《春风和煦，草长莺飞——2019年一季度广州房地产市场报告（20190403）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《春风和煦，草长莺飞——2019年一季度广州房地产市场报告（20190403）（82页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分不可擅自引用、复制和传播。 广东中原 战略研究中心 2019.4.3 春风和煦，草长莺飞 2019年一季度广州房地产市场报告 2019年一季度广州楼市概述 商住用地 一季度成交面积： 61万 平均楼面地价：13,808元/ 信贷额度及利率有所放宽，楼市调控“防止大起大落” 银行资金面充裕，房贷利率上浮幅度逐步收窄，且放款速度加快。 目前房地产市场的调控目标已从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止大起大落”；多地楼市探路“一城一策”，主要体现为加强市场供需双向调节。 一手住宅 一季度供应面积：162万 较去年同期：+19% 一季度签
2、约面积：184万 较去年同期：+16% 3月开盘去化率：47% 3月末库存：814万 去化期：11个月 市场信心逐步回升，“小阳春”市场热度提升明显 土地市场：一季度，广州全市宅地成交61万、同比减39%；其中金融城旁地块竞争激烈，最终被合景泰富以最高限价37亿元且自持住宅比例55%竞得，房企拿地热情逐步回归。 住宅市场：一季度，广州全市一手住宅新增供应162万、同比增19%，签约184万 、同比增16%。节后楼市逐步回暖，加上大湾区规划利好，市场信心逐步回升，3 月“小阳春”市场热度提升明显，其中刚需型项目推货密集，去化率持续提升，部分热销项目售价已逐步温和上涨。 后市研判：供需两端持续回升
3、，市场预期渐明 一季度末，供需两端回暖明显，预计积极的市场气氛将引导二季度交投环境进一步改善；节后土拍市场的竞争愈加激烈，高价地频出，房企及客户均渐现乐观预期，预计楼市将逐渐进入新一轮温和上涨周期。 目录 备注：2014年萝岗与黄埔已合并成新黄埔区，但由于其市场特征差异较大及便于比对，本报告中仍采用原口径 一、行业宏观环境 二、广州城建动态 三、广州土地市场 四、广州新建商品房市场 五、后市研判 一、行业宏观环境 5 房地产调控：防止大起大落，未来走向仍以“稳”字当头 13 2018-2019年关于“房地产”的表述对比 2018年政府工作报告：坚持“房住不炒”的定位，落实地方主体责任，继续实行
4、差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 2019年政府工作报告：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。 2018年房地产市场总体保持平稳运行的态势，市场预期发生了积极变化，体现在： 成交面积增速放缓； 成交价格总体平稳； 市场预期趋于理性。 2019年将稳妥实施房地产市场平稳健康发展的长效方案，具体做到“五个坚持”： 坚持住房定位，房子是用
5、来住的，不是用来炒的； 坚持完善两个体系（住房市场体系、住房保障体系）； 坚持落实城市的主体责任，因城施策，分类指导，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处； 坚持调结构、转方式，大力培育和发展住房租赁市场； 保持政策连续性和稳定性，防止大起大落。 中原观点： 随着成交总体保持平稳运行、市场预期趋于理性，2019年政府工作报告对房地产着墨不多。目前房地产市场的调控目标已从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止大起大落”，未来走向仍以“稳”字当头。 多地楼市探路“一城一策”，主要体现为加强市场供需双向调节 日期 省/市 动态 2019.1.3 青岛 暂停执行青岛市高新区商品房公证摇号售房规则。 201
6、9.1.14 福建 福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。 2019.1.14 安徽 2019年坚持分类调控、一城一策，多方式推进非住宅商品房去库存；完善房地产开发用地和商品房供应管理，防止房价出现大起大落；落实差别化信贷政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。 2019.1.17 河南 明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。 2019.1.18 浙江 杭州、宁波将率先研究制订“一城一策”方案；此外还将在有条件的城市开展共有产权房政策探索。 2019.1.23 成都 纳入“一城一策”第二批试点城市。 2019.1.24 长沙 2019年市住建局开展“一
7、城一策”试点，努力让刚需人群有房可住、买得起房。 2019.1.31 上海 正在研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。 中原观点：继2018年第四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市政策微调之后，目前 “一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词，其中杭州、宁波、成都、长沙等地明确将开展 “一城一策”试点；在“房住不炒”主基调不变的大前提下，未来多个城市的微调宽松政策将密集出现。 房地产税法：处于准备草案阶段，预计2-3年内全面落地的可能性较低 时间 来源 表态/进展 2009年 政府工作报告 研究推进房地产税制改革 2010年 国务院、国家发改委、 “十二五”规划建议 发挥税收政策对住
8、房消费和房地产收益的调节作用；逐步推进房产税改革；研究推进房地产税改革 2011年 上海、重庆 启动个人住房房产税试点工作 2012年 国家税务总局 由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定 2013年 财政部、十八届三中全会 将扩大个人住房房产税改革试点范围(但杭州、南京等城市房产税试点方案被叫停)；加快房地产税立法并适时推进改革 2014年 政府工作报告 做好房地产税等相关立法工作 2015年 全国人大常委会 将房地产税纳入立法规划 2016年 全国人大常委会 将房地产税列入预备项目 2017年 财政部部长 按“立法先行、充分授权
9、、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施 2018年 政府工作报告 健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法 2019年 政府工作报告 健全地方税体系，稳步推进房地产税立法 2019年3月8日，全国人大常委会委员长栗战书：集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等，立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。 2019年3月9日，全国人大财经委副主任委员乌日图：房地产税法正抓紧完善草案、重大问题论证等工作，在条件成熟时提请审议。 中原观点：房地产税法目前仍处于准备草案阶段，预计立法周期最快亦需2-3年；此外，城市之间差异性大，征收标准需“因城而异”，预计无法在短期内全面
10、铺开；未来房地产税在楼市上升期作为调控手段出台的可能性最大，但税费成本最终会转嫁买方，或主要影响买方选择不同的物业类型 ，对楼市的实际影响相对有限。 2019年一季度已有至少6城放宽落户条件， 随着都市圈格局加速，未来大部分城市的户籍门槛将不断弱化。 2月21日，国家发改委发布培育发展现代化都市圈的指导意见，明确提出：到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈；放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化。 城市 发布日期 落户新政主要变化 海口 1月4日 本科以上学历/中级以上专业技
11、术职称/技师以上资格人才从40周岁放宽至55周岁 专科学历/高级工职业资格/执业资格人才从40周岁放宽至45周岁 广州 1月11日 不再将“符合计划生育政策”作为落户的前置条件 学士、硕士和博士学历分别从35、40、45周岁放宽至40、45、50周岁 大连 1月23日 取消“参与积分落户的房屋办理落户后3年内不得抵押、转让”的规定 取消“落户新市区满5年可迁主城区”的限制，在主城区有合法稳定住所即可落户 常州 2月11日 高校毕业生/高级技师/技师不受社保限制，高级工/中级工/初级工/职业院校毕业生社保从2年放宽至1年，落户对象均由本人放宽至本人、配偶和未婚子女 取消购房迁入的房屋面积限制，放
12、宽投靠/租赁房屋/退休人员回原籍的准入门槛 西安 2月13日 本科及以上学历不受年龄限制 全国高等院校在校学生均可落户 南京 2月14日 放宽积分入户政策：社保由“2年内连续”放宽至“累计24个月”、调整数项加分项目及分值、办理时间从每年的3月和9月放宽至全年 中原观点： 2019年一季度已有至少6城放宽落户条件，随着都市圈格局加速，未来大部分城市的户籍门槛将不断弱化，“抢人大战”将愈演愈烈，对房地产市场的上涨预期有一定影响。 2019年一季度宏观市场小结 宏观环境： 银行资金面充裕，房贷利率上浮幅度逐步收窄，且放款速度加快。 目前房地产市场的调控目标已从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止大起大
13、落”；多地楼市探路“一城一策”，主要体现为加强市场供需双向调节。 楼市动态： 2019年一季度已有至少6城放宽落户条件，随着都市圈格局加速，“抢人大战”将愈演愈烈，对房地产市场的上涨预期有一定影响。 节后市场逐渐复苏，热点城市房价呈现小幅回升。 二、广州城建动态 2019年3月城建规划概述 区域规划扩容 广州科学城计划扩容至144.65平方公里，将纳入长岭居、永和街、云埔等片区，并规划粤港澳青年创新创业基地 产业经济加码 广东省2019年重点建设项目计划印发，其中广州在交通、产业等方面均有较大的建设进展 黄埔区2019年重点建设项目计划印发，产业类IAB项目占比近5成 天河区20个重大项目开工（产业平台类项目7个），增城区36个重大项目动工（产业类项目11个） 轨道交通加速 广佛环线首通段（广州南站至佛山西站）计划10月1日正式通车运营，建成后两站之间通达时间仅需20分钟 穗莞深城际铁路预计9月30日实现全线通车，建成后从广州北站至深圳机场站仅需1小时 南沙规划5条地铁及4条有轨电车线路；虎门二桥将于4月2日通车，届时广州南部至东莞可缩短30分钟车程 广州科学城计划扩容至144.65平方公里，将纳入长岭居、永和街、云埔等片区，并规划粤港澳青年创新创业基地。 广州市政府采购网发布广州科学城提升规划设计国际竞赛（交通提升规划）招标公告
