供的国有土地使用证为依据。估价机构：四川盈信天地土地评估有限公司二一八年五月十日第二部分 估价对象界定一、委托估价方名称：广汉市人民法院二、估价对象描述1土地登记状况土地证号：广国用（2013)第45820号土地使用权人：德阳市祥龙石油机械
11、装备有限公司座落：广汉市小汉镇团结村1社土地用途：工业用地土地使用权类型：出让土地终止日期：2063年02月05日土地使用权面积：12456.70发证机关：广汉市人民政府2土地权利状况（1）土地使用权类型及归属截止估价基准日，委托方通过出让方式取得估价对象土地使用权，土地所有权属于国家，土地使用权属于德阳市祥龙石油机械装备有限公司。根据本次估价目的，本次评估不对其权属进行判定。（2）他项权利估价对象为出让土地使用权，至估价基准日，设定估价对象无他项权利限制。根据国务院55号令的有关规定，估价对象的地下资源、埋藏物和市政公用设施，均不在土地使用权出让范围；在批准使用年期内，估价对象的使用权可以转
12、让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。3、土地利用状况（1）土地利用现状至估价基准日估价对象土地用途为工业用地。估价对象宗地内已建成多幢办公，厂房等建筑物。（2）开发程度据估价人员现场查看，截止估价基准日，估价对象实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“五通场平”，据此，本次评估设定其估价对象土地开发程度为宗地外“六通”，宗地内“五通场平”。三、地价影响因素说明（一）一般因素分析影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济政策和自然因素等，包括城市地理位置、经济发展水平、产业政策、人口聚集、城镇发展土地利用规划等。影响地
13、价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。1地理位置广汉市地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都都市圈的重要部份，具有优越的投资环境。108国道、成绵高速公路和宝成、广岳铁路纵横全境，境内每百平方公里拥有等级公路78公里；中国民航飞行学院坐落近郊，是中国唯一一所培养民航飞行员的高等院校，其机场可起降波音737飞机，距西南国际航空港双流机场仅50公里，均为高速公路，乘汽车只需20余分钟。2城市社会经济发展状况2015年地区生产总值323.93亿元，增长8.4；地方公共财政收入14.6亿元，增长1.4%；全社会固定资产投资156亿元，增长0.2%；外贸进出口总额12
14、.3亿美元；社会消费品零售总额129.2亿元，增长13.1；城镇居民人均可支配收入28156元，增长7.8；农村居民人均可支配收入14212元，增长9.6%；城镇登记失业率为3.79，低于4%的控制目标；人口自然增长率为0.15；主要污染物减排中，化学需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物分别削减1853.88吨、168.08吨、27.44吨、582.66吨，完成年度削减任务。（1）稳增长，投资项目逐步扩大坚持重点项目带动战略。全市17个省、市重点项目累计完成投资59.5亿元，完成年度投资计划的106%。金广不锈钢循环经济产业园项目进入省50个重点支持项目，一正泰德、北新冷链项目进入省100个重点支持项目，共争取到土地用地计划指标2000亩左右。不断提升项目融资能力。四川有色金源粉冶材料有限公司、四川航泰航空装备有限公司等8家企业进入四川省2015年“新三板”挂牌重点后备企业库，四川德博尔生物有限公司已在新三板挂牌；全市共计推荐发布PPP项目信息16个，总投资57亿元；完成第一、二、三、四批专项建设基金的申报工作，截止目前共4个项目通过国家发改委审核，共计申报成功2.
