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1、0顶 11人顶 前 言为了充分了解并把握*商业街项目开发的可行性，我司组织人员对*目前主要路段的商业现状、现有的*县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及*人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。我司在结合*商业的发展趋势，以及目前*县城区缺乏成型的商业街区，缺乏标志性、符合现代经济社会发展需求的综合性商业圈，结合*县政府对于本项目的开发期望值，对本案提出一个全新的、科学性的、可执行性的项目方案，将本项目定位为集购物、居住、休闲、娱乐为一体的城镇中心区标志性商业街。本报告是建立在项目市场可行性、项目财务可行性分析的基础上，并参照*小县城相似项目投资的各项
2、成本投入，并对本项目作初步的销售额估算投资收益，最终完成对本项目的可行性分析结论。不足之处，请予指正！一、项目开发可行性报告（一）城市概况:1、自然条件2、经济状况3、产业结构4、城市化进程（二）现有的商业无法适应现代经济发展的需求1、商业街区经营比较集中但业态分布混乱2、几大商城经营现状不佳（三）消费型业态形象多数不佳，规模不大，存在较大的市场契机1、休闲、娱乐业：2、餐饮业：3、网吧：（四）作为现代城市商业经济的代表之一的超市，*仍存在很大市场份额（五）项目分析1、项目地块概况；2、项目地段商业价值分析；（1）优势：（2）劣势：（3）机会点：（4）问题点3、行动对策图（1）、SO对策（最大
3、与最大的对策）（2）、WO对策（最小与最大的对策）（六）县政府对于本项目的期望，有利于本项目的开发营运（七）项目市场可行性结论基于上述的因素，本项目投资开发有着较大的社会效应，其定位也切合当地人对于新型商业项目的需求，更能弥补当地商业项目的市场空白点。作为二层的商业，本项目只在项目的黄金地带规划,控制好二层的总建筑面积,而且一开始就考虑以租待售，从而直接避免二层商业难以销售、难以经营的尴尬局面。商品住宅部分，目前更是无竞争对手，可以直接占领*的商品住宅的市场份额。我们相信，虽然*的潜在购买群体会受到前几个项目的影响，从而在销售中存在一定的风险，但是本项目的规模、规划思路、标志性、政府的大力支持
4、，以及可实现的营销推广力，都能够迅速提升*人民对于本项目的信心！二、项目初步定位（一）产品定位1、定位； 集镇中心区集购物、居住、休闲、娱乐为一体的标志性商业街区；临*路右侧规划二层的商业（框架结构），一层规划为独立门面，开间可控制在3.9-4.2之间，进深控制在13-15米之间。可根据需要几个门面一起销售；二层规划成大型的酒楼、休闲茶楼、休闲中心、休闲网吧；或者是大型超市（一层要保证足够面积的门面与二层相接）；其他两侧的商业门面仅规划一层（框架结构），层高5.1米，可作夹层使用，特别是可作为美容美体店、小型的休闲厅，可几个门面合并，扩大夹层的使用空间；*路右侧的三层以上，其他两侧的二层以上均
5、规划为住宅（砖混结构），以南北朝向为主，户型面积控制在85-125m2之间，以二、三房为主；2、定位依据；标志性商业街区，特别是中央硬地景观广场，完全可以成为人气的聚集地，不仅可以直接提升项目优势，也可以提升*城市的形象与品味，有效区别于其他商业项目；集购物、居住、休闲、娱乐为一体商业街区，是*县真正意义上的四位一体的大型商业街区，也直接与“*”、“*”、“*”区分开，从而尽量避免意向客户受到上述三项目不良的经营现状的影响；一层临街独立门面，向来为当地投资者或经营者所喜好，其销售难度不大，但是要控制住单店面积，控制住销售总价，才能尽快完成销售；目前*县二层的商业均无法经营，所以临*路右侧的商业
6、二层定位为休闲中心、酒楼、休闲茶楼、网吧等，而且目前这些行业在*具备较大的市场契机。这些行业注重地段，鉴于成本的投入大，并不一定需要在一层经营；若在项目规划或是销售过程中，能够引进实力强的大型超市，则可以将二层结合一层部分门面一起纳入超市经营面积当中；由于都是临街门面，临*路右侧的是二层的商业，而其他两侧则无法规划成二层商业（整体二层商业面积要控制，不能过大，市场接受度弱），因此，作为立面的处理，应该提高层高，这样从商业氛围上与中间的两层的商业立面有个呼应，而且由于层高的提高，也可以提升其商业使用价值，进而提升售价；商品住宅，作为*县今后的住宅发展的趋势，其接受度必将越来越强。而且，作为经济较
7、发达，特别是民营经济发达的小县城，城市进程化速度必将越来越快，作为乡镇人民进城的心态，肯定希望居住在城市的中心区，这样不仅面子十足，而且出行、生活、休闲娱乐也十分便利；这也是全国上下乡镇人民，或是郊区、县进入高层次城市的人民的购房心态。 （二）案名建议 （三）目标客户定位1、定位；（1）一层商业门面客户定位：投资及自用者；（2）二层商业客户定位：（3）住宅客户定位： 定位依据； 商业：参考相类似的项目客户群体分析，访问过的经营者购买意愿； 住宅：城市进程化快速发展，许多农民进城买房置业，一为享受好的生活环境，二来为了子女的教育问题；城区内多数是家庭拆分产生购房需求；（四）价格定位1、定位；2、
8、定位依据；（1）一层部分：（2）二层部分： （3）住宅部分：三、项目财务可行性分析（一）项目投资估算及财务可行性分析的依据1、初步的总平面规划方案、主要建筑经济技术指标及建筑结构类型；2、建设项目投资成本构成参照*省小型城镇同类建设项目的成本费用；3、有关税费按国家相关文件规定；4、销售价格采用市场调查分析数据并参考同类项目；（二）项目主要经济技术指标（规划方案）项 目 数 据 备注总用地面积 20500m2 30.4亩建筑占地面积 9369 m2 总建筑面积 40030 m2 其中商业面积 12260 m2 其中A区 总建筑面积 12700 m2 其中 商业 3050 m2 住宅 9250
9、m2 配套管理用房 400 m2 B区 总建筑面积 17166 m2 其中 商业 7400 m2 住宅 9160 m2 配套管理用房 606 m2 C区 总建筑面积 10166 m2 其中 商业 1808 m2 住宅 8138 m2 配套管理用房 220 m2 容积率 1.95 建筑密度 45.7% （三）项目投资成本及收益估算序号 名称 金额（万元） 备注一 工程成本 4427 1 土地款 2100 2 报建费用 86 21.5元/m240030 m23 建安费用 1841 460元/m240030 m24 配套费用 400 估算二 其他费用 2520 1 税费 1300 估算2 办公费用
10、250 估算3 财务成本 220 估算4 开办费 100 估算5 销售广告费用 330 估算6 不可预见费用 320 估算三 项目总投资 6947 四 销售收入 11215 1 住宅部分 2443 880/m227770 m22 商业部分 8772 其中 一层商业 7963 8500元/m29369m2 二层商业 809 2800元/m22891m2五 效应测算 4268 销售收入-总投资（四）项目不确定性分析1、敏感性分析国家对房地产实行宏观调控给房地产业带来抵制性效应，但对于刚起步的县市房地产影响较小。2、临界点分析根据经济效应分析投资临界点约占销售总量的62%。（五）投资周期1、投资本金从开工计起12个月内全部回笼；2、利润分红80%从开工计起20个月之内；（六）风险提示该项目从实地察看与可行性分析，都可认为是个周期短、利润丰厚的项目，但是必须指出，该项目也同其他任何投资一样，具有风险性。由于此项目在操作中,后期进行调整了很多,所以将有关资料删掉了.只是格式
