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1、今年接了几个机器设备拆迁的价值评估项目,感触很多。尽管有的项目还未最后完成,但为了在战斗中学会战斗,现从以下五个方面先行简单总结,以此抛砖引玉,为取得感兴趣同仁的指正。经初步查核,无全国性通用的有关机器设备拆迁时价值评估的法律法规。在本地区现行的法规中,可以作为机器设备拆迁中价值评估操作依据的有:1、江苏省第九届人民代表大会常务委员会2002年10月23日通过,自2003年1月1日起施行的江苏省城市房屋拆迁管理条例第十条“拆迁人应当在协议约定或者规定的时间内结清补偿安置费、临时安置补偿费。对被拆迁人因拆迁产生的电话移机费、有线电视安装费、搬家费等费用应当足额补偿。”2、常州市武进市人民政府武政
2、发200241号武进市征地拆迁补偿和安置办法第五条“其他补助及奖励(二搬家补助费:拆除企业生产用房后,不需搬迁设备的,不补偿设备搬迁费;需搬迁的,其设备的拆除、搬迁、安装等费用,按被拆除生产用房面积的重置价格结合成新率的15%给予补偿”3、常州市武进区人民政府武政发200345号武进区城市房屋拆迁管理暂行办法第三十条:“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应按有关规定给予补偿”;第三十一条“搬迁奖励费,非住宅房屋停产、停业的补贴标准,由区房屋拆迁管理部门会同物价部门制定”;第三十二条:“对被拆迁人因拆迁产生的电话移机费、有线电视安装费、空调机、燃气移位等费用应当足额补偿。”4、常州市武进区
3、人民政府关于进一步规范全区拆迁管理工作的若干意见(武政办发2004124号“六、加强对拆迁企业补偿管理,对于企业拆迁中涉及的无补偿标准的地下隐蔽工程、化工设施、特种设备设施等搬迁的补偿,由拆迁项目实施单位委托一家以上有资质的专业评估机构进行评估,评估报告由区拆迁管理部门会同有关部门进行审核,审核后出具审核意见作为补偿依据。对于被拆迁户中有织机的,补偿必须具备三个条件:一是具备正常三相用电;二是具备纳税凭证;三是正常生产使用的。对具备上述条件、不需进行安置的按两次搬迁每台补助搬迁费3000元。为切实做好织机的补偿工作,对织机补偿数量的确定,必须在签订补偿协议前将被拆迁户的织机数量进行公示,经公示
4、后无异议方可进行补偿。”5、常州市人民政府常政发2004183号常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿管理办法第二十六条“拆除企业生产用房不需要搬迁的,不予补偿其设备搬迁费;需要搬迁的,对设备的拆除、安装、搬迁费用由所辖市(区结合实际情况给予合理补偿。”综上所述,作为机器设备拆迁价值评估的主要依据为当地政府的地方法规。一、机器设备拆迁价值评估中所面临的问题(一实际评估工作中涉及的拆迁机器设备种类繁多在实际工作中,简单、量小、拆迁人与被拆迁人能达成协议的机器设备拆迁,一般不请专业评估机构评估其价值。一般只有在机器设备繁杂、量多、拆迁人与被拆迁人不易达成协议的,才会请专业评估机构介入。(二拆迁当事
5、人的利益冲突对评估操作的影响。拆迁当事人之间存在着明显的利益冲突。被拆迁人为了取得更多的拆迁补偿,对拆迁人与评估人员现场不易把握的隐蔽工程或特殊设备等会提出各种要求增加补偿的理由和苛刻要求,有的甚至有意不提供应当提供的资料数据,这无疑是对评估人员顺利完成评估工作的挑战。二、拆迁评估中机器设备的分类在机器设备拆迁时的价值评估中,要评什么和不要评什么,一般是由评估委托人先行提出,然后再与评估人员商洽后确定。由于在不同的情况下,机器设备拆迁时评估的对象是不同的,因此,应对拆迁的机器设备有一个简单的分类:1、按机器设备能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备;2、按机器设备是否需要安装可分为不需安装的设
6、备与需安装设备;3、按机器设备拆迁所涉及的相关费用和损失,与机器设备重置成本相比较的结果,可分为可搬迁设备与不可搬迁设备;4、按机器设备拆卸后能否保持原有功能与技术指标,可分为可保持原有功能的设备与不能保持原有功能的设备;5、按政策法规所规定的机器设备可否继续使用运行,可分为不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备。需要注意的是,将不能保持原有功能的机器设备归为不可搬迁设备时应当慎之又慎。对不可搬迁设备所需评估的是设备的一次性损失,其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被拆卸后的可变现净值。而可搬迁设备所需评估的价值是拆卸费、拆卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用
7、等相关费用的汇总。当然,不需安装设备与一些闲置设备的评估结果,在具体的内容上有所不同。至于机器设备因拆迁所发生的停工损失和停产损失,一般不是机器设备拆迁时价值评估范围。除非有特殊的要求与特殊的委托。三、机器设备拆迁价值评估的实务操作机器设备拆迁的价值评估,除了应认真执行一般的评估程序之外,还应特别注意以下几个问题:1、评估基准日似乎应为机器设备拆迁所在地的拆迁公告日。但由于在实际工作中,机器设备拆迁时的价值评估经常是在被拆迁人与拆迁人之间发生异议后再进行委托的,机器设备的评估具体范围是在被拆迁人、拆迁人与评估人员到达现场后才得以明确,因此,宜以此三方人员共同进入现场的作业日作为评估基准日。2、
8、评估的现场勘查,应尽量在被拆迁方的相关负责人、拆迁方的项目负责人与评估人员同时在场时进行。评估现场勘查必须达到尽可能的细致与周详。评估现场勘查的现场记录应由上述三方共同签字确认。对重要的、特殊的机器设备还应当摄影、摄像,并建立备份。3、对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的书面法定检测证明、报告与许可证等资料。4、分清在建的设备工程、报废的但未处理设备、闲置设备等各种评估对象,并必须关注机器设备的租赁、代管、海关监管、抵押以及已进行了财产保险等各种现状。5、对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程,应尽可能取得原设计图纸等书面资料,并应尽可能进行必要的勘探测试。6、在工作中遇到不易处理
9、的具体问题,应尽可能与拆迁方和被拆迁方沟通。评估人员应当要使拆迁双方明确:机器设备拆迁的价值评估报告只是评估人员在一定条件下的专业意见;由于受许多不确定因素与假设条件的限制,评估报告中的评估结果不是拆迁双方最后达成拆迁协议的唯一依据;机器设备拆迁的价值评估报告仅能作为拆迁双方谈判的一个平台或一种参考。四、机器设备拆迁评估价值确定采用成本法评估不可搬迁设备补偿价值的公式如下:不可搬迁设备的一次性补偿价值 = 设备重置全价综合成新率 - 设备可变现净值。其中:设备重置全价=外购市价+ 运杂费+ 安装调试费或设备重置全价= 设备制造成本+ 应摊期间费用+安装调试费+ 大型设备的资金成本+ 应计税费+
10、 合理利润评估可搬迁设备补偿价值的公式如下:可搬迁设备的补偿价值 = 拆除费+ 拆除损失+ 运杂费+ 安装调试费+ 设备基础费 + 大型设备的联合试运转费其中:运杂费 = 基本运费 + 装卸费 + 基本包装费 + 合理损耗费 + 运输保险费大量的小型设备购置时只有极少的运杂费,也不计安装调试费,因此， 在评估时可针对具体情况酌定。 大、 中型设备购置时， 其运输、 安装调试费一般由供应商负责， 这方面的费用一般已包含在设备的购 置价中，因此在评估时，这方面费用的确定应查核原设备购置合同的 具体条款或向供应商咨询。 当无法获得设备的外购市价时，才可以用设备的重置全价来替 代。而机器设备搬迁的运杂
11、费，应根据搬迁中的具体意向而定，费率 可取设备评估价值的 1%2.5%，在许可的范围内应就高不就低。一 般设备的拆卸费率为安装调试费的 5 0 %。 实际工作中有两类机器设备的安装调试费最难把握。 一是由国外 进口只能由外方来安装调试的设备， 二是从军工单位转入并签署了保 密协议的设备。评估人员在遇到此类设备时，其安装调试费可以先按 一般正常情况下的机器设备的安装调试费进行评估， 然后应尽可能地 与多方协商最后确定此项费用。 此外，消防设施、供电设施、供水设施等设备的安装调试费与运 杂费，是受国家或行业相关规定限制的。此类设备的运杂费和安装调 试也应按照国家或行业相关规定或由相关部门出面，经多方协商确 定，而不应只是简单地根据一些费率来确定。 五、机器设备拆迁评估报告中的专项说明 机器设备拆迁时的评估价值， 受许多不确定因素与假设条件的限 制， 所以评估人员应对相关不确定因素与假设条件在评估报告特别事 项中作出必要的说明。 以下是我们对机器设备拆迁价值评估报告中专 项说明所进行的尝试，供同仁们参考。
