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1、商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明现房售后回租业务一、业务模式简述该业务模式为兴业租赁以商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性资产）现房为租赁标的，与企业开展的售后回租业务。具体操作为兴业租赁购买商业物业，再将商业物业融资租回给企业，并在租赁期内逐步收取租赁本金和利息，租赁到期，再将物业交还承租人。二、交易基本要素交易主体： 商业物业产权人业务品种：售后回租租 赁 物： 商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性物业资产）金 额：不超过物业市场价值的60%期 限： 中长期，原则上不超过10年综合成本：不低于10%租金支付：租赁期内按季度支付租金，分批分次偿还租赁本金。资金用途：合法、合规用途保 证
2、 金：不低于融资额的5%担保方式：实际控制人担保或关联企业担保，或其他资产抵质押。三、交易结构兴业租赁1.签订买卖合同、产权过户至兴业2、签订融资租赁合同，按期支付租金3、阶段性偿还租赁本金中小商户或企业分散转租承租人/出卖人/融资方4、租赁到期，过户物业产权给承租人四、操作步骤及流程商业物业持有人（以下称“融资方”）与兴业租赁就租赁标的物签订商品房买卖合同，约定兴业租赁以融资总额的价格，购买租赁标的物（商业物业），并办理产权过户，兴业租赁取得房屋所有权证书和土地使用权证书。兴业租赁与融资方签署融资租赁合同，约定将上述全部面积整体出租给融资方，租赁期间按约定收取租金。同时一次性收取承租人一定比
3、例的保证金，不计息，租赁合同全面有效履行结束后退还。兴业租赁与融资方签署回购协议,约定：在租赁期间由融资方按原价无条件全部（或分批）回购物业(无条件回购责任与租赁物的权属、技术、经济等因素无关)。兴业租赁与担保人签署保证协议，对融资方的租赁义务及回购义务提供连带责任保证。签署完毕上述合同及办理完毕相关手续后，支付约定价款。租赁到期，租赁义务执行完毕，兴业租赁将租赁物产权过户给融资方。五、主要合同及核心条款序号合同名称当事方核心条款1 买卖合同兴业、融资方约定交易金额、单价、交易环节、付款条件。2 融资租赁合同兴业、承租人约定租赁期限、租金、付租条款、交易税费归属等3回购合同兴业、承租人约定按原
4、价按届时现状分次回购条件、回购时间、回购金额、交易税费归属等4财务顾问协议兴业、承租人约定财务顾问费的比例、金额、缴纳时间等5保证合同兴业、保证人对租金、资产管理费偿付及回购、资产按期过户提供担保。6账户监管协议兴业、承租人监管租赁物现金流及融资方其他综合现金流，用于定期支付租金和回购价款。六、涉及税费分析税种税率理论纳税方计税基数1、第一次买卖环节印花税0.5承租方/出卖方以融资额为基数计算营业税及附加5.50%根据税务总局文件，免缴土地增值税30-60%所得税25%印花税0.5兴业租赁以融资额为基数计算契税3%以融资额为基数计算2、租赁期内房产税12%兴业租赁以租金收入为计算基数3、到期资
5、产过户环节印花税0.5兴业租赁以融资额为基数计算印花税0.5融资方以融资额为基数计算契税3%以融资额为基数计算合计增加税负6.2%备注：根据国家税务总局【2010】13号文件国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告的相关规定，“融资性售后回租业务中承租方出售资产行为不属于营业税和增值税的征收范围，不征收营业税和增值税，不确认为销售收入。”因此，在以商业物业为租赁物的售后回租业务中，增加的税负仅为两次过户房产的契税和印花税，合计增加税负6.2%。在较长的融资期限下，增加税负按年分摊，大大降低企业融资成本负担。此外，天津地区已出台相关文件，鼓励支持商业物业融资租赁业
6、务的发展，对商业物业售后回租所产生的契税实行先征后返，则交易环节额外增加的税负进一步降至0.2%。七、企业融资收益1. 有效盘活固定资产，解决企业长期资金固化、占用问题；2. 融资额度较大，解决了持有型物业长期大量占用资金的老问题；3. 交易成本较低，解决了物业融资租赁业务中交易成本较高的根本问题；4. 中长期融资，匹配资产负债期限结构；5. 还款方式及进度可灵活设计，匹配企业现金流，降低企业流动性风险，有效优化财务结构，为发展注入新的血液；6. 资金用途宽泛，从根本上解决了企业资金运用的灵活性问题；7. 开辟了新的融资方式和融资渠道，提升了企业的综合融资能力。8. 融资利息以租金的方式支付，
7、企业可全额于税前抵扣。八、准入标准1、作为租赁标的物的物业位于一线和二线中心城市的核心区域，物业本身经营良好，能够产生较好现金流，具有一定增值潜力。2、作为交易标的物的物业产权无任何法律瑕疵，能够确保兴业租赁在购买后取得物业的完全产权，能够对抗第三人。3、承租人实力较强，具有较强的还本付租能力。4、确保交易过程中的各个环节均真实、有效。5、严格控制物业买卖价格，以不超过物业市场价格60%的标准为控制原则。6、对物业产生的现金回流及其他还款来源进行账户监管，既实现一定的综合留存收益，又有效防控业务风险。九、收益要求在有效控制风险的前提下，明确项目据净收益计算的IRR不低于10%。兴业金融租赁有限责任公司5
