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1、讲义对应教材：丁烈云.房地产开发.中国建筑工业出版社.2006年第二版2008年春第一章 绪论第二章 房地产开发基本程序房地产开发过程 提出开发设想 开发设想的具体化 开发投资的可行性研究 申请项目选址并获取土地使用权 工程项目的规划及建筑设计 征地及拆迁安置 项目融资 工程招标及施工 市场营销及策划 物业管理（可参考如下示意图）房地产开发流程施工放线、规划部门验线组织设计勘查部门验槽组织桩基验收结构施工中隐蔽工程预验组织结构鉴定验收竣工工程预验组织工程竣工验收整理竣工资料归档办理工程决算工程管理商品房预售办理商品房价格报批填报工程竣工单、办理交接手续商品房记帐入库商品房销售开具用户通知单项目
2、财务成果考核房屋销售售后服务建立管理服务机构与服务制度建立房屋档案回访住户及时解决住户困难物业管理项目设想年度计划可行性研究申请项目报告规划方案投资立项填写招标申请发招标通知书审核投标单位资质招标文件报批发招标文件编制标底开标审核施工图三通一平、地上地下物处理材料设备订货办理开工报告(见后页)组织招标签订施工合同(见后页)组织施工单位进场组织设计交底审查施工图纸施工准备向拆迁办申报房屋拆迁计划拆迁办下达拆迁批复征求拆迁户意见发拆迁通知书、安置房源委托初步设计办理合同参与扩初设计会审委托施工图设计委托初步设计、签定规划合同书规划局下达用地范围和条件参与规划审定规划红线与管理要求通知书提出功能设计
3、要求对投标单位资质审查发送招、邀标书及招标文件评标决标中标方案处理规划局划定征用范围图向市规划局提出申请建设用地报告规划局批发建设用地规划许可证向市土地局提出申请征地报告土地局批准办理征地手续向地方政府办理征地手续解决有关问题现场标桩征地范围清场安置预算报告征地地址勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照(见后页)编制小区开发组织设计工程预算造价前期工作施工执照办理报总规划和初设规划现场勘查、审查、报方案确定规划、报主管市长批准下达规划图，交规划费1.5元/m2市规划土地管理局：规划处市规划土地管理局：土地处申请用地拟定征地方案审批用地手续费0.50.8元/m2划拨土地颁发土地使用
4、证市规划土地管理局：管线处报管线设计方案现场勘查审查方案发放管线施工执照填报建设项目登记表、发建设工程通知单市建委基建管理处市建企劳保费用统筹管理办公室缴纳工程总造价2劳动保险费市规划土地管理局：审批处报批件及批准的规划图现场勘查审查初设、提出修改意见修改初设重复报批发施工执照审批表各部门批准文件下达测绘通知、配套费通知、档案保证、押金通知市卫生防疫站同市消防支队报批件及初设图纸现场勘查审查初设提出修改意见修改设计、重新报批填表盖章、准予开工市消防支队市房地局报工程批件、原建筑物状态表现场勘查技术鉴定、交鉴定费房屋拆除领导小组报工程批件、原建筑物状态表现场勘查批准拆除市人防办公室审批手续同消防
5、支队按总建面2建地下人防室或按人防面积交800元/m2报批件及初设图纸协商建设商业网点或交7建面28元/m2审查商业网点设计方案批准设商业网点或交费市商业网点办缴纳城市建设档案保证押金约工程造价1市基建档案馆市教育委员会缴纳中小学教师住宅建设集资、提取住宅建设的2市煤气集资办公室缴纳煤气集资费（住宅1.5元/m2）缴纳城市建设基础设施配套费（自有生活区甲类300元/m2，乙类200元/m2，一般建设区50元/m2）市建委配套办公室市建委墙改办公室缴纳节能资金（6.4元/m2）报施工执照审批表缴纳施工牌照费50元发施工许可证和施工执照报工程批件、填写招投标申请书填报招投标登记表编制标底报送投标申
6、请书进行投标单位资格审查组织招标、投标会议、决标签发中标通知书按万分之二缴纳招标管理费与中标单位签订施工合同市建设委员会招标办公室审查施工合同市建工局经济处或区建委规划科建设工程质量监理站交工程质量监督费报批施工图提出修改建议重新报批、审查批准按工程总造价的0.3交勘查设计质量监督费勘察设计质量监督站市工商行政管理局办理合同鉴证、按工程总造价的0.2交鉴证费报工程批件协商招标标底审批施工合同落实资金、材料市建行某支行签订施工合同报工程批件、申请断电现场勘查、批准断电拆送电表、代收缴住户所欠电费办理断电手续报工程批件、电气施工图填报用户用电申请报告现场勘查、核实用电容量购买用电权（住宅12元/m
7、2）发用电施工许可证审查修改电气施工图、重批复安排电气安装施工队、预交工程费批准工程用电、填表、接电办理施工及工程用电手续区供电局申请断水、缴纳断水人工费办理施工用水申请表安装施工用水表、缴纳安装费缴纳室内水表安装费签订外环管路施工合同、付款开工区服务部办理断水、施工用水手续交批件图纸、填报工程用水申请缴纳供水配套费6元/m2现场勘查供水外环路设计、缴纳设计费市自来水服务部办理工程用水手续市自来水公司A开工前准备报工程批件及施工设计图纸缴纳排水配套费6元/m2现场勘查、确定排水路线位置排水外环路设计、缴纳设计费排水处管理科办理排水手续区排水管理所办理排水手续根据设计图现场定线提出预算、经审查交
8、工程预付款、开工市排水处申请砍伐树木、驻在员看现场上报区园林局街道办事处办理伐树手续区园林局办理伐树手续看现场、确定所伐树木数量直径50cm以上的树木报市园林局批准、收费（按树种直径计价）市园林局办理伐树手续看现场、批准砍伐直径50cm以上的树木再回区园林局交费园林局报施工执照、设计图现场勘查摸底签订动迁合同、交费1元/m2办动迁手续市动迁办报工程批件和施工平面图现场勘查、确定占道面积缴纳占道费（一类干道每天0.5元/m2）批准占道办占道手续区市政管理所报工程批件缴纳挖道修复费租用路障、缴纳押金批准挖道办挖占道手续区交警中队根据批准图纸测绘红线交测绘费、发红线位置图签订地质钻探合同进行钻探交地
9、质钻探费提供地质钻探资料施工放样后验红线地基开槽后验土质测绘红线地质钻探市勘察大队市规划土地局审批处市消防支队市防疫站市人防办报送工程开工报告现场检验建筑红线检验施工执照发开工通知书开工前验线报送工程开工报告审查工程预算拨付工程预付款审查预算市建行某支行报送工程开工报告提供图纸资料安排分段检查施工质量请求进点监督质量市建设工程质量监督站A第三章 房地产开发项目可行性研究1 可行性研究概述 1.1 可行性研究的概念可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的
10、科学方法。 1.2 房地产开发项目可行性研究的机构和人员机构：专业咨询研究机构 参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。 1.3 可行性研究的类型投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策 1.4 可行性研究的质量、时间、费用（1）质量 国际上通用的质量要求： 机会研究的投资误差范围是30、初步可行性研究的投资误差范围是20、可行性研究的投资误差范围是10 （2）时间时间花费与研究深度、项目规模有关。一个中型项目的可行性研究一般需要89个月的时间；大型项目的研究一般在1.52年或更长的时间。 (3)可行性研究的费用可行性研究的费用与研究的规模
11、和深度成正比。在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下： 机会研究 0.21.0 初步可行性研究 0.251.5 可行性研究 大型项目 0.21.0 小型项目 1.03.0以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达项目投资总额的5。 1.5 房地产项目可行性研究的程序(1) 讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。 (2) 市场实地调查、收集情报和资料。(3) 市场预测分析。(4) 技术研究。(5) 经济研究。(6) 方案设计与选择。 (7) 制定实施计划。 (8) 编制可行性研究报告。 (9) 对可行性报告进行评价与决策 2
12、 房地产可行性研究的内容 2.1 项目概况2.2 可行性分析概况说明2.3 开发项目用地的现状调查及动迁安置 2.4 市场分析和建设规模的确定 2.5 规划设计方案选择 2.6 资源供给 2.7 环境影响和环境保护 2.8 项目开发组织机构、管理费用的研究 2.9 开发建设计划 2.10 项目财务分析 2.11 项目经济分析及综合效果分析评价 2.12 关于引进技术和进口设备的说明 2.13 结论及建议 2.14 可行性研究报告的各类附件 3 房地产市场调查与分析3.1 房地产市场分析的步骤房地产市场分析依所服务的对象不同，所需收集的信息的范围和内容也有所差别。一般说来，房地产市场调查需遵循以下步骤： (1) 确定调查目的。即该调查是为投资方案选择与决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、为场
