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1、2019一季度长沙楼市特征及未来研判 2019年3月 CONTENTS 01 / 全国楼市特征 02 / 政策研读 03 / 长沙政策走势 04 / 长沙一季度市场分析 05 / 营销建议 截止目前，新房累计供应量低于去年同期，累计同比回落13%。 春节后新房供应走势持续低迷，各线城市表现分化。3月首周，三、四线城市回升54%，一、二线城市则分别回落16%和23%。 40个重点城市新建住宅供应 1、住宅供应持续低迷 截止目前，新房累计成交量高于去年同期，累计同比回升22%。 新房成交量走势整体稳定，3月首周，40个重点城市新房成交量环比回升4%；其中，三、四线城市成交量环比大幅回升24%；二线
2、城市环比回升3%；一线城市则回落9个百分点。 40个重点城市新建住宅成交 2、住宅成交节后回升 22个重点城市开盘认购率在2018年四季度出现大幅下滑，最低点达44%，创2015年以来新低；2019年春节后，目前维持在50-60%的较低位徘徊，客户购房热情不高。 22个重点城市新房新房推盘套数及认购率 3、开盘认购率低位徘徊 数据来源：中原集团研究中心 4、客户心态观望为主，不再悲观 购房人心态以观望为主，少量城市购房人心态转为乐观，没有城市购房人心态继续悲观。 n购房人心态转为乐观的主要为一线城市以及部分二线热点城市。具体有：北京、上海、深圳；合肥、济南、南京。 观望 乐观 34城客户心态变
3、化情况分布 34城客户心态变化 数据来源：中原集团研究中心 6、行家心态先行指标反弹，一二线城市分化 2018年4季度以来，报价/经理指数下行趋势减缓，在2018年12月见底，随后出现明显的回升趋势，指数覆盖到的各城均如此 。 对比新开盘首日仍在下行的走势 ，显示市场回暖主要出现在一线城市，及部分发达二线城市。多数二线城市仍在下行区间 。其中差异在于一线城市已经连续2年成交量处于历史底部，价格也有了实质性调整。此前的积压改善性需求回归。而多数二线城市调整时间短，量价仍处高位，未来仍有调整空间；未来重点城市二手市场量价有望企稳，逐渐回复到历史均值水平。 7、市场预期大部分城市看好后市 后市信心充
4、足： n成交量普遍看涨：有28城预测成交量上涨，其中8城预计大幅上涨。2城持平，仅4城预计成交量同比下降，其中，重庆、宁波预计大幅下降。 n一半城市成交价格看涨：有17城成交价格看涨，15城看平，2城看跌。 n综合量价表现来看：有27个城市对后市看好（量价均不看跌）。 红色：大幅上涨 橙色：小幅上涨 肉色：持平 绿色：小幅下降 成交量大幅下降 成交量小幅下降 成交量持平 成交量小幅上升 成交量大幅上升 34城3月市场量价预测 数据来源：中原集团研究中心 新房供销低位 开盘活跃度低 多方信心回升 市场预期转向 2019年全国楼市特征 S2、关键词落实城市主体责任，促进平稳健康发展 房地产定位 房
5、地产税 棚改 n解读：在2019年，楼市的核心是稳，不对经济形成拖累。至于是否要刺激楼市，要随着经济形势的变化而变化，强调“把好货币供给总闸门”，不搞“大水漫灌”。 2019年经济增长目标%6-6.5%，楼市要稳 n解读：基础条件逐步完善，但各类法规仍未成熟，1-2年内落地可能性较低。 健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。 n解读：未提具体棚改目标，未来棚改力度减弱，规模将有所缩小。 继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造。 政府工作报告中关于房地产问题的要点 调控方向 落实城市主体责任n 解读：深化市场化改革，楼市，调控的主体将变成地方政府，与“因城施策、分类指导”的定促进房地产市场平稳健
6、康发展 性相结合，地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权。同理，在楼市松绑上，也将获得更大的自主权，一城一策或将成为主流。 3、政策优化部分人才落户政策放松，稳发展 放宽了落户的年龄限制 西安、广州、海口 取消了购房落户的面积限制 常州、西安 降低落户社保缴纳门槛 南京、大连、无锡 19年以来，多城市放开人才落户条件限制，人才及人口争夺战继续上演，将间接刺激市场需求，利好楼市。 3、政策维稳棚户区改造将继续推进，总量减少 10月11日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍棚户区改造有关工作，住建部副部长倪虹表示，各地要采取有力措施，加快开工进度，加大棚改配套基础设施建设，严格工程质量
7、安全监管，保证分配公平，确保按时完成今年580万套棚改任务。同时，各地要科学确定2019年棚改任务。 年份 计划开工 （万套） 实际开工 （万套） 货币化 安置比例 消化库存 （亿平） 2008-2012 - 1260 2013 304 320 2014 470 480 9% 0.4 2015 600 601 29.90% 1.5 2016 600 606 48.50% 2.5 2017E 600 600 50% 2.6 2018 580 626 2019-E2020 874 ？ ？ ？ 国家开发银行 地方政府 被拆迁人 央行 还款 psl (抵押补充贷款) 还款 (拆迁卖地收入) 棚改专项贷
8、款 出资 (货币安置化) 房产、土地 基本建成96991套 同比下降%66 开工建设80000套 同比下降%72 商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市、县要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策，支持棚改安置住房建设。 2019年湖南省保障性安居工程建设计划任务 2018年全国棚改实际完成626万套，按照三年计划，2019年和2020年全国棚改还平均每年为437万套的余量，减少三成。湖南省2019年棚改整体规模减少七成，房价上涨压力较大的市县将取消货币安置优惠政策。 6月国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行。 10月住建部表示，将继续扎实推进棚户区改造，因地制宜调整完善棚改货币化安置
9、政策。 继续推进棚户区改造，未提具体棚改目标。 调控基调平稳健康 一城一策稳定预期 棚改支持力度减弱 房贷利率稳中有降 政策研读 SUMMARY PART 2019年政策面 维稳 地方因地制宜，总方向维持不变，重点关注“一城一策”落地方向 调整 可能方向： l合理定价，不再一刀切，贴合市场，“矫枉过正”； l人才吸引力度加强，落户购房门槛降低； l释放被“误伤”的改善型和刚性购房，考虑民生问题，改变市场需求畸形现状。 POLICY PART 1、土地市场供应加大，取地理性 2019年土地市场热情开官，1-2月总供应12宗经营性用地，总建面212万方，同比上涨16%，最终3 宗被中止。 成交土地
10、9宗，总成交建面169万方，同比上涨4%，其中4宗含住用地均为限价地块；整体成交楼面价2412元/，同比下跌22% ，溢价率4%，降低18个百分点。 供地结构导致楼价下滑，3宗位于望城、1宗是农贸市场迁挪用地，楼面价都在1600元/以下，这4宗地成交体量占9宗地成交体量的63%，拉低均价。 1、土地市场限价地价格上扬，限定户型保刚需 2019年挂牌的限价地最高毛坯限价更契合市场价格，且均限定住宅套型；住宅毛坯售价上调，开发企业利润腾挪空间增加，而对于户型面积的限定，则旨在保障刚需群体购买需求。 土地编号：2019望城区001号板块：望城用地性质：商住用地土地建面：约21万方 住宅毛坯销售限价：
11、6800元/ 建设要求：住宅具体套型限定为建筑面积55/套、82.5/套、110/套、137.5/套、165/套五种形式， 110/套、137.5/套两种形式之和占总套数的比例不低于60% 成交楼面价与住宅毛坯最高限价差值：5562元 土地编号：2018长沙市095号板块：滨江板块 用地性质：商住用地土地建面：约25万方 住宅毛坯销售限价：9900元/ 周边二手房价：10000 建设要求：住宅户型面积不超过144平方米的房屋不少于60%，其中120平方米以下的户型不少于60%，优先首套刚需群体购买成交楼面价与住宅毛坯最高限价差值：4903元 2019年1-3月成交/挂牌限价地分布 土地编号：2018望城区032号板块：雷锋-金星北用地性质：纯住用地土地建面：约30万方住宅毛坯销售限价：6800元/ 周边二手房价：约7000元/ 建设要求：住宅具体套型限定为建筑面积55/套、82.5/套、110/套、137.5/套、165/套五种形式。110/套、137.5/套两种形式之和占总套
